Илья Ермилов: Знал бы прикуп…

Красноярский риелтор Илья Ермилов провел не одну сделку по покупке недвижимости на российском черноморском побережье. Сегодня он советует читателям «ДК», на что обратить внимание, выбирая квартиру, и как не потерять свои инвестиции.

Сейчас многие задумываются о переезде в южные регионы страны, и это понятно: климат значительно теплее, море ближе… Ажиотажный спрос на недвижимость, несомненно, сказывается на состоянии рынка, и не в пользу покупателя.

Первое — цена. Рынок Сочи сейчас сильно перегрет, и стоимость квадратного метра порой превосходит разумные рамки. Например, сейчас в поселке Сириус в новом доме цена квадратного метра в черновой отделке — порядка 700 тыс. рублей! То есть комфортное жилье для семьи с двумя детьми — примерно 100 квадратных метров — будет стоить 70 млн рублей. В Красноярске квартира такого же класса обойдется миллионов в десять. Разница колоссальная!

Стоит ли переезд в теплые края таких расходов? Вы готовы отдать миллион долларов за квартиру в Сочи? Как часто можно ездить в Сочи из Красноярска на сэкономленные 60 млн рублей?

На мой взгляд, в большой опасности оказываются сейчас люди, которые покупают квартиры в теплых краях с инвестиционными целями. С одной стороны, земля в Сочи не резиновая, и по рынку активно ходят разговоры о том, что вскоре девелоперам перестанут выдавать разрешение на строительство. А значит, по логике вещей, квартиры могут подорожать еще. С другой стороны, мы это знаем по опыту других городов: у застройщиков, как правило, есть запас земельных участков, на которые уже оформлены все документы. Так что на ближайшие лет пять-семь им работы хватит.

Часто под инвестиционным жильем понимают гостинку 20–25 метров, якобы ее можно сдать туристу, который будет приезжать на отдых в Сочи. Я несколько лет пытаюсь найти такого человека, но так и не встретил туриста, который предпочтет отелю категории три звезды за 3 тыс. рублей в сутки гостинку за 2 тыс. — без парковки (в Сочи это проблема) без завтраков… То есть надо по сочинской жаре дойти или доехать до магазина, порой несколько километров — это особенность города, притащить продукты домой, приготовить, а потом что? Только уснуть от изнеможения.

Несколько лет назад красноярские инвесторы обожглись на ситуации, когда дом сдан, и там, например, 500 гостинок, из них 350 — инвестиционные. Половина сдается в аренду, половина выставлена на продажу. Квартиры стояли годами, а инвесторы в это время выплачивали ипотеку. Скорее всего, сочинских инвесторов в гостинки ждет подобная ситуация, но через год-два.

При этом хорошее решение — это жить в квартире, которая принадлежит к перспективному типу жилья. Известно, что разные типы квартир по-разному котируются и меняются в цене. Чем комфортнее жилье, тем быстрее оно дорожает и медленнее дешевеет. И всегда стоит помнить, что инвестиции в жилье — это длинная история.

Чтобы минимизировать свои риски и сэкономить время, лучше, конечно, обратиться к специалисту. Особенно сейчас, когда у людей объективно больше возможностей купить квартиру — за счет маткапитала, жилищных сертификатов, льготных ипотек, рефинансирования имеющихся квартир… Самостоятельный путь к сделке, подготовка документов могут затянуться, и за это время выбранная квартира подорожает, а условия могут быть не оптимальными.

Если вы все-таки решили инвестировать в Краснодарский край, я бы рекомендовал обратить внимание на Геленджик, он в последнее время хорошо развивается, там строятся поля для гольфа, марины для яхт, планируется крупный порт для круизных лайнеров. И приемлемая по сравнению с Сочи стоимость жилья. Если вы решили переезжать, я рекомендую приехать туда на месяц-полтора и снять квартиру в выбранном районе. Оценить инфраструктуру, климат, перспективу трудоустройства и так далее. И лишь потом принимать решение о переезде.

Чтобы провести сделку, сейчас даже необязательно приезжать на место, хотя посмотреть на свою будущую квартиру лично все же стоит. Только с начала этого года мы провели более 20 сделок удаленно, это удобно и безопасно.