«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке
Период с 2020 по 2022 стал очередным взлетом ипотеки. Однако сейчас условия, активирующие продажи недвижимости, меняются. Ведущие застройщики Красноярска о том, есть ли жизнь после ипотечного бума.
«Движок» для отрасли и сопряженных рынков
Алексей Петров, генеральный директор компании «Конструктив Девелопмент»
— Низкие, а порой и близкие к нулю ипотечные ставки — главное, что определяло правила игры на строительном рынке в 2022. Этим активно пользовались и покупатели, и застройщики. Первые получили возможность приобрести новое жилье, а в ряде случаев сделать это даже без первоначального взноса. Из-за выросшего спроса стоимость квартир увеличилась, однако за счет длительного срока финансирования покупатели могли уменьшить ежемесячный платеж до относительно небольшой суммы, что стало отличной возможностью для покупателей с небольшим ежемесячным доходом. Низкие ипотечные ставки сыграли на руку и застройщикам: в первую очередь за счет ипотеки наполнялись эскроу-счета, что стимулировало строить больше и с учетом возросшей конкуренции делать это качественнее.Начиная с осени 2022 и по сей день условия по ипотечным программам заметно ужесточились. Свою роль в этом сыграл ЦБ и собственная политика банков по отношению к рискам.
Однако на рынок это повлияло незначительно: временный откат, в том числе по ипотеке, сменился стабильным спросом. Один из плюсов такой политики банков в том, что изменилась структура заемщиков, они стали более качественными.
Очевидно, что ипотека останется основным драйвером развития строительного рынка. Более того, низкие ипотечные ставки, в районе 2…3% — это то, к чему должны стремиться и рынок, и государство. Общемировая и частично российская практика (речь о Дальневосточной ипотеке) показывают, что ипотека становится «движком» не только отдельно взятой стройотрасли, но и многих сопряженных с ней рынков.
Как не упереться в региональный потолок
Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу ГСК «АРБАН»
— Тренды 2022 — снижение ипотечных ставок и появление околонулевых субсидированных ставок от застройщика. Умноженное на инфляцию, все это привело к росту стоимости «квадрата» — плохая с точки зрения потребителя, но «условно положительная» с точки зрения застройщика тенденция.
В 2023 тренды сменили русло: ипотечные ставки растут, на законодательном уровне введены ограничения на околонулевые ставки, но совокупность факторов: повышение цен в 2022, рост ставок в 2023, политическая ситуация — приводит к снижению активности заемщиков. Реакция со стороны ЦБ моментальная — снижен первоначальный взнос, расширен перечень категорий семей, подпадающих под семейную ипотеку, увеличены объемы военной и IT-ипотеки.
Однако если говорить о нашей нише — жилье повышенной комфортности, то тут покупатели упираются в региональный потолок по сумме ипотеки в 6 млн рублей. Как результат, появляется новая тенденция: застройщик на определенных условиях «выкупает» увеличение суммы привлекаемых средств для дольщика.
К примеру, на приобретение квартиры покупателю нужен кредит в 8 млн рублей, а региональный потолок — всего 6 млн. И вот тут у застройщика появляется возможность «купить» у банка для своего заемщика не только увеличенную до 11 млн сумму ипотеки, но и ставку в районе 7…8% на весь период кредитования. Оставаясь важной для рынка в целом, ипотека, и в первую очередь условия по ее выдаче, несут и существенные риски. Увеличение общей кредитной нагрузки населения (речь не только об ипотеке, но и о многих прочих кредитах) — это не очень здоровая тенденция в экономике. И это то, что сегодня нельзя сбрасывать со счетов.
Продажи жилой недвижимости вернулись на рынок
Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту компании «СМ.СИТИ»
— Перефразирую известное выражение и скажу, что слухи о значении ипотеки для строительного рынка слишком преувеличены. Ипотека важна и нужна, с этим никто не спорит. Однако в процессе покупки жилья первостепенна не ипотека, а желание купить квартиру. Возможность взять или не брать для этого ипотеку — вопрос второй.
