Недвижимость 3.0: Через тернии за город

Скрытый спрос

По данным Минстроя Красноярского края за 2022, в регионе построено 1,33 млн кв. м жилья, и 40% этого объема приходится на индивидуальное жилое строительство. В первом же полугодии 2023 пропорция еще больше сдвинулась в сторону ИЖС — 378 тыс. кв. м из 717 тыс. кв. м (52,7%). При такой тенденции справедливо было бы ожидать, что вокруг крупнейших городов региона, где, как ни крути, концентрируется основной платежеспособный спрос, закипит стройка. Однако это не так. Отчасти невысокий темп развития малоэтажного сегмента недвижимости связан с тем, что, по данным Красноярскстата, почти 60% частных домов (в пересчете на площадь) построено в сельской местности, а в единицах — и того больше (67,5%).

Но, обращают внимание эксперты рынка ИЖС, есть и еще один лукавый нюанс статистики. Дело в том, что в нее попадают не построенные дома, а введенные в эксплуатацию. К ним относятся и вновь узаконенные постройки — например, по дачной амнистии. По мнению игроков рынка, таких домов в общей массе минимум 50%, а скорее — все 60%.

Вместе с тем эксперты признают: спрос на загородное жилье в Красноярске есть, и он растет.

Тренд на ИЖС активно заработал в период пандемии и продолжает набирать обороты. Вероятно, сыграло роль сарафанное радио, и люди, которые в тот период построили свои дома, начав там жить, стали разносить информацию о прелестях загородной жизни по друзьям-соседям. В итоге сейчас спрос даже увеличился, — рассказывает Николай Терехин, коммерческий директор компании «ПапаДом».

Подтверждают тезис и другие игроки рынка. Так, в компании «Малые этажи» рассказали, что за последние два года количество заказов, над которыми они работают, только по Красноярску увеличилось примерно в четыре раза.

В период ковида люди поняли, что совсем не обязательно жить в городе, чтобы работать, это можно делать дистанционно. Тем более что сейчас появились и строятся дома с комфортом городской квартиры, где можно меньше заботиться о бытовых вопросах. Да и стоимость квадратного метра в загородном доме сравнима с новостройкой, а порой и ниже. Плюс под ИЖС стали давать ипотеку. Все это существенно подстегнуло спрос, — говорит Светлана Проценко, ведущий маркетолог «Малых этажей».

Поселковые страсти

Существенный рост спроса на ИЖС, правда, коснулся далеко не всех его сегментов. Как признает Иван Молтянский, руководитель компании, которая развивает под Красноярском коттеджный поселок «Шамони», спрос на загородную жизнь в подобных его формациях за последние 5…10 лет не сильно изменился. Это по-прежнему очень малая доля рынка относительно загородного жилья.

— Идея коттеджных поселков в нашем городе не прижилась. Помню, когда мы только начинали, в 2009, их было заявлено в районе сотни. Но постепенно все сошло на нет. Причин масса: недобросовестность отдельных застройщиков и отсутствие опыта строительства, необеспеченность инженерной инфраструктурой и сложности с их содержанием. В итоге спрос на жизнь в коттеджных поселках оказался ниже, чем ожидалось, — говорит Молтянский.

Сами застройщики тоже не спешили (и  не спешат) заходить в малоэтажку. Дело в том, что огромная доля затрат на строительство дома в коттеджном поселке ложится на подведение к нему сетей и благоустройство. В многоэтажном строительстве это не такие большие деньги, поскольку они распределяются между множеством домохозяйств. В частном же домостроении все эти траты ложатся на одну семью. Грубо говоря, как если бы к каждой квартире в городском доме нужно было подвести улицу и сети. С одной стороны, такое положение дел сильно повышает цены, что ограничивает спрос, а с другой — существенно понижает маржу застройщика.

Потенциальные покупатели предпочитают максимально вложиться в «собственные стены», а не в инфра­структуру. Плюс к этому в пределах 10…25 км от Красноярска коттеджных поселков с какой бы то ни было концепцией практически нет, — рассуждает Сергей Новиков, руководитель проекта «Новое Дрокино».

Эксперт уверен, что спрос на загородную недвижимость в коттеджных поселках сдерживает страх перед неизвестностью и отсутствие адекватного предложения на рынке в части логистики, инфраструктуры и коммуникаций.

— Например, наш поселок расположен недалеко от города, здесь развитая инфра­структура и городские коммуникации. Плюс через пару лет с такими темпами освоения земля в нем подорожает в несколько раз. Именно поэтому у нас есть спрос, — говорит Новиков.

Николай Терехин из «ПапаДом» видит еще одну причину низкого спроса на жизнь в коттеджном поселке. По его словам, рост цен на стройматериалы привел к снижению качества строительства в этом сегменте.

— Коттеджный поселок подразумевает, что компания строит за свой счет дом и продает его с некоторой наценкой. Но после подъема цен на материалы застройщикам пришлось искать способ снизить себестоимость, а этого можно добиться, только используя менее качественные стройматериалы, менее квалифицированную рабсилу и т. д. В итоге качество начало страдать, и люди, которые покупали жилье в коттеджных поселках, столкнулись с этими проблемами. А столкнувшись, стали рассказывать знакомым, — рассуждает он.

