Белые маклеры

Александр Рудаков и Константин Колос — на первый взгляд, антиподы. Разница в возрасте между ними — четверть века. Один — кандидат наук и основатель собственной компании, второй — студент-заочник и наемный менеджер. Объединяет их системный подход к профессии, зародившейся в хаосе 90-х и прочно ассоциирующейся с жульничеством. Профессии риэлтора.

досье
Александр Рудаков
Родился 11 февраля 1945 г. в Казахстане.
Образование: Закончил с отличием в 1968 г. физический факультет Новосибирского государственного университета. Кандидат физико-математических наук (1974 г.).
Карьера: Младший научный сотрудник Института механики АН СССР (г. Новосибирск).
Заведующий лабораторией вычислительного центра Сибирского отделения АН СССР (ныне Институт вычислительного моделирования, г. Красноярск).
В 1979–1986 гг. — заместитель председателя Красноярского научного центра академии наук (Академгородок).
С 1992 г. по 1998 г. — директор агентства по приватизации жилья «Рица».
С 1998 г. — генеральный директор института риэлторов «Рица».
Общественная деятельность: В 1994–1998 гг. — президент ассоциации профессионалов рынка недвижимости.
Увлечения: наука, проектирование собственного жилья.
Спорт: в юности занимался ручным мячом, был капитаном университетской команды.
Семья: жена, две дочери, внуки — девочка и мальчик.

досье
Константин Колос
Родился 25 июля 1971 года во Владивостоке, в пятилетнем возрасте вместе с родителями перебрался в Канск.
Образование: студент 4-го курса экономического факультета КрасГАСА (заочное отделение).
Карьера: В 1991-92 гг. — совладелец мебельного кооператива.
1992-93 гг. — частный предприниматель.
1993-95 гг. — риэлтор в «Галэнде».
В 1995–2003 гг. — начальник отдела обмена Регионального жилищно-инвестиционного центра (РЖИЦ).
С 2003 г. — директор РЖИЦ.
Хобби: уикенды с друзьями на природе, кулинария.
Спорт: большой теннис, волейбол, шахматы.
Семья: Женат.

Ученый продавец квартир

Александр Рудаков
генеральный директор института риэлторов «Рица»
Институт риэлторов «Рица» — одна из старейших компаний красноярского рынка недвижимости. Ее основатель Александр Рудаков пришел в бизнес из науки. В 1994 г. именно Рудакову коллеги предложили возглавить первое профессиональное объединение местных риэлторов.
Наука потеряла, бизнес приобрел
Александр Рудаков перебрался в Красноярск из Новосибирска тридцать два года назад, после защиты кандидатской диссертации. Научную мекку Сибири пришлось покинуть ради интереснейшего проекта. Лаборатория, которую возглавил Рудаков, пыталась найти пути, чтобы «вновь заморозить Енисей». Дело в том, что после постройки ГЭС река в черте города перестала зимой покрываться льдом.
«Строительство ГЭС меняет экологию региона, меняет климат. Незамерзающая полынья — это повышенная влажность и, как следствие, рост заболеваемости. Но, к сожалению, когда мы со всех сторон исследовали эту проблему, то оказалось, что решения она не имеет. Во всяком случае, без кардинальной перестройки плотины».
Перестройка политическая заставила Рудакова искать решение совсем в другой области — собственной карьеры. Наука, в отличие от Енисея, успешно «заморозилась».
