Александр Шляхин: Снижение продаж при росте цен — новая норма для рынка новостроек

Рынок недвижимости Красноярска завершает 2025 в состоянии сбалансированной стабильности. Несмотря на снижение объемов продаж и рост стоимости «квадрата», ни обвалов, ни ажиотажа на рынке не было. 

По просьбе DK.RU Александр Шляхин, аттестованный аналитик рынка недвижимости, руководитель Сибирского портала новостроек и недвижимости «Сибдом», подвел итоги 2025 и рассказал о том, что определит настроение рынка в 2026.    

 

Итоги 2025: снижение продаж, удорожание «квадрата», оптимизм

— Рынок недвижимости Красноярска в 2025 жил в условиях высоких рыночных ипотечных ставок и постоянной дискуссии об изменении условий семейной ипотеки. На протяжении всего года именно она была основным инструментом покупки жилья.

Не оправдалось ожидание многих аналитиков: медленное снижение ключевой ставки ЦБ не привело к массовому перетоку средств с депозитов в недвижимость. Даже сегодня многие инвесторы продолжают выбирать вклады, а не «квадраты»: разместить средства все еще можно под 15…16,5% годовых.

С января 2025 средняя стоимость квадратного метра в новостройках Красноярска увеличилась лишь на 6%, а квадратный метр на вторичном рынке вырос за год на 12%. Несмотря на снижение объемов сделок на рынке недвижимости (это один из главных трендов года), в Красноярске не было больших скидок от застройщиков, как в Москве или, например, Новосибирске. Одна из ключевых причин — умеренная конкуренция, благодаря которой рынок новостроек в Красноярске сбалансирован.

Застройщиков не много, и каждый из них может плавно и, опираясь на спрос, регулировать объемы строительства. В каждом классе жилья есть устоявшиеся лидеры, по которым остальные игроки сверяют свои ценовые предложения. Такая сбалансированность рынка становится фундаментом его стабильности.

Застройщики стимулируют продажи точечными скидками на отдельные квартиры и частичным субсидированием ипотечных ставок для покупателей. Несмотря на снижение объемов продаж и рост стоимости «квадрата», ни обвалов, ни ажиотажа на рынке не было. 

Возможно, один из главных итогов года: вопреки сложной конъюнктуре, игроки рынка в течение всего года не теряли оптимизма. Этому способствовали объективные причины: постепенное снижения ключевой ставки, меры поддержки от Минстроя. Застройщики продолжали стартовать проекты, несмотря на общее снижение объемов продажи квартир.

 

Прогнозы на 2026: в ожидании снижения ставок и перемен по семейной ипотеке

Январь 2026 будет отмечен ажиотажным спросом на семейную ипотеку. Причина: с 1 февраля 2026 семейные пары смогут совместно оформить лишь один льготный ипотечный кредит. Это ограничит использование этого инструмента для инвестиций. Оба супруга станут обязательными созаемщиками, а привлечение третьих лиц при покупке жилья с использованием семейной ипотеки исключено.

Также, возможно, что в 2026 семейную ипотеку ждет упрощенное рефинансирование и снижение ставок в зависимости от количества детей, но конкретика еще обсуждается.

Предполагаю, что в 2026 Центробанк продолжит политику постепенного, но очень медленного снижения ключевой ставки. Цены на недвижимость будут расти в пределах текущих инфляционных показателей. В начале года мы можем увидеть чуть больший темп роста стоимости квадратного метра в новостройках в связи с повышением ставки НДС с 20 до 22%.

Это, в свою очередь, окажет влияние на всю цепочку процесса строительства и купли…продажи жилой и коммерческой недвижимости. Средняя себестоимость квадратного метра возрастет минимум на 2…4%.  

Влияние на рынок окажет и другая налоговая новелла. С 2026 компании и ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) будут обязаны выплачивать НДС в размере 5%, если годовой доход превышает 20 млн рублей (ранее лимит был 60 млн рублей). Это усилит тенденцию роста расходов застройщиков на вспомогательные услуги, такие как проектирование, оценка недвижимости и юридическое сопровождение сделок, аренда офисов, реклама, поскольку большинство таких фирм работают именно на «упрощенке». 

Однако в целом ситуация в новом году принципиально не изменится. Стоимость квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке будет расти, но постепенно. Новые условия семейной ипотеки станут строже и будут ориентированы именно на целевое улучшение жилищных условий молодых семей.