Большой опрос: Кто на рынке недвижимости главный?

Мы спросили у наших экспертов, кто или что сегодня рулит на рынке недвижимости? Судя по тому, что активнее всего отозвались представители банков, вектор переместился в сторону финансового блока.

Мария Баташова, заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса ПСБ в Красноярске:

— Вектор развития строительного рынка, его объемы и темпы задают не только застройщики и покупатели недвижимости, но и в полной мере банки. Сегодня они стали полноправными игроками строительного рынка, чему в том числе способствовали государственные программы, направленные на поддержку строительной отрасли.

Даже с учетом того, что с начала июля изменились условия по льготной ипотеке, не ожидаем резкого спада спроса на новостройки. При этом видим, что сейчас интерес заемщиков постепенно смещается в сторону совместных программ банков и застройщиков. Рынок адаптируется к новым условиям.

Стоит ли ждать дальнейшего роста ставок? Это возможно при планомерном повышении ключевой ставки ЦБ. Сохраняющиеся низкие ставки по госпрограмме-2020, семейной ипотеке будут по-прежнему стимулировать спрос на новостройки. Но локомотивом продаж объектов на первичном рынке будут не только госпрограммы — также вклад внесут и партнерские программы с агентствами недвижимости и застройщиками.

Иван Фаркашев, начальник ОО «Красноярский» Банка «Левобережный»:

— Практика показывает, что на сегодняшний день на строительном рынке рулят и продавцы, и банки. Это обусловлено тем, что большая часть госпрограмм направлена на стимулирование покупки недвижимости у застройщиков, которые начали диктовать покупателям свои условия. А банки за счет доступности ипотечного кредита и проектного финансирования в строительной отрасли стали предлагать своим заемщикам более привлекательные условия кредитования.

Еще 3–5 лет назад рынком рулили банки: они проводили аккредитацию строительных компаний и объектов, чтобы исключить риск недостроя/долгостроя. Сейчас процедура в большинстве банков упрощена, поскольку купля-продажа объектов недвижимости проходит с использованием эскроу-счетов. Данный способ минимизирует риски покупателей остаться без недвижимости и средств или понести дополнительные затраты на достройку жилого дома.

Если посмотреть в будущее, то многое будет зависеть от нескольких факторов: будут ли продлевать/внедрять новые государственные программы, будет ли ключевая ставка расти или снижаться, будет ли государство контролировать стоимость объектов недвижимости и т. д. Можно предположить, что в ближайшем будущем рынком будут рулить покупатели — настроение рынка во многом будет зависеть от их возможностей покупать недвижимость.

Алена Путинцева, начальник управления по Сибирско-Дальневосточному федеральному округу «Росбанк Дом»:

— Роль банков в работе и развитии строительного рынка сегодня сложно переоценить. Ключевой тренд — увеличение спроса на ипотечные кредиты. Так, за январь-май 2021 года в Красноярском крае такие кредиты выданы на сумму 44,3 млрд рублей. Объемы выдачи в денежном выражении выросли на 70 % по сравнению с тем же периодом прошлого года (данные ЦБ). Видим это и по нашей работе: за первые пять месяцев текущего года филиал «Росбанк Дом» в регионе выдал ипотечных кредитов на сумму 1,04 млрд рублей.

Среди ипотечных трендов текущего года также можно выделить рост средневзвешенного срока кредитования. В мае этот показатель по Красноярскому краю достиг рекордного значения за всю историю существования краевого ипотечного рынка — 226 месяцев, увеличившись с января на 5 %. В целом по России средневзвешенный срок кредитования составил 240,3 месяца, по Сибирскому ФО — 231,9 месяца. Уровень средневзвешенной ставки в Красноярском крае коррелируется с показателем по Сибирскому ФО — 7,49 % против 7,51 % (данные ЦБ на май 2021 г.)

Остается популярной ипотека по госпрограмме «Льготная новостройка». По данным оператора программы, с момента ее старта в крае выдано 10 389 ипотечных кредитов на сумму 27,7 млрд рублей — это 1,7 % от объема выдач в рамках госпрограммы в целом по России.

Жанна Романова, директор сети офисов Райффайзенбанка в Красноярском крае:

— В ближайшие годы вторичный фонд пополнится интересными объектами тех заемщиков, кто воспользовался льготной ипотекой для покупки недвижимости с инвестиционной целью. И это будет рынок покупателей.

Продавцы задают тон при продаже квартир, за которые еще не выплачена ипотека. Мы проводили опрос: у 15 % респондентов квартира на момент продажи была в ипотеке. Это большая доля, новый сегмент. Они мотивируют банки придумывать новый формат работы с такими продавцами, потому что у покупателей этот аспект вызывает ряд сложностей. Почти половина опрошенных утверждала, что боится покупать такую квартиру, не понимая, как провести сделку. Раньше, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, продавец должен был сначала погасить обязательства перед своим банком и снять обременение, но такой вариант работы продавцам не подходит. Поэтому теперь все проще: погашение ипотеки продавца, снятие обременения и выдача кредита покупателю происходят одновременно.

