Гонка за придирчивым покупателем - итоги-2017 на строительном рынке Красноярска

Ирина Одинец, директор по продажам строительной компании «Арбан».

 

Итоги

Главный итог 2017 года для строительного рынка – введение многочисленных поправок в 214-ФЗ. Необходимость в них – очевидна: вспыхивающие на рынке долевого скандалы требовали законодательных перемен. Однако поправки не учитывают множество нюансов, а потому становятся палкой о двух концах. Ограничивающий работу компаний-однодневок и защищающий потребителя закон, в скором времени может привести к монополизации рынка, а значит, росту цен. Так, одна из поправок обязывает компанию размещать 10% от инвестиционной стоимости жилья на банковском счете, по сути, замораживать средства на период возведения объекта. При этом, закон никак не разграничивает девелопера, материальная база которого может ограничиваться офисом и компьютером, и застройщика с производственной базой и огромным штатом, который нужно содержать. Ставить и тех, и других в равные условия – это, как минимум, не верно; как максимум, дает возможность зайти в строительный бизнес всем, у кого есть деньги, и начать формировать там правила игры. 

 

Снижение ипотечных ставок – один из заметных трендов года. Безусловно, это повлияло на активность покупателя – в нашей компании доля ипотечных сделок в портфеле продаж в некоторые месяцы достигала 70-75%. Положительной эта тенденция кажется только на первый взгляд. Если копнуть глубже, она говорит об одном – низких доходах населения. Нас как застройщика это заставляет думать еще и о том, что именно и для какой категории потребителя мы строим – круг тех, кому интересен продукт уровня «средний+» и «бизнес» сегодня очень узок. 

 

В 2017-м рынок захлестнула волна так называемых «маркетинговых ипотечных ставок». Особенно много предложений было летом: по совместной программе застройщика и банка купить квартиру в конкретном жилом комплексе можно было под условные 6,5% годовых. Что это значит по факту? Ипотечную ставку снижает не банк, а застройщик, который за свои деньги и для своего клиента «покупает» у кредитной организации сниженную ставку. Очевидно, что для стройкомпаний – это вынужденный шаг, а приток покупателей не «отбивает» финансовые издержки. 

 

 

За последние четыре года покупатель жилья стал очень требователен. В своем выборе придирчив даже потребитель с «небольшим кошельком». Конкуренция между сегментами жилья – большая условность: все борются за одного и того же покупателя. И это бесконечная гонка. Застройщики вкладываются в проекты, делая их интереснее, что приводит к росту себестоимости. Выигрывает тот, кто за один и тот же «средний чек» дает покупателю максимум преимуществ. 

 

Прогнозы

В 2018-м поправки к ФЗ-214 заработают в полную силу, что, среди прочего, приведет к уходу ненадежных компаний. Для рынка это плюс: компании-однодневки формировали негативный информационный фон и имея минимум накладных расходов, сильно демпинговали. В краткосрочной перспективе это может создать на рынке ажиотаж – спрос и цены вырастут. В долгосрочной перспективе – последствия законодательных нововведений могут быть разными и не всегда позитивными. К примеру, одна из поправок обязывает застройщика использовать в качестве оборотных средств исключительно банковские займы. Чтобы снизить процент по кредитам, застройщики должны будут строить быстро. Это отразится и на «ассортименте» – быстро можно построить панельку, но не кирпичный дом; и на качестве продукта.

 

Хорошим следующий год может оказаться для девелоперов, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Штаб-квартиры и головные офисы многих федеральных корпораций начинают смещаться в регионы – видим это по интересу к нашему бизнес-центру. Это положительно отразится на рынке в целом: вырастит спрос на качественные коммерческие площади, а в сегменте жилого -  конкурентная борьба за покупателя станет еще более жесткой, но именно это приведет к появлению на рынке еще более интересных «брендовых» проектов.