Будущее ипотеки: прогнозы банкиров и застройщиков

На дискуссионном клубе «Делового квартала» банкиры и застройщики поделились своими прогнозами развития рынка недвижимости.

Константин Колдомов начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «ДомКлик» Красноярского отделения Сбера:

— Выдача ипотечных кредитов в 2К2024 была активной. В Сбере количество сделок по госпрограммам в июне по отношению к маю выросло в два раза. В июле наблюдается смена интересов клиентов в сторону вторичного рынка. Отмечаем тенденцию увеличения сделок по обмену жилья, что подтверждается снижением среднего чека по ипотечному кредиту. В сегменте первичного жилья основной фокус сейчас на семейную ипотеку. Наши наблюдения по рынку недвижимости на сегодня — клиенты заняли выжидательную позицию относительно, во-первых, снижения стоимости квадратного метра, во-вторых, интересного предложения по покупке квартиры в ипотеку. Общая для банков и застройщиков задача — выработать стратегию и предложить инструменты, которые позволят максимально бесшовно перейти сначала в 3-й квартал, а потом и в новый этап развития рынка в целом.

— В первом полугодии 2024 рынок ипотеки развивался высокими темпами. Банк ВТБ в Красноярском крае и Хакасии выдал порядка 15 млрд рублей жилищных кредитов, что на треть больше аналогичного показателя прошлого года. На второе полугодие прогнозируем охлаждение рынка, которое будет вызвано сразу несколькими факторами. Помимо высокой ставки ЦБ это также целенаправленная политика регулятора и правительства РФ по снижению закредитованности населения (в том числе через повышение первоначального взноса). Другой фактор — введение принципа единой госпрограммы. Основную роль на рынке, очевидно, будет играть семейная ипотека (новые условия по ней уже ясны, начались выдачи). Кроме этого, банки совместно с застройщиками будут разрабатывать инструменты для снижения финансовой нагрузки на инвестиционной фазе строительства. Учитывая цикличность на рынке недвижимости, брать ипотеку заемщики будут, в том числе рассчитывая на рефинансирование в будущем.

— После фееричного первого полугодия во второе ипотечное кредитование входит на низких скоростях. Основной тренд — перераспределение ипотеки в сторону вторичного рынка жилья. Сохраняется интерес к семейной ипотеке, но ожидается, что с учетом новых условий по программе ее доля в общем объеме выдачи будет снижаться — с 50…60% в первом полугодии до 20…30% во второй половине года. Текущий этап развития ипотечного рынка не самый простой. Однако в сравнении с другими сложными временами (кризисом 2008 и 2014) сейчас у банков гораздо больше инструментов, чтобы даже в этих условиях сделать ипотеку выгодной и интересной для заемщика. Поэтому емкость рынка однозначно будет снижаться, но на паузу он не встанет.

— Очевидно, что наряду с поддержкой семей с детьми государство делает фокус на развитие и ИЖС. И покупатели реагируют на это очень чутко — в первом полугодии в Красноярском крае вырос запрос на ипотеку в малоэтажном строительстве (в 2,9 раза, по данным ЦБ, июнь к январю). Для нашего банка это одно из приоритетных направлений — рассчитываем, что по итогам года доля ипотечных кредитов на ИЖС составит порядка 25%. Договоры подряда с применением эскроу-счетов при строительстве частных домов позволяют использовать проверенный механизм в строительстве многоквартирных домов, обеспечивающий защиту средств покупателей. Конечно, лидером спроса останется семейная ипотека. Как показал опрос клиентов банка в Красноярске, 63% из тех, кому во втором квартале была одобрена семейная ипотека, готовы брать ее и на новых условиях. 

— На строительном рынке три участника — застройщик, покупатель и банк. Вопрос сегодня в том, у кого из них раньше сдадут нер­вы. Покупатель ожидает снижения цен, потому что не понимает внутренней кухни рынка и того, что на одной сделке по строительству недвижимости банк зарабатывает трижды: выдавая проектное финансирование застройщику, ипотеку — клиенту и субсидируя ипотечные ставки в рамках совместной программы банка и застройщика. Есть ли в этих обстоятельствах предпосылки для снижения цен — вопрос риторический. Очевидно одно: рынок ждет очень существенное затишье, которое продлится до принятия Центробанком новой ключевой ставки.

— Оптимистичные застройщики совместно с банками ищут инструменты для того, чтобы поддержать спрос и продажи на рынке. Однако все эти инструменты очень сильно съедают маржинальность застройщика, плюс инфляция — ждать падения цен точно не приходится. Главные маркетологи на строительном рынке сегодня — это государство, ЦБ, Минстрой и Минфин. Именно от этих ведомств будет зависеть дальнейшее развитие отрасли. Так, есть указ президента, согласно которому в 2030 на одного человека в России должно приходиться не менее 33 «квадратов», а сейчас этот показатель — 27 кв. м. Жилья не хватает, а потому неизбежно появятся инструменты и механизмы, которые будут развивать рынок и дальше.

— Неопределенность, а именно она наблюдается сегодня на ипотечном рынке, — это всегда блокиратор принятия решений. Она определяет развитие рынка, но лишь на короткое время — три месяца. Спустя этот срок люди вновь начнут активно покупать жилье, а еще через три месяца рынок полностью стабилизируется. Поэтому загадывать, что будет со стоимостью жилья через полгода, сейчас преждевременно и даже бесполезно. Фундаментальных предпосылок для увеличения объемов продаж или роста цен на жилье сейчас нет. А вот в среднесрочной перспективе «квадрат» в Красноярске будет дорожать: город входит в топ миллионников по привлекательности для жизни. И при этом стоимость жилья в Красноярске остается относительно доступной.

— Настроения банков в сегменте проектного финансирования полностью зависят от застройщиков. На смену оптимизму нескольких последних лет сегодня приходят консерватизм и сдержанность. В частности, в прогнозных моделях более осторожно закладываем объемы продаж на инвестиционной фазе строительства объекта. Разрабатываем новые программы, которые поддержат покупателя, застройщика и рынок в целом. 

Подготовила Наталья Повольнова