Ирина Монастырская, директор АН «КИАН»:

— Однозначно могу сказать, что рынком не рулят риелторы. Риелтор — это специалист, который является посредником между покупателем и продавцом, он находит варианты взаимодействия между ними, исходя из тех условий, которые сложились на рынке.

Если говорить, что влияет на цену и спрос, то это, конечно же, ипотека: разнообразные программы государственной поддержки, льготная ипотека для определенных категорий граждан, семейная ипотека. Раз есть возможность зайти на рынок с минимальным взносом — 10 %, то расширяется круг клиентов банка и покупателей жилья. По статистике Красноярского союза риэлторов, сегодня более 70 % сделок с привлечением ипотечных средств совершается с минимальным первоначальным взносом.

В этом году условия льготной поддержки изменились, и это было ожидаемо и необходимо. Программа, отработав 2020 год, вызвала ажиотажный спрос, ставки по кредитам находились в районе 5 %. Плюс программы от застройщиков по субсидированию процентной ставки 1,5–2 % на первые несколько лет. Покупатели зашли на рынок, понимая, что это дешевые деньги. Свою роль сыграло и снижение ключевой ставки в прошлом году, высвободились деньги с вкладов и депозитов. В таких условиях правительство было вынуждено пересмотреть условия программы господдержки. Хотели как лучше, а получилось, что нагрузка на покупателя по обслуживанию ипотечного кредита и накоплению первоначального взноса стала больше, потому что при доступности кредита серьезно выросли цены на жилье. Чтобы охладить рынок, условия изменили, ограничив суммой в 3 млн рублей. В таких условиях выделяются два типа заемщиков: тот, который сможет купить самую маленькую квартиру, либо тот, у кого накоплен приличный первоначальный взнос. И это более надежный заемщик для банка.

В июле сразу почувствовалось снижение активности, что отразилось на количестве заявок в банках на ипотеку и количестве сделок. Но снижения цен в новостройках до конца года ожидать не стоит, возможно, будет даже небольшой рост в рамках инфляции: серьезно выросли цены на стройматериалы. Думаю, что нас ждет замедление продаж на первичном рынке, в большей степени оно проявится в домах экономкласса; новостройки комфорт-класса будут востребованы, потому что их на рынке недостаточно.

Если ипотека с господдержкой будет востребована и на новых условиях, то мы снова увидим новые проекты с большим количеством студий и однокомнатных квартир. Так что если говорить, кто сейчас рулит на рынке, то это, конечно, ипотека, льготные ипотечные программы.

Дарья Ускова, руководитель отдела маркетинга СК «СибЛидер»:

— На спрос на рынке недвижимости основное влияние оказывают доступность ипотеки и цена продажи. По первому пункту на сегодняшний день очень многое зависит от решений государства. Мы все прекрасно видели, какой толчок дала льготная ипотека всему рынку, но также видим и обратный эффект: с ее отменой, к примеру, на 60 % упало количество выданных ипотечных кредитов. По второму — практически неконтролируемый рост на стройматериалы дал солидный скачок цены, что серьезно качнуло рынок.

Несмотря на эти факторы, девелоперы сегодня как никогда стараются сделать свой продукт максимально привлекательным, конкурентным, а клиент, в силу того что бюджет на покупку квартиры значительно вырос, теперь более щепетильно выбирает. Но в данной ситуации именно государственные программы и контроль задают общий тон. И правила игры — как для девелоперов, так и для покупателей — складываются исходя из государственных инициатив.

Александр Шляхин, основатель издания «Сибдом», эксперт по недвижимости:

— Сейчас на рынке недвижимости рулят эмоции. Началось это полтора года назад, когда в январе 2020 года люди побежали спасать свои сбережения, снимали средства с депозитов, покупали квартиры, бежали из рубля в связи с подорожанием валюты… Потом заработала льготная ипотека, это тоже добавило жара в огонь, и уже новые покупатели занялись инвестициями и начали сметать с рынка малогабаритные и одно-, двухкомнатные квартиры.

Банки тоже в эйфории начали наращивать ипотечные портфели, биться за долю рынка, так как ипотека осталась одним из самых доходных инструментов в текущей ситуации на рынке банковских услуг.

Застройщики, несмотря на то что получили возможность на росте спроса на недвижимость поднять цены, одновременно были в шоке от того, что стоимость металла и стройматериалов поднялась по отдельным позициям до 70 %.

И на сегодняшний момент этот взрывной рост цен привел к полной неопределенности на рынке. Ни покупатели, ни продавцы не понимают, куда двинутся цены. Застройщики затрудняются в определении стоимости новых проектов. При этом мы видим ухудшающуюся экономическую ситуацию и повышение процентных ставок.

И все это вновь провоцирует эмоции. А рынку нужно спокойствие, потому что покупка квартиры — это основательное решение, которое мы принимаем в среднем раз в 15 лет, поэтому нужно успокоиться, чтобы ушли эмоции, сформировалась новая равновесная цена на первичном, вторичном рынке и он вошел в нормальное состояние.