Дискоклуб «ДК»: Строительство 3.0

Эксперты дискуссионного клуба «ДК» 

Стагнация — не худший из сценариев

За 2022 в Красноярском крае введено в эксплуатацию 1,4 млн «квадратов» жилья, планы на год текущий — построить 1,43 млн кв. м. Эти цифры и динамика далеки от рекордов прошлых лет, когда в одном только Красноярске ежегодно вводилось более миллиона «квадратов». Почему рынок стагнирует? Такой вопрос модератор дискоклуба ЕВГЕНИЙ ВОЛОШИНСКИЙ адресовал АЛЕКСЕЮ СУЗДАЛЬНИЦКОМУ, управляющему красноярским отделением банка «Открытие».

Первое звено в цепочке событий, приведших к текущей ситуации на стройрынке, — пандемия. Люди стремились сохранить деньги и расценивали жилье как тихую гавань. Отсюда рост спроса, увеличение стоимости «квадрата» и, как результат, — рентабельности и объемов строительного бизнеса: растущий рынок заставил активизироваться и действующих, и новых игроков. Государственные и региональные программы наряду с банковскими продуктами стимулировали покупательскую способность — и все это на фоне явного отложенного спроса. Совокупность факторов и породила строительный бум. Мы как банк росли в арифметической прогрессии и в количестве, и в объемах финансируемых жилищных проектов. Однако со временем рынок насытился, а резкий рост стоимости «квадрата» стал для большинства покупателей сдерживающим фактором. Плюс геополитические потрясения 2022 — они повлияли и на стоимость ипотеки, и на стоимость ставки по кредитам для застройщиков; сузились госпрограммы и их доступность — строительный рынок вышел на плато, — рассказал Алексей Суздальницкий.

Он отметил, что текущая стагнация стройрынка — далеко не худший из возможных сценариев.

Многие прогнозировали падение рынка. Но из-за своевременных антикризисных мер и недооцененного спроса со стороны населения этого не произошло. Ожидаем, что после периода плато рынок снова будет расти — как в объемах ввода, так и в стоимости квад­ратного метра. Особенно в городах-миллионниках, которые бурно развиваются, таких как Красноярск, — считает Алексей Суздальницкий.

Главным инструментом приобретения жилья сегодня, как и ранее, остается ипотека. По данным ЦБ, за 5 месяцев 2023 количество выданных ипотечных кредитов в Красноярском крае выросло почти на 40%. Банкиры объясняют этот всплеск не только отложенным спросом.

За первое полугодие 2023 в целом по стране выдано ипотеки на рекордную сумму 3 трлн рублей. При положительном прогнозе этот тренд сохранится, и к концу года объем выдачи достигнет 6…6,5 трлн. Прогнозируется, что доля выдачи по госпрограммам составит порядка 50%. Наряду с отложенным спросом трансформация семейной программы льготной ипотеки (по новым условиям программа распространяется на все семьи, имеющие двух несовершеннолетних детей), вероятно, является одной из причин роста количества выдач. Сейчас семейная ипотека занимает первое место среди госпрограмм по объе­мам выдачи, на втором месте льготная программа, на третьем — IT-ипотека, — рассказала ЕЛЕНА МОИСЕЕНОК, руководитель по розничным продажам ДО «Красноярский» Банка ДОМ.РФ.

Алексей Суздальницкий считает, что ипотека с господдержкой оказалась палкой о двух концах.

Запущенные с благими намерениями сделать покупку жилья доступной очень широкому кругу людей, госпрограммы оказались одной из причин неуправляемого роста стоимости квадратного метра. ЦБ настойчиво говорит о том, что рынок перегрет, и думает об отмене ряда госпрограмм. Поэтому ждать новых всплесков по выдаче ипотеки не стоит. Сегодня задача и банков, и государства — поддерживать баланс, который обеспечит доступность покупки жилья и не разгонит при этом инфляцию.

Ипотека — драйвер или инструмент?

Запуск льготной ипотеки принято считать главным «движком» строительной отрасли. Обратная сторона медали — растущая год от года закредитованность населения. 

