Эксперты о сложностях и "головных болях" строителей, комплексно осваивающих территории

DK.RU изучил проекты комплексного освоения территорий в некоторых российских мегаполисах и убедился, что практически все девелоперы предусмотрели достаточно развитую инфраструктуру в своих районах. Средняя цена на квартиры в таких жилых комплексах оказалась на уровне рыночной, по крайней мере в Красноярске.

В Красноярске в обзор вошел микрорайон "Южный берег", застройку которго ведет компания "СМ СИТИ". Кроме жилдых домов здесь планируется строительство зоны ритейла, двух школ, двух детских домов, школы искусств, поликлиники. Цены: 60‑62 тыс. руб./кв. м в строящихся домах (срок сдачи — первый квартал 2016 г.). Средняя стоимость квадрата в городе*: 61,2 тыс. руб. на вторичное жилье.

Эксперты DK.RU нашли "плюсы" и "минусы" такой застройки:

Евгений Каур, управляющий директор компании LCMC:

- Самым основным и наиболее очевидным плюсом комплексного освоения территории является возможность выполнить полноценный проект, единый как в архитектурном плане, так и с точки зрения его экономической целостности. Это тот самый удачный случай, когда есть возможность заранее обдумать достаточное и необходимое инфраструктурное наполнение (которое потребуется для покрытия потребностей будущего населения), создать полноценную благоустроенную территорию, даже спланировать количество необходимых мощностей и коммуникаций можно заранее. 

Еще важный момент – благоустройство территории, при таком масштабном строительстве появляется возможность грамотно распределить пространство, чтобы жителям всех возрастов жилось комфортно и удобно.

Основной минус, который, на мой взгляд, чаще всего перечеркивает возможные плюсы - это архаичный подход к планировочной структуре территории, особенно это касается жилых кварталов. Свободная планировочная структура квартальной жилой застройки, с 14-16 этажными зданиями «кораблями» посреди бескрайних пустырей и парковок – кошмарное наследие советской градостроительной школы, до сих пор определяет лицо большинства новостроек, это печально.

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир»:

- Комплексная застройка призвана решить не только жилищную, но и отчасти социальные проблемы будущих жителей кварталов. Вместе с квартирами при КОТ строятся школы, детсады, предусматриваются помещения под прочий соцкультбыт, торговые, спортивные, развлекательные объекты, объекты инфраструктуры типа банков, аптек, кафе и т.д. Кот предполагает также парковки, озелененные территории, детские площадки, благоустройство.

Неудивительно, что такие проекты пользуются у покупателей все большей популярностью. Во-первых, они получают всю инфраструктуру вместе с жильем. Во-вторых, инфраструктура создает рабочие места, которые эти же жильцы могут занять. Они же могут вести малый бизнес в помещениях на первых этажах. Иногда девелоперы дают жильцам квартала льготные арендные ставки, если они хотят развивать собственный бизнес на первых этажах - небольшую пекарню, магазин, салон красоты или салон цветов.
В-третьих, обычно большие комплексные проекты развивают крупные опытные девелоперы, уровень надежности которых относительно высок. Это еще один аргумент для покупателя. Так что преимущества КОТ для потребителей очевидны.

Для девелопера развитие КОТ – шанс выиграть конкуренцию на рынке: преимущества большого благоустроенного квартала перед одиноким корпусом очевидны. Это во-первых. Во-вторых, себестоимость строительства большого жилого проекта ниже, затрат на квадратный метр жилья меньше. В-третьих, поскольку КОТ – это в какой-то мере социально значимый проект, у застройщика лучше бывает налажено взаимопонимание с администрацией.

Но, конечно, есть и минусы. Зачастую от девелопера при КОТ требуется прокладывать собственные инженерные сети – например, приходится строить свою котельную, генераторную подстанцию. Иногда требуется управление образовательными учреждениями – что само по себе не только затраты, но и сложности, дополнительная головная боль. Соблюдая парковочные нормы, приходится строить гаражные комплексы – а это затраты, которые «отбиваются» не так хорошо, как жилье. Инфраструктурные проекты всегда отличает более длительный срок возврата инвестиций.

Исследование DK.RU: Районы комплексного освоения территорий