«В 1991 г. Красноярский краевой Совет депутатов создал комиссию по разработке Положения о приватизации жилья в Красноярском крае. Я был членом этой комиссии, участвовал в подготовке документа, — вспоминает Александр Рудаков. — Но приватизировал жилье не край, а муниципальное образование — город Красноярск. Мы предложили городу компьютерную программу, которая, используя нормативные документы и обновляющуюся базу данных, облегчала процесс приватизации. В итоге мы накопили базу данных о жилом фонде города. Там даже был инвентаризационный расчет стоимости приватизируемой квартиры. В конце концов, эту базу взяло для работы муниципальное агентство по приватизации жилья, где я стал заместителем директора. Программа нам очень помогала. В августе 1992 г. объем работы 12 сотрудников агентства был равен тому, который выполняли (вручную, с бумажками) новосибирские коллеги из такого же предприятия. Но новосибирцев было в шесть раз больше!» Воодушевленный Рудаков решился создать на растущей волне купли-продажи жилья собственный бизнес. «Ну, защитил бы я еще докторскую диссертацию, стал профессором, может быть, академиком. Так или иначе, в той сфере мне все было известно. А бизнес был словно другой, незнакомой планетой». Так, в 1992 г. появилось одно из первых в Красноярске риэлторских агентств — «Рица».
Какие средства были вложены в создание компании?
– Сначала только мой легковой автомобиль. Я его продал, мы сняли крохотный офис и приступили к работе. Люди в то время были очень доверчивы, не то, что сейчас. Помню одну из первых сделок, когда продавцы документально передали нам все права на продажу их недвижимости и уехали из нашего города навсегда. Вырученные от продажи деньги мы им потом переслали. Сейчас такое вряд ли возможно. А потом появились первые мошенники на нашем рынке. Одна семья поручила продавать квартиру через нашу компанию посреднику, мы совершили обычную сделку, а он деньги хозяевам квартиры не отдал. Семья фактически осталась на улице. Чувствуя свою ответственность, я предложил определенную последовательность действий, в результате люди смогли купить себе другое жилье.
Конкуренция на рынке в начале девяностых была?
– Практически нет. Было огромное поле для деятельности. Достаточно быстро стало ясно, что рынок дикий. Его надо было цивилизовать. Риэлторам требовались четкие и прозрачные правила игры. Нужно было договориться между собой, как мы будем взаимодействовать. Поэтому была организована ассоциация профессионалов рынка недвижимости.
Риэлторы, объединяйтесь! Рудакову предложили возглавить новое объединение. В первых же программных документах диссонансом к сложившейся на рынке криминальной ситуации зазвучали рыцарские мотивы.
«С самого начала мы разработали кодекс этики. В то время была одна цель — заработать. А когда мы в кодексе написали, что клиент важнее сиюминутного заработка, то обозначили для себя долгосрочные перспективы. Кто хотел «снять деньги» немедленно, любой ценой, невзирая на моральные принципы, быстро что-то получали и уходили с рынка. Оставались только те, кто создавал себе имя».
Сейчас в городе работает уже третье профессиональное объединение (Красноярский союз риэлторов, в него входит 9 компаний). Один из основополагающих документов КСР — стандарты практики риэлторов. На эти стандарты повлиял еще тот, первый кодекс.
Почему вы начали именно с общих правил?
– Когда начинался наш бизнес, мы все были зажаты. Над нами власть, над нами партия, над нами КГБ И вдруг наступила «свобода». Сдерживающие факторы в одночасье исчезли. Естественно, нужно было какие-то самоограничения вводить. И наша ассоциация занялась разработкой правил цивилизованного рынка. Мы были инициаторами первого краевого Положения о лицензировании деятельности риэлторских компаний. Посчитали, что будет правильно предъявлять к ним какие-то требования. И выработать их должны были сами продавцы. Например, в бизнесе Америки очень много саморегулирующихся структур. Например, лицензии докторам выдает, насколько я знаю, не государство, а сами врачи, их организация. И она же отвечает за предоставленное право лечить людей.
Информация и систематизация — залог успеха
С самого начала в работе Рудакову помогали те знания, опыт, тот способ мышления, которыми владеют ученые. В «Рице» всегда было на высоте информационное обеспечение риэлторской деятельности. Но даже автоматизированные базы данных не защищали от сбоев в рабочем процессе. Долгие годы ситуация на рынке риэлторских услуг была достаточно абсурдной. Продавец выставлял квартиры во всех агентствах сразу. В итоге «дутые» прайсы риэлторов не гарантировали реальных вариантов.