Раньше населению было легче выплачивать ипотеку и улучшать свои жилищные условия. Кредит на 5…6 лет увеличивается до 30, и это стало обыденностью. Заемщики вынуждены подолгу жить в одних и тех же условиях, им стало сложнее перекредитоваться, чтобы купить квартиру большей площади. Здесь стоит адресовать вопросы не к банку, ведь рычаг воздействия — у государства: если принять комплекс мер, ипотека может стать не только инструментом покупки жилья, но и драйвером развития как отрасли, так и уровня жизни, — считает АНТОН ВЬЮГИН, коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг».

МАРИЯ СВИЧКАРЬ, коммерческий директор ГК «СтройИнновация», отметила, что ипотека — это инструмент, который работает в новостройках по принципу win-win. Однако чтобы в выигрыше оставались и покупатели, и застройщики, государство и дальше должно поддерживать доступность ипотеки.

За последний год доля ипотечных сделок в нашей компании составляет почти 70%. Ипотека напрямую влияет на застройщика: чем больше у него средств на счетах эскроу, тем ниже банковская ставка на проектное финансирование. То есть для покупателей ипотека — это стимул приобретать новое жилье, а для застройщиков — возможность получать лучшие условия по кредитам. Поэтому важно, чтобы государство и дальше было включено в этот процесс, что будет безусловным плюсом для каждой из сторон.

АЛЕКСЕЙ ПЕТРОВ, генеральный директор компании «Конструктив Девелопмент», уверен, что важность жилищных кредитов для стройотрасли недооценена. Не только в России, но и во всем мире ипотека — это единственная возможность купить жилье. 

Выключи мы сейчас ипотеку, вся стройка просто остановится. Кроме ипотеки у людей нет другого варианта обзавестись своей квартирой. Это надо признать раз и навсегда! Сегодня в России один из лучших периодов для покупки жилья. Об этом говорит аналитика: средний ипотечный платеж составляет 30…35% от среднего дохода россиянина. Не соглашусь с тем, что цены на жилье сейчас разогнаны. Будь это правдой, увеличился бы и ввод, а он в Красноярске остается на одном уровне вот уже 10 лет. Строится ровно столько, сколько нужно рынку. Важный для строительства макроэкономический показатель — количество денег у населения. Сейчас на депозитах россиян хранится максимальный за десятилетие объем средств. Кроме покупки недвижимости людям некуда тратить деньги — и это двигает стройрынок. 

АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ, директор по маркетингу строительной компании ­«СМ.СИТИ», обратил внимание на то, что роль ипотеки на первичном и вторичном рынке не одинакова.

Когда говорят об ипотеке, имеют в виду весь рынок жилой недвижимости, который включает «первичку», «вторичку», а также ИЖС. Поэтому рекордный рост на рынке ипотеки в целом не всегда отражает динамику на рынке новостроек. Второй важный акцент — цифры ввода жилья. В официальной статистике помимо многоквартирных домов учитывается объем ввода ИЖС, который занимает существенную долю. Поэтому объем ввода многоквартирных домов и общий объем ввода жилья — это разные цифры. Радует, что сегодня по вводу рынок находится в равновесии. Пока ему удается себя регулировать, не допуская резких скачков и падений.

Александр Васильев затронул и тему стоимости жилья. Как и предыдущие эксперты, он не разделяет тезис о запредельном росте цены «квадрата».

Для примера: в мае 2008 средняя стоимость квадратного метра в строящемся доме была почти в 3 раза выше официальной средней зарплаты. В 2023 рынок даже близко не подходит к подобной диспропорции. В 2019 цены на рынке находились на историческом минимуме, сейчас — в районе средних показателей за последние 10 лет.

Купить не «квадраты», а образ жизни

Стоимость квадратных метров — главный фактор при выборе квартиры. Однако все чаще наравне с ценой покупатель оценивает комфорт проживания в районе и качество городской среды.