Важно и другое: гораздо большее влияние на строительную отрасль оказывает рыночная ситуация, а не условия по ипотеке в конкретный период времени. Яркое тому подтверждение — несколько последних лет. 2020…2021 прошли под знаком пандемии. За два этих года в строительство пришли огромные деньги. Не имея возможности выехать за границу или купить авто, население пристраивало накопления в недвижимость, что и дало большой всплеск рынка. 2022 — начало СВО, многие планы срываются, и люди вновь смотрят в сторону недвижимости как островка относительной стабильности. А вот если говорить про 2023, то это год, когда перекореженные форс-мажорами процессы возвращаются на круги своя: отступила пандемия, люди привыкли к СВО-реальности.
Текущая картина на рынке жилой недвижимости — это не падение продаж, о чем часто говорят, а возвращение к рабочей — не аховой и не форс-мажорной — рыночной ситуации. К слову, такие же тенденции наблюдаются и на других рынках.
Что касается ипотеки: как и все застройщики, мы в ипотеке заинтересованы. Многие наши клиенты без ипотеки квартиру бы не купили или не захотели бы покупать, поэтому на ипотечные сделки всегда приходится какой-то процент, плюс-минус половина общего объема продаж. Плюс есть понятная закономерность: чем бюджетнее проект, тем больше в нем процент ипотечных сделок, и наоборот. К примеру, в таком проекте, как «Южный берег», доля сделок с использованием ипотеки порой опускалась лишь до 10%.
Ипотеке нужна крепкая господдержка
Алексей Прилепо, руководитель отдела продаж ГК «МЕНТАЛ-ПЛЮС»
— В 2020…2022 драйвером рынка недвижимости стала программа господдержки. Беспрецедентно низкая ставка — 6% вместо действующих 10…11% — позволила сгладить падение продаж I полугодия 2020 и решить квартирный вопрос многим покупателям. Большое влияние на рынок оказало субсидирование ставки со стороны застройщиков, вплоть до ипотеки под 0,1% годовых. Банки преподносили такие предложения чуть ли не как панацею и прогрессивное решение. Однако на деле это привело лишь к увеличению конечной цены для покупателя, а на рынок пришли заемщики, которые не всегда могли правильно рассчитать свои финансовые возможности.
Логично, что изменение условий программы господдержки в 2022 повлияло на рынок недвижимости и предопределило его развитие в 2023. Ставка поднялась до 9% — ипотека перестала быть столь же доступной, как еще год назад. Вырос ежемесячный платеж, что увело с рынка целый сегмент покупателей. Чтобы получить одобрение и справиться с ежемесячной нагрузкой, заемщикам приходилось увеличивать срок кредитования до максимальных 20…25 и даже 30 лет.
Банки стали более внимательны при рассмотрении заявок, но о массовых отказах речи не идет. Сегодня рынок адаптировался, а 8,5% вместо 6% уже не кажутся такими критичными.
Позитивный эффект дает семейная ипотека. Перспективна и траншевая ипотека, которая остается несколько недооцененной. Она позволяет заемщику начать ипотечные выплаты уже после сдачи дома в эксплуатацию.
Если говорить о перспективах — доля ипотеки будет только увеличиваться. Так, в I кв. 2023 количество ипотечных сделок в наших проектах выросло с 50% до 65%. Вместе с тем растет и число заемщиков с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него. Это говорит о реальной платежеспособности населения и служит лишним подтверждением необходимости господдержки ипотечных программ.
Самое читаемое
Расследование дела Олега Митволя о хищении при строительстве красноярского метро завершено 
Скончался депутат Госдумы от Красноярского края Виктор Зубарев 
Алексей Горенский презентовал стратегию развития гастрономии в РФ президенту Путину 
«ИрАэро» планирует напрямую полететь из Красноярска во Вьетнам 
Здоровый бизнес: рейтинг частных клиник Красноярска