Рудаков и некоторые другие руководители риэлторских компаний стремились к систематизации процесса. В результате в красноярских агентствах начали подписывать эксклюзивные договоры, которые повысили качество работы и уровень безопасности на рынке.
«Когда мы заключаем эксклюзивный договор с продавцом, он получает в свое пользование всю мощь нашей системы. Мы сразу вкладываемся в рекламу, заносим данные о квартире в нашу общую базу. Это означает, что жилье будут выставлять во всех девяти агентствах — участниках союза риэлторов. «Эксклюзив» — гарантия того, что риэлтор будет работать как надо».
Какие еще факторы обеспечили «Рице» долгую жизнь на рынке? Ведь не секрет, множество агентств недвижимости как появились, так и сгинули.
– У нас долгие годы был и остается стабильный и квалифицированный коллектив, потому что, как говорили мои сотрудники (смеется), приятно работать с умными руководителями. Важно, чтобы работодатель видел в сотруднике заслуживающего уважения человека. На этом должна быть построена совместная деятельность. Кроме того, процент, который получают риэлторы-агенты в качестве вознаграждения, за эти годы сильно вырос, почти в три раза. В первые годы и сами фирмы получали значительно больше. Сейчас времена изменились. Как и на любом рынке, агентства недвижимости следят за ситуацией и меняют методы работы по необходимости. Если директор думающий, то все будет нормально. Например, мы очень мало сотрудничаем со строителями. Вот «Аревера» работает с ними в связке — они стали дилерами строительной компании. «Рица» к этому тоже готовится.
«Я стольким людям помог найти жилье и всегда при этом думал, что дом становится родным, только если ты сам его выпестовал, сроднился с каждым его уголком еще до строительства. Тогда и жить в нем будет уютно».
Вы прошли длинный путь и в науке, и в бизнесе. Кем себя ощущаете в 60 лет — ученым или бизнесменом?
– Счастливым человеком. Наука принесла мне радость творческого поиска, бизнес дал настоящую свободу. С тех пор как была основана «Рица», я сам себе хозяин. Надо мной не висят ничьи приказы и распоряжения. Я выполняю только свои директивы, живу, как мне подсказывают здравый смысл и совесть. Для меня всегда очень важно было незапятнанное имя. Считаю, мне удалось его сохранить. Американская мечта канского парня
Константин Колос
директор РЖИЦ
Несмотря на молодость, директор Регионального жилищно-инвестиционного центра Константин Колос — личность на красноярском рынке недвижимости заметная. Авторитет и опыт, как известно, нарабатываются с годами, а их в трудовом стаже Колоса-риэлтора уже более двенадцати. Динамика развития риэлторского бизнеса города отслеживается в профессиональном росте конкретного специалиста — как восхождение пешки в ферзи на миниатюрной шахматной доске в его рабочем кабинете.
По наводке друга
Продажей квартир Константин, по собственному признанию, занялся совершенно случайно. Как, впрочем, и многие бизнесмены, начинавшие самостоятельно зарабатывать в первые годы после развала «империи». Рыночные механизмы в новой стране только нарождались, и активные предприниматели стремились делать деньги на всем, пробуя себя в различных сферах торговой деятельности.
Не был исключением и только что демобилизовавшийся из армии 20-летний житель Канска, рядовой запаса Костя Колос. Старых устоев — «завод-семья-завод» — ему держаться явно не хотелось. На первых порах Колос организовал вместе с товарищем мебельный кооператив: своими руками собирали, а затем и продавали столы, шкафы и табуреты. Так продолжалось около полугода. Дела шли непросто. В очередную трудную минуту компаньоны решили «свернуть» кооператив. Стало ясно: одного желания «делать бизнес» мало, нужны знания и навыки.