Основной спрос сегодня, как и ранее — на жилье эконом-класса, но есть детализация внутри запросов: на улучшенные дворы, на семейные планировки. Покупателя в 2020 и покупателя в 2023 интересуют разные вещи. Три года назад рынок накрыли инвестиционные запросы: люди хотели сохранить деньги и не особо фокусировались на том, какое благоустройство будет в районе. Сейчас квартиру покупают в первую очередь для того, чтобы в ней жить, и качество среды выходит на первый план. Многие выбирают не «вторичку», а «первичку», именно потому, что застройщики всегда дают современный продукт, — рассказала ЕЛЕНА ЛАЛЕТИНА, заместитель директора компании «Этажи» по работе с партнерами. 

Качественный рост жилищных проектов отмечают и банкиры.

Покупатель становится избирательнее, а застройщики, чтобы конкурировать на равных, уделяют внимание концепции проекта, планировкам, среде жилого комплекса. Это хорошо видно по структуре проектов: превалирует эконом-сегмент (50%), внутри которого все большую долю занимают проекты эконом+. Комфортного жилья в Красноярске становится больше, это и веяние времени, и стремление застройщиков. Они хотят не просто заработать, но и сделать проекты, которыми можно гордиться. И которые, как следствие, будут сами себя продавать, — рассказал ВАСИЛИЙ ВАСЬКОВ, заместитель управляющего банком «Открытие» в Красноярском крае.

Эту тенденцию отметил и архитектор СЕРГЕЙ БАЛЬЦЕР: конкуренция между строительными компаниями стала главным драйвером развития архитектуры Красноярска.

Каждый застройщик не просто возводит квадратные метры, а старается сделать это лучше других. Застройщики учатся друг у друга, а в ряде случаев не обходится и без благородного шпионажа. Раньше при проектировании жилья заказчиков практически не интересовало, каков будет жилой двор, подъезд, квартал, а сейчас проектирование жилой среды стало главной целью. Образ дома, его входная группа становятся важнее планировки квартир. Справедливости ради — у каждого застройщика есть кураж сделать классно, но все же главное, чем они руководствуются, — получение прибыли за счет создания товара лучшего качества.

Алексей Петров уверен, что развитие придомовой среды — результат не столько эволюции застройщика, сколько эволюции покупателя.

Люди не хотят жить в старом жилье, они хотят жизнь с картинки, как в соцсетях, а застройщик на это требование покупателя отвечает. И такая эволюция происходит во всем мире, что, безусловно, хорошо. То, что сегодня делают в Москве и Екатеринбурге, через 5…10 лет придет и в Красноярск.

Противоположную точку зрения высказала ТАТЬЯНА АКСЕНОВА, заместитель директора по маркетингу ГСК АРБАН. Она считает, что первую скрипку в улучшении городской среды играют именно застройщики.

Иногда покупатель даже не знает, чего он хочет. И это совершенно нормально: у обычного человека нет такой насмотренности, как у архитекторов, строителей. Покупатель стал требовательнее именно потому, что застройщик раз за разом привносит в свои проекты новые фишечки. Знаете, что сегодня интересует покупателя? Будет ли у него камин в подъезде! И такую возможность ему показал застройщик.

Татьяна Аксенова уверена: сегодня люди покупают не квартиры, а образ жизни, важнейший элемент которого — среда жилого комплекса.

Несмотря на общероссийский тренд на квартальную застройку, мы по-прежнему строим микрорайоны. Именно этот формат может создать комфортную среду: приватный двор с большим количеством локаций, который принадлежит только жильцам. Однако думаем мы не только о том, чем наполнить двор, подъезд, места общего пользования, но и как благоустроить прилегающую территорию. Очень важно, чтобы у ЖК была концепция, потому что люди выбирают не просто дом и закрытый двор, они хотят жить с близкими по «настроениям» соседями. Для одних приоритет — семейные ценности, для других — возможность жить у воды.

СЕРГЕЙ МАТЫСКИН, сооснователь компании OVERSUN, отметил, что важной составляющей понятия «комфортная среда» становится техническое оснащение ЖК.

