«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке

Период с 2020 по 2022 стал очередным взлетом ипотеки. Однако сейчас условия, активирующие продажи недвижимости, меняются. Ведущие застройщики Красноярска о том, есть ли жизнь после ипотечного бума.

«Движок» для отрасли и сопряженных рынков
 
Алексей Петров, генеральный директор компании «Конструктив Девелопмент»
«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке  1— Низкие, а порой и близкие к нулю ипотечные ставки — главное, что определяло правила игры на строительном рынке в 2022. Этим активно пользовались и покупатели, и застройщики. Первые получили возможность приобрести новое жилье, а в ряде случаев сделать это даже без первоначального взноса. Из-за выросшего спроса стоимость квартир увеличилась, однако за счет длительного срока финансирования покупатели могли уменьшить ежемесячный платеж до относительно небольшой суммы, что стало отличной возможностью для покупателей с небольшим ежемесячным доходом. Низкие ипотечные ставки сыграли на руку и застройщикам: в первую очередь за счет ипотеки наполнялись эскроу-счета, что стимулировало строить больше и с учетом возросшей конкуренции делать это качественнее.
Начиная с осени 2022 и по сей день условия по ипотечным программам заметно ужесточились. Свою роль в этом сыграл ЦБ и собственная политика банков по отношению к рискам.
Однако на рынок это повлияло незначительно: временный откат, в том числе по ипотеке, сменился стабильным спросом. Один из плюсов такой политики банков в том, что изменилась структура заемщиков, они стали более качественными.
Очевидно, что ипотека останется основным драйвером развития строительного рынка. Более того, низкие ипотечные ставки, в районе 2…3% — это то, к чему должны стремиться и рынок, и государство. Общемировая и частично российская практика (речь о Дальневосточной ипотеке) показывают, что ипотека становится «движком» не только отдельно взятой стройотрасли, но и многих сопряженных с ней рынков.
 
Как не упереться в региональный потолок
 
Ирина Одинец, директор по продажам и маркетингу ГСК «АРБАН»
«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке  2— Тренды 2022 — снижение ипотечных ставок и появление околонулевых субсидированных ставок от застройщика. Умноженное на инфляцию, все это привело к росту стоимости «квадрата» — плохая с точки зрения потребителя, но «условно положительная» с точки зрения застройщика тенденция.
В 2023 тренды сменили русло: ипотечные ставки растут, на законодательном уровне введены ограничения на околонулевые ставки, но совокупность факторов: повышение цен в 2022, рост ставок в 2023, политическая ситуация — приводит к снижению активности заемщиков. Реакция со стороны ЦБ моментальная — снижен первоначальный взнос, расширен перечень категорий семей, подпадающих под семейную ипотеку, увеличены объемы военной и IT-ипотеки.
Однако если говорить о нашей нише — жилье повышенной комфортности, то тут покупатели упираются в региональный потолок по сумме ипотеки в 6 млн рублей. Как результат, появляется новая тенденция: застройщик на определенных условиях «выкупает» увеличение суммы привлекаемых средств для дольщика.
К примеру, на приобретение квартиры покупателю нужен кредит в 8 млн рублей, а региональный потолок — всего 6 млн. И вот тут у застройщика появляется возможность «купить» у банка для своего заемщика не только увеличенную до 11 млн сумму ипотеки, но и ставку в районе 7…8% на весь период кредитования. Оставаясь важной для рынка в целом, ипотека, и в первую очередь условия по ее выдаче, несут и существенные риски. Увеличение общей кредитной нагрузки населения (речь не только об ипотеке, но и о многих прочих кредитах) — это не очень здоровая тенденция в экономике. И это то, что сегодня нельзя сбрасывать со счетов.
 