В начале 1992-го Константин сел в поезд и переехал жить в Красноярск. Перебрал несколько вариантов покупки-перепродажи — во времена тотального дефицита спросом пользовалось практически все. Но чувства самоудовлетворения не испытывал — на мелком опте всю жизнь зарабатывать не будешь. Тут и появился вариант с реализацией чужой жилплощади.
– Один знакомый посоветовал, — вспоминает Константин Колос. — Он мне говорит: появились в городе какие-то риэлторские агентства, люди бешеные деньги зарабатывают с каждой сделки. Квартиру продаешь — процент тебе. Надо, дескать, попробовать. Я и пришел в одно из первых красноярских агентств — «Галэнд». У меня тогда трудный период был — то ли межсезонье, то ли еще что, но поставки товара прекратились, и необходимо было срочно думать, как прокормиться. Так я стал начинающим риэлтором.
Предсказание о «легких» деньгах сбылось?
– Нет, конечно. Этот миф до сих пор существует — люди часто клюют на иллюзорность «легкого» заработка на рынке недвижимости. Да, на моей памяти был случай, когда месячный доход агента составил $8000. Но большие деньги приходят не сразу и не всем. Когда я начал работать в агентстве, первые месяца три никак не мог заключить свою дебютную сделку. Даже по тем временам, когда спрос на квартиры был относительно невелик, это приличный срок. Суеты было много, но до конца не склеивалось.
Желания оставить неподатливую стезю не возникло?
– В эти первые месяцы хотел бросить начатое — все равно без толку. Серьезно размышлял над этим вопросом, но потом взялся за дело с утроенной энергией. Может быть, природная «упертость» не давала опустить руки. Как это так, другие могут, а я что — хуже других? К счастью, быстро определил, что уйти — это не выход, нужно трудиться. И вскоре удалось продать первую квартиру. До сих пор помню: двухкомнатная, на Краснодарской, 5.
От пяти человек —
к пяти филиалам
Как вы пришли в РЖИЦ?
– Я в РЖИЦе работаю с 1995 года, с момента его основания. К тому времени в организации, где я начинал, подобралась неплохая команда. Но в силу ряда причин «Галэнд» был вынужден прекратить свое существование. И тогда один из родоначальников риэлторского бизнеса нашего города Юрий Нестеров пригласил меня и еще нескольких ведущих риэлторов в свою новую организацию. Это был Региональный жилищно-инвестиционный центр, создававшийся фактически специально под нас, экс-«галэндовцев». Начинали скромно — расположились в двух комнатушках на Гладкова, 4. Там и работали мы — РЖИЦ. Аж пять человек!
Но буквально через год мы начали расширяться: взяли помещение в центре, стали набирать людей, формировать штат. Первый филиал открыли в 96-м году, а с 97-го совместно с управлением «Красноярсксибгражданстрой» начали заниматься строительством. К слову, из нашей компании со временем выросла совершенно самостоятельная организация — группа компаний «XXI век», которая строит элитное жилье в центре, возводит на Дубровинского крупный развлекательный комплекс. Хотя сейчас она к нам юридического отношения не имеет, мы активно участвовали в ее становлении и продолжаем сотрудничать.
Дела у нас быстро пошли в гору. Мне тогда было 24 года, остальным моим коллегам — немногим больше. Энергии — с избытком. Нас не обременяли проблемы, которые сковывают взрослого человека. Гораздо меньше было условностей, поэтому все новое воспринималось «на ура». К тому же рынок недвижимости на тот момент находился в зарождающемся состоянии. Сейчас, по разным оценкам, на риэлторском рынке города размещено свыше 200 компаний, а тогда их было от силы 30.
Самый первый наш филиал, к сожалению, в 98-м году закрылся. Риэлторская деятельность в те времена была подвержена серьезным внутренним катаклизмам. Это был мучительный период становления. А более-менее интенсивное развитие началось с 2001 года. Сегодня РЖИЦ — это пять филиалов по городу, около сотни сотрудников.