Закрытый двор с установленными в нем камерами — это тот минимум, который сегодня есть во многих современных ЖК. Однако уровень развития технологий позволяет идти дальше. В свое время я работал в «Монолитхолдинге», где мы совместно с японским архитектурным бюро Nikken Sekkei прорабатывали концепцию «Преображенского». В том числе обсуждали идею, условно говоря, чипа, с которым ребенок будет бегать по всему микрорайону, а родитель в любой момент сможет отследить, где он находится. Тогда это, наверное, было преждевременно, но сейчас многие восприняли бы эту идею на ура и заплатили бы за нее. Это небольшая статья затрат, если «размазывать» ее на весь дом. Более того, для застройщика такой проект может быть условно бесплатным. Сделать его можно в коллаборации с крупным оператором и далее поддерживать за счет ежемесячных платежей жителей ЖК.

Александр Васильев обратил внимание на то, что фишки стройпроекта и качественная среда — далеко не одно и то же.

Для нас как застройщика основные конкуренты — это не другие строители, а вторичный рынок. Уже завтра мы будем конкурировать с домами, которые были построены 10 лет назад. Поэтому важно понять, какие новые ценностные характеристики нужно добавить, чтобы покупатель выбирал новые строящиеся дома, а не квартиру в хорошей «вторичке». Есть разница между фишечками и качественной средой. Фишечка — в первую очередь маркетинговый инструмент позиционирования, который помогает упаковать и продать. Дальше вопрос, захотят ли собственники платить за обслуживание этой фишечки. Среда — это ценность, которая заметно повышает качество проживания и сильно отражается на цене квартиры в долгосрочном периоде. На рынке уже сформировались требования, без которых сегодня сложно продать квартиры, но еще лет 5…7 назад это можно было сделать (благоустроенный закрытый двор, подземные парковки, консьерж и т. д.) Среда может стоить застройщику очень дорого и не окупиться первым домом, но она может окупиться последующими домами, если речь идет о комплексе домов или районе.

Алексей Суздальницкий отметил, что на рынке жилищного строительства сработало правило перехода количества в качество.

История 2021, когда покупатель сметал все и по любой цене, сейчас не работает. За последние три года сформировался четкий вектор развития стройрынка — переход количества в качество. И покупатель, и банки оценивают строительные проекты через призму того, насколько качественный это продукт. Качество стройпроектов будет расти и дальше — сегодня это одно из основных конкурентных преимуществ. Особенно с учетом плато, на которое сейчас вышел рынок. Здорово, что застройщики мыслят такими категориями, как фишки проекта, городская среда. Но внед­рять новшества нужно поэтапно и ориентируясь на готовность покупателя.

Соцкультбыт раздора

Вопрос об обязанности застройщиков возводить вместе с жилым комп­лексом социальную и транспортную инфраструктуру никак не урегулирован на законодательном уровне. Поэтому на практике реализуются разные сценарии — от добровольно-принудительной постройки объектов соцкультбыта до длительных разбирательств между девелопером и муниципалитетом.

Важно разделять популистские заявления и реальность. А она такова, что в наличии рядом школы или детского сада заинтересован любой застройщик — это с одной стороны. С другой — застройщик помимо того, что строит новое жилье, вносит заметный вклад в экономику города и исправно платит налоги — и этим выполняет свою основную социальную функцию. Если сегодня взять и просто дополнительно навесить на застройщика строительство школ и других объектов социальной среды, то итоговая себестоимость строительства сделает невозможной продажу квартир по рыночным ценам. А дальше несложно спрогнозировать, что будет с застройщиком и всем жилым строительством. В России есть примеры, когда застройщики при строительстве крупных девелоперских проектов строят школы за свой счет. В этих проектах обременения по строительству социальных объек­тов учитываются как дополнительные затраты по созданию земельного участка, подходящего для жилого строительства. Масштаб таких проектов, условия приобретения земельного участка и сложившиеся рыночные цены позволяют построить социальные объекты и выдержать экономику проекта, — рассказал Александр Васильев.

В том, что механизмы комплексного развития территории (КРТ) нуждаются в доработке, уверена и Татьяна Аксенова.

В Петербурге есть успешная практика, когда в рамках комплексного развития территории застройщики строят школы, детсады, а город выкупает эти объекты. В Красноярске таких прецедентов пока нет, хотя возведение объектов соцкультбыта — это общая для застройщика и города задача. Строительная компания может построить школу или детсад, но невозможно только маржой квартир компенсировать стоимость строительства. Хотелось бы более активного включения в этот вопрос городских властей, как организационно, так и финансово.