Продажи жилой недвижимости вернулись на рынок
 
Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту компании «СМ.СИТИ»
«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке  3— Перефразирую известное выражение и скажу, что слухи о значении ипотеки для строительного рынка слишком преувеличены. Ипотека важна и нужна, с этим никто не спорит. Однако в процессе покупки жилья первостепенна не ипотека, а желание купить квартиру. Возможность взять или не брать для этого ипотеку — вопрос второй.
Важно и другое: гораздо большее влияние на строительную отрасль оказывает рыночная ситуация, а не условия по ипотеке в конкретный период времени. Яркое тому подтверждение — несколько последних лет. 2020…2021 прошли под знаком пандемии. За два этих года в строительство пришли огромные деньги. Не имея возможности выехать за границу или купить авто, население пристраивало накопления в недвижимость, что и дало большой всплеск рынка. 2022 — начало СВО, многие планы срываются, и люди вновь смотрят в сторону недвижимости как островка относительной стабильности. А вот если говорить про 2023, то это год, когда перекореженные форс-мажорами процессы возвращаются на круги своя: отступила пандемия, люди привыкли к СВО-реальности.
Текущая картина на рынке жилой недвижимости — это не падение продаж, о чем часто говорят, а возвращение к рабочей — не аховой и не форс-мажорной — рыночной ситуации. К слову, такие же тенденции наблюдаются и на других рынках.
Что касается ипотеки: как и все застройщики, мы в ипотеке заинтересованы. Многие наши клиенты без ипотеки квартиру бы не купили или не захотели бы покупать, поэтому на ипотечные сделки всегда приходится какой-то процент, плюс-минус половина общего объема продаж. Плюс есть понятная закономерность: чем бюджетнее проект, тем больше в нем процент ипотечных сделок, и наоборот. К примеру, в таком проекте, как «Южный берег», доля сделок с использованием ипотеки порой опускалась лишь до 10%.
 
Ипотеке нужна крепкая господдержка
 
Алексей Прилепо, руководитель отдела продаж ГК «МЕНТАЛ-ПЛЮС»
«Движок» для отрасли или путь кредитному «пузырю» – застройщики Красноярска об ипотеке  4— В 2020…2022 драйвером рынка недвижимости стала программа господдержки. Беспрецедентно низкая ставка — 6% вместо действующих 10…11% — позволила сгладить падение продаж I полугодия 2020 и решить квартирный вопрос многим покупателям. Большое влияние на рынок оказало субсидирование ставки со стороны застройщиков, вплоть до ипотеки под 0,1% годовых. Банки преподносили такие предложения чуть ли не как панацею и прогрессивное решение. Однако на деле это привело лишь к увеличению конечной цены для покупателя, а на рынок пришли заемщики, которые не всегда могли правильно рассчитать свои финансовые возможности.
Логично, что изменение условий программы господдержки в 2022 повлияло на рынок недвижимости и предопределило его развитие в 2023. Ставка поднялась до 9% — ипотека перестала быть столь же доступной, как еще год назад. Вырос ежемесячный платеж, что увело с рынка целый сегмент покупателей. Чтобы получить одобрение и справиться с ежемесячной нагрузкой, заемщикам приходилось увеличивать срок кредитования до максимальных 20…25 и даже 30 лет.
Банки стали более внимательны при рассмотрении заявок, но о массовых отказах речи не идет. Сегодня рынок адаптировался, а 8,5% вместо 6% уже не кажутся такими критичными.
Позитивный эффект дает семейная ипотека. Перспективна и траншевая ипотека, которая остается несколько недооцененной. Она позволяет заемщику начать ипотечные выплаты уже после сдачи дома в эксплуатацию.
Если говорить о перспективах — доля ипотеки будет только увеличиваться. Так, в I кв. 2023 количество ипотечных сделок в наших проектах выросло с 50% до 65%. Вместе с тем растет и число заемщиков с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него. Это говорит о реальной платежеспособности населения и служит лишним подтверждением необходимости господдержки ипотечных программ.
Самое читаемое
  • Что с «Гринвичем»? В Екатеринбурге все-таки закрыли самый крупный ТРЦЧто с «Гринвичем»? В Екатеринбурге все-таки закрыли самый крупный ТРЦ
  • В Свердловской области тарифы на услуги ЖКХ выросли на 13,2%В Свердловской области тарифы на услуги ЖКХ выросли на 13,2%
  • Бывшего замминистра обороны приговорили к 13-ти годам колонииБывшего замминистра обороны приговорили к 13-ти годам колонии
  • «Не могу больше»: почему выгоревшие сотрудники уходят, а работодатели снижают объемы найма«Не могу больше»: почему выгоревшие сотрудники уходят, а работодатели снижают объемы найма
  • В «Корпорации СТС» рассказали, где построят мусоросортировочный завод вместо СысертиВ «Корпорации СТС» рассказали, где построят мусоросортировочный завод вместо Сысерти
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.