Вы как-то участвовали в выборе названия? Слишком уж звонкая аббревиатура
– Аббревиатура никакая, с точки зрения рекламной науки. Она (Надолго задумывается.) Полное название слишком сложное для восприятия, а сокращенное — не звучное В те времена хорошего копирайтера было найти сложно, и «неймингом» приходилось заниматься нам самим. Но мне нравится, когда наши сотрудники, общаясь с клиентами или с коллегами из других организаций, говорят с гордостью: «Мы из РЖИЦа!» Может быть, наше имя звучит не так красиво, но оно родное.
Откуда вы набираете сотрудников?
– Привлекаем людей через кадровые агентства или по объявлениям. У нас есть собственный план обучения — достаточно много людей, которые у нас сейчас работают, «созрели» именно здесь. Я их прекрасно помню еще с момента, когда они только начинали. Многие выросли, изменились с приходом опыта и профессиональных навыков. Мне это приятно, потому что филиалов-то открыть можно много, но кто в них будет работать? В РЖИЦе нет такой практики — привлекать менеджеров со стороны. Воспитываем своих. Уже можно смело говорить о традициях передачи опыта, о собственной школе.
Рынок повзрослел
Сейчас правила игры на рынке недвижимости обозначены четко? Ведь невозможно серьезно говорить о преемственности поколений, передаче знаний, когда каждый день ситуация меняется и «вчерашний» опыт теряет свою актуальность.
– Движение к этому идет. Я регулярно анализирую информацию из Москвы и из-за рубежа. Оценивая их риэлторские рынки, могу смело сказать, что мы еще к оптимальной системе не пришли. Сегодня у нас рынок недвижимости слишком молод. Что такое 15 лет с момента разрешения приватизации в нашей стране, по сравнению с той же Европой, где риэлторскому бизнесу уже не одна сотня лет?! Срок для формирования устоявшихся отношений, мягко говоря, не очень большой.
Когда наш рынок зарождался, правила были одни, а сегодня все меняется. Такой пример: 10 лет назад квартир на продажу в Красноярске выставлялось мало, а покупателей — много. Свои условия диктовали продавцы. И именно тогда сложилась такая практика: покупатели платят деньги агентствам за выполненную работу. Хотя во всем цивилизованном мире услуги агентства оплачивает продавец. Сейчас мы пытаемся этот явный перекос выправить.
Если уровень развития рынка недвижимости перевести на язык палеонтологии, то в Красноярске какая сейчас эпоха — мезозой?
– Период сразу после феодального строя — начало буржуазии. В Москве аналогичный уровень развития рынка недвижимости наблюдался лет 5-6 назад. Но не все так плохо. Если, к примеру, одна нация изобрела велосипед и ей понадобилось для этого сто лет, то другой нации, чтобы перейти на тот же уровень, потребуется уже гораздо меньше времени. Как говорят ученые, прогресс с каждым годом бежит все быстрее. И если на переход от конной тяги к паровому двигателю ушли десятки лет, то с дискеты на «флэшку» мы перескочили быстро.
Я сейчас наблюдаю тренд — люди стали чаще менять квартиры, улучшая их качество. Средний срок «жизни» квартиры у одного хозяина — 5-8 лет. И эта тенденция будет только усиливаться. Риэлторские услуги перестанут быть разовыми, потребитель станет чаще обращаться в агентства недвижимости.
Мешает росту рынка недоверие к риэлторам, оставшееся еще с «бесшабашных» 90-х.
Очень много воинствующих дилетантов, которые где-то от кого-то что-то слышали и потому думают, что знают все. Хотя ситуация выправляется: в 2004 году мы проводили социологический опрос и выяснили, что около 60% респондентов уже имели положительный опыт работы с различными риэлторскими фирмами. Прогресс налицо. В будущее я смотрю с оптимизмом: дорогу осилит идущий.