Ставка на пригород: как работает сельская ипотека

Наталья Михайлова
директор Красноярского филиала Россельхозбанка:

— Сельская ипотека несколько лет пользуется большим спросом в Красноярском крае. Сегодня с высокими ипотечными ставками по другим программам, а также в связи с отменой многих комфортных по платежам программ кредитования, спрос на загородную недвижимость будет только увеличиваться.

Высокий спрос вызван и низкой банковской ставкой, которая субсидируется государством: сегодня она составляет фиксированные 3%. Ставка почти в шесть раз ниже рыночной, а так как ее субсидирует государство, это позволяет значительно сэкономить на обслуживании кредита, покупке жилья или строительстве. Если сравнивать дом с квартирой, то дом выигрывает по нескольким параметрам: ставка по ипотеке, сумма и площадь. Если взять условно одобренную сумму от банка в 6 млн рублей (максимальный лимит на одного заемщика по сельской ипотеке), ситуация такова: клиент может купить готовый дом 70…100 «квадратов» по площади объекта. А вот квартиру такой площади с данной суммой в кармане — вряд ли. Для покупки более дорогостоящего загородного дома сельскую ипотеку может взять каждый из супругов, увеличив общий размер кредита вдвое. Первоначальный взнос по программе тоже остается комфортным для клиента — от 20%.

По всем параметрам сельская ипотека сегодня является единственной выгодной альтернативой отмененной льготной ипотеке и ипотеке на вторичное жилье. Сейчас спрос на программу набирает популярность, возраст заемщика в регионе сменился на более молодой и амбициозный — это люди 29…50 лет. Молодежь впитывает тренды, которые диктует мир: экологичность жизни на природе, уединение, чистый воздух, больше пространства для творчества без многоэтажного соседства. Многим покупка дома раньше казалась несбыточной мечтой, а сегодня можно иметь большой дом с собственным участком и даже гаражом.

— Сельскую ипотеку точно нельзя считать альтернативой отмененным льготным условиям: это абсолютно разные категории жилья и другие цели. Но она очень востребована, и количество желающих ее получить превосходит лимиты, которые выписывают на субъекты. У нас сейчас больше половины получателей покупают жилье в Емельяновском и Березовском районах, и это говорит о том, что, по сути, изначальная цель ипотеки — сделать так, чтобы люди задерживались в сельских территориях, сама собой сменилась на стимулирование приобретения жилья в пригороде. Технически это было так: правительство края составило перечень сельских территорий, куда также вошли Емельяновский и Березовский районы, а дальше все решил рынок. Если больше половины получателей хотят приобрести жилье на этих территориях и проходят по условиям, банк не имеет права отказать. Единственное изменение ввели в прошлом году — требование прописаться в покупаемом жилье, но особо это никого не пугает. И мы должны понимать: если горожане переезжают за город и мы стимулируем строительство загородного жилья, это на самом деле неплохо. Другое дело, что программа направлена именно на комплексное развитие сельских территорий, а вопрос инфраструктуры решается не быстро. Но если пригород будет расти высокими темпами, он встанет: больницы, школы, пропускная способность дорог. Жилье — это только часть большой проблемы опустения наших сел: даже если мы купили или построили новый дом за почти бесплатный кредит, но там нет медучреждений и образования, нет дороги до цивилизации, о чем говорить? Поэтому нужно дать эти условия. А пока мы стимулируем скорее покупку загородного жилья, нежели комплексное развитие сельских территорий.

— Сельская ипотека может стать альтернативой в первую очередь из-за доступности. Она дает возможность взять ипотеку широкому кругу граждан, в том числе молодым семьям и специалистам, желающим работать в сельской местности, без привязки к наличию детей, официальному браку, условиям работодателей. Еще одно преимущество — низкая процентная ставка. Программа поддерживается государством, это обеспечивает ее стабильность и надежность, а также возможность выбора: строительство или приобретение готового объекта в сельской местности.

Сельская ипотека сверхвостребована у наших клиентов: рост интереса к жизни в своем доме начался еще в период пандемии и сохраняется до сих пор. Многие оценили чистый воздух, отдаленность от соседей, более просторное жилье. Это связано и с тем, что цены на квартиры существенно выросли. Чтобы уложиться в ипотечный лимит, теперь можно купить только однокомнатную квартиру около 40 кв. м — а можно построить дом площадью до 90 «квадратов», где будет, например, уже три комнаты, терраса и собственное парковочное место. Поэтому семьи с детьми все чаще отдают предпочтение загородной жизни и строительству собственного дома. 

Если говорить о мотивации переезда в сельскую местность — здесь все зависит от удаленности от города. Большинство земельных участков в пригороде подходят под программу, и клиенты охотно их приобретают. Прежде всего это связано с доступностью инфраструктуры и работы, простором и комфортом загородной жизни в сравнении с городским жильем.

Сергей Прокопчук
генеральный директор Grand Park
(коттеджный поселок «Новые ­Раскаты»), резидент «Первого ­делового клуба»:

— Тренд на загородную недвижимость растет каждый год — это мы очень хорошо видим в нашем поселке «Новые Раскаты». Если раньше многие сначала приобретали землю и только через какое-то время начинали строить дом, то благодаря сельской ипотеке семьи имеют возможность реализовать все свои загородные мечты сразу. В 2022 по сельской ипотеке у нас построилось десять человек, в 2023 — уже около 20. Этот год не исключение: сейчас в поселке тоже строится несколько домов. Поэтому сельская ипотека — отличный вариант для тех, кто хочет построить собственное загородное жилье. Но станет ли она альтернативой льготным программам? Скорее нет. Это отдельная программа, и распространяется она именно на сельскую местность, воспользоваться ею в городе не получится. При этом сельская ипотека — отличная мотивация для освоения как сельских территорий, так и пригорода. За счет этой программы в сельской местности появятся не только новые жители, но и современные дома с комфортными условиями для круглогодичного проживания.

Иван Молтянский
учредитель альпийской деревни «Шамони»:

— Одно из главных ограничений сельской ипотеки, которое отсекает половину тех, кто хочет строиться, — действие только в определенных населенных пунктах. В них уже сформировалась своя среда, и массовое строительство там не предполагается, скорее, просто покупка вторички. А строительство в новых поселках за рамками программы. Только деревенский человек готов переезжать из деревни в деревню, а человек из города хочет что-то более современное в социальном и архитектурном смысле. Плюс сельская ипотека не решает основную проблему — стопор для переезда за город: отсутствие инженерных сетей, приближенных к городским. Например, мы строили инфраструктуру и все коммуникации сами, чтобы приблизить комфорт к уровню города. Комплексное развитие — это про государственно-частное партнерство с застройщиками, но такие проекты у нас в регионе закончились плачевно. Получилось только у тех, кто сам взял на себя ответственность и построил инфраструктуру, заложив ее в стоимость домов. Поэтому сельская ипотека скорее для покупки вторичного жилья в поселках. Толчок для развития строительства она не даст. На самом деле, мы ждем кризиса, потому что текущий бум цен на недвижимость — заслуга льготной ипотеки, которая раздула стоимость квадратных метров. Люди побежали брать «бесплатные» деньги и вкладывать их в бетон. Плюс сейчас ИЖС пытаются провести через эскроу-счета, и для застройщиков это безумная тема. Здесь нет отработанной технологии и точных критериев, как в долевом строительстве, а значит, не будет и гарантий для застройщика. Для девелоперов это огромный риск, который ничем не перекрывается. Следовательно, со временем все-таки ждем снижения спроса на сельскую программу.