ГК «СтройИнновация» реализует несколько проектов — не только в Красноярске, но и в Московской области, где механизмы КРТ более отлаженные и жесткие.

В Московской области сейчас мы строим жилой комплекс по договору комплексного развития территории. Там механизмы КРТ отлажены, и там они жестче. К примеру, в рамках этого договора мы должны будем построить и передать в муниципальную собственность кабинет врача общей практики на 40 посещений в смену, 500 кв. м под расселение людей из ветхого и аварийного жилья, а также детский сад на 150 мест. В Красноярске ЖК «Универс» также возводится в рамках комплексного развития территорий по инициативе правообладателя, по этому договору наша компания обязана предусмотреть в проекте детский сад на 270 мест. В феврале этого года мы передали земельный участок под дошкольное учреждение в собственность муниципалитета. Сейчас мы в процессе проработки концессионного соглашения с администрацией Красноярска и ПАО Сбербанк на его строительство. Однако на сегодняшний день в городе не заключено ни одного договора концессии. Отсюда некоторое непонимание механики работы, как со стороны бизнеса, так и администрации города. При этом другие регионы используют механизмы концессии не только при возведении социальных объектов, но и при строительстве набережных, парков и даже инженерных систем. Надеемся, что вскоре частно-государственное партнерство станет обыденным механизмом в решении ключевых вопросов нашего города, — резюмировала Мария Свичкарь. 

Районы VS кварталы 

Алексей Петров
генеральный директор компании «Конструктив Девелопмент»

Лучший вариант для застройщика — районная застройка, потому что только на площадке от 20 га и больше можно создать среду, где у человека будет «сценарий» жизни. Для реализации таких проектов не обязательно выходить за пределы Красноярска: в городе много нуждающихся в реновации площадей (промтерритории, Покровка, Суворовский, Николаевка). Что касается точечной застройки, уйти от нее совсем невозможно, потому что наряду с крупными площадками в Красноярске есть и небольшие заброшенные места, которые нужно облагораживать.

Александр Васильев
директор по маркетингу строительной компании «СМ.СИТИ»

Компактный и благоустроенный город — это лучшее решение, потому что выход на примыкающие к городу территории влечет за собой затраты на прокладывание и обслуживание транспортной и социальной инфраструктуры. Не согласен с категоричным мнением, что точечная застройка — зло. Она может быть очень полезной для города, если проектировать ее правильно. Для города полезнее квартальная застройка, где есть четкое разделение городской (общественной) и приватной территории. Ведь только квартальная застройка позволяет создать активные городские улицы, по которым приятно просто пройтись. Микрорайонная застройка выгоднее для застройщика с точки зрения экономики проекта, но она формирует более слабую городскую среду.

Антон Вьюгин
коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг»

Сегодня актуальна проблема не что строить, а какая инфраструктура окружает эти объекты. Если на месте дома, где жили 20…30 семей, возвели дом, куда заселились 200 семей, — это совершенно другая нагрузка на сети. Такие вводные надо учитывать на первых этапах реновации территории и параллельно с новым строительством развивать инфраструктуру. Возможно, через партнерство застройщиков с муниципалитетом, ГЧП, ведь такие «болезни роста» могут оказаться сложнейшими. Пример — Астана, растущий, красивый, прогрессивный город. Но с водой там проблемы, так как сети не подготовлены к развитию столицы.

Сергей Бальцер
архитектор

Идеальное жилье с точки зрения архитектора — деревянный сруб на берегу тихого озера, где плещется форель, окруженный дремучим лесом. А над головой — бездонное голубое небо. Однако при этом, пройдя 50 метров через хвойную рощу, мы должны оказаться в современном сити и подняться на скоростном лифте в офис с кондиционером… В романтической юности я считал: нужно строить дома не выше крон деревьев, а сейчас мы проектируем высотные комплексы. Жилье должно быть разным и уместным. Кварталы хороши уже тем, что изолируют от энергии большого города — у человека есть свой кусочек неба, лужайка. Но кварталы не везде уместны, и зачастую, чтобы провести реновацию территории, без высотных домов не обойтись.