Страсти по семейной ипотеке: ни дать ни взять?

Громкие заголовки про «заградительные ставки» и «падение выдачи на 78%» создают ложное представление о том, что ипотека как инструмент покупки жилья больше не работает. И это было бы правдой, если б  не одно но: ипотеку в России выдают, и ипотеку в России берут (пусть и не в прежних объе­мах). Главное же — ипотека остается главным инструментом покупки квартиры. Речь в первую очередь о льготных ипотечных программах: на фоне отмены массовой льготной ипотеки их востребованность повысилась кратно. Льготная семейная ипотека сегодня — это тот уникальный шанс, не воспользоваться которым для семей с детьми, стоящими перед решением квартирного вопроса, — стратегическая ошибка. И если судить по аналитике, понимают это очень многие.

За последние три месяца количество поисковых запросов по тегу «семейная ипотека» увеличилось в три раза! (Аналитика портала «Сибдом».) Тем, кто подмечает очевидные тенденции в экономике, этот кратный рост вполне понятен. В своем нынешнем, максимально выгодном варианте семейная ипотека — это поезд, который стремительно уходит. И запрыгивать в него надо прямо сейчас.

Первые звоночки о том, что условия по льготной семейной ипотеке будут становиться все жестче, появились еще в середине года. Напомню, до 1 июля 2024 на жилищный кредит с господдержкой могли рассчитывать семьи с двумя детьми младше 18 лет и семьи с одним ребенком, родившимся с 1 января 2018 по 31 декабря 2023. Однако обновленные условия значительно сузили круг потенциальных заемщиков. Так, в новой семейной ипотеке появился возрастной порог (семьи с детьми до 7 лет). Эксперты предполагают, что семейную ипотеку ожидает сценарий ­IT-ипотеки, из-за изменений условий по которой в разы сократился круг тех, кто мог воспользоваться программой. Так, там появился пункт о том, что взявший ипотеку айтишник не может уволиться из компании до тех пор, пока не выплатит заем. 

То, что льготная семейная ипотека «как бы есть» и «как бы нет», стало очевидным в сентябре…ноябре этого года. Крупные банки исчерпали лимиты и поделились на «платные» и «бесплатные». Некоторые поставили на стоп даже консультации по таким ипотечным сделкам, открыто признаваясь: они не понимают, когда появятся лимиты. Резко сократился процент «одобряемости» клиентов и увеличился первоначальный взнос. А новые правила выкупа застройщиком для своих клиентов ставки, как будто гарантированной государством, с комиссионным вознаграждением для застройщика 15…19,6% от суммы кредита, никаким другим словом, кроме как беспредел, не назовешь. Очевидно, что вместо того, чтобы выдать ипотеку, банки думают о том, как бы ее не дать.

Все эти факторы позволяют сделать вывод: льготная семейная ипотека на сегодняшних условиях (под 6%) доживает последние дни. Именно потому эта программа сейчас столь популярна: разница между ставками выросла практически в пять (!) раз (6% по семейной ипотеке против почти 30% по рыночной программе). С 2025 в России начнет действовать ипотечный стандарт, еще больше ужесточающий условия выдачи ипотеки. А если судить по многократному росту ключевой ставки ЦБ, стоит ждать повышения ставки по льготной семейной ипотеке до 8%, 10% и даже до 12%. Вероятно, ухудшатся условия по первоначальному взносу в рамках льготной программы. Некоторые банки уже подняли его до 50% от стоимости жилья. То есть текущие выгодные условия по льготной семейной ипотеке (ставка — 6%, первоначальный взнос — 20…30%, лимит — 6 млн рублей для нашего региона) с 1 января 2025 могут категорически ухудшиться для потенциального заемщика.

Поэтому на вопрос, когда лучше воспользоваться правом на льготную семейную ипотеку, ответ будет однозначным: сегодня! Завтра такого шанса может вовсе не быть.