Борьба за цену

Рост себестоимости не обошел стороной и индивидуальное строительство. По данным Светланы Проценко, за последний год только стройматериалы в среднем подорожали на 15%. В целом же себестоимость ИЖС за последние пять лет, по словам Терехина, увеличилась примерно на 30%. Причем если раньше бригады, которые нанимают застройщики, не повышали цены на свои услуги (последний раз это было примерно 9…10 лет назад), то в этом году они резко взвинтили их.

— Основная причина — это дефицит кадров. Начало СВО и строительство метро сильно просадили рынок труда. В результате бригады повысили цены в среднем на 50%, — рассказал комдир «ПапаДом».

Интересно, что при росте себестоимости увеличения конечной цены так и не произошло (по крайней мере пока) — средняя стоимость дома в 100 кв. м по-прежнему составляет 6…6,5 млн рублей. Эксперты объясняют это жесткой связью с ипотекой, максимальный размер которой для ИЖС составляет 7,5 млн рублей (цена дома + первый взнос). Это особенно важно, если учесть, что до 98% всех сделок по ИЖС проходят с использованием ипотеки (исключение составляют коттеджные поселки, где подобных покупателей практически нет, поскольку дома там изначально дороже).

— В такой ситуации сдерживающим фактором становится готовность банка кредитовать ИЖС и процентная ставка, которая, собственно, обуславливает ежемесячный платеж. Мы вынуждены подстраиваться под эту сумму. Доходит до того, что приходится понижать норму прибыли, которая закладывается в себестоимость дома, — отмечает Терехин.

Дом без газа

Если рост стоимости домов еще удается сдерживать (пусть даже за счет прибыли застройщиков), то стоимость загородной жизни растет. А именно она, по мнению Елены Видной, руководителя девелоперских проектов, является едва ли не ключевым фактором, ограничивающим спрос на рынке загородной недвижимости.

— Спрос на малоэтажку ограничивается дороговизной содержания. Отсутствие газификации существенно тормозит процесс, — считает эксперт.

Разделяет эту позицию и Иван Молтянский из «Шамони». По его словам, в среднем в его поселке коммуналка за дом в 200 «квад­ратов» составляет 20 тыс. рублей. И немалая доля в этой сумме — плата за отопление.

— В квартире у тебя холодная улица только с одной или двух сторон, а в индивидуальном доме — со всех. Соответственно, потери тепла больше, и топить, чтобы было комфорт­но, надо сильнее. Поэтому пока в Красноярске не будет недорогого природного газа, говорить о развитии малоэтажки преждевременно, — уверен Молтянский.

Елена Видная считает, что выходом в этой ситуации могут стать современные энерго­сберегающие технологии. С ней солидарны в «Малых этажах», уже вставших на этот путь.

— Содержание нового дома сегодня становится менее обременительным, чем раньше. Современные технологии позволяют строить очень энергоэффективные дома. К примеру, наши отапливаются электричеством, и средние расходы на оплату коммуналки в них в среднем составляют примерно 5 тыс. руб­лей в месяц, — говорит Светлана Проценко.

Жизнь в управлении

Есть еще вопросы обслуживания инженерной инфраструктуры и фонда. В городе этим занимаются управляющие компании. Причем за относительно небольшие деньги. За городом обслуживание более протяженных инженерных сетей ложится на плечи меньшего количества пользователей.

— В организованных поселках с этим проще: там созданы свои управляющие компании, которые выполняют те же функции, что и городские. Но подобная практика, увы, не стала общепринятой. Дело в том, что в городе высокая плотность и, соответственно, много жилых квадратных метров, с которых собираются деньги, а расходов в пересчете на «квадрат» мало. В итоге загородная УК по определению убыточная, — подчеркивает Молтянский.

О сложностях работы управляющей компании в коттеджном поселке он знает не понаслышке: все 14 лет существования «Шамони» в нем работает собственная УК. И только в последнее время, когда домов стало довольно много (сейчас их 130), она начала выходить «в ноль».

— Что такое 130 домохозяйств для города? Это два подъезда многоквартирного дома с соответствующим объемом задач. А у нас это только газонов 6 тыс. кв. м, километры электрических, водопроводных, газовых сетей… А еще надо убирать дороги, вывозить мусор, зимой — снег, обслуживать уличные светильники и т. п. В общем, расходов у управляющей компании в загородном поселке куда больше, чем в городе, — рассуждает Молтянский.

Между тем поселковая тема не отпускает застройщиков загородного жилья. И Терехин, и Проценко рассказали, что у их компаний есть амбиции зайти на этот рынок.

— Строить поселок интереснее хотя бы потому, что это выгоднее по логистике. Завоз материалов, конструкций сильно упрощается, и, соответственно, снижаются издержки. Поэтому мы сейчас рассматриваем такой проект, — поделилась Проценко.

Других деталей проектов ни «ПапаДом», ни «Малые этажи» не раскрыли. Николай Терехин лишь добавил, что планирует начать строить свой поселок в следующем году.

— Рынок малоэтажного жилья в Красноярске ждет концептуальных предложений, новых энергосберегающих технологий и политической воли в части подготовки пригородных земель под строительство. Городу сложно расти внутрь, но застроить пригород «спальниками» будет неправильно. Красивые, комфортные малоэтажные микрорайоны с социально-бытовой инфраструктурой — вот зона роста для Красноярска, — резюмирует Елена Видная.