Гонки больше нет

Долгосрочные нестандартные проекты убраны в дальние ящики директорских столов строительных компаний. Теперь планы застройщиков носят краткосрочный характер. Задача на ближайшие 2–3 года — строить дешевое жилье.

Итоги прошедшего года разрушили устойчивую картинку, которую в последнее десятилетие создавали участники строительного рынка. Например, по результатам 2009-го, «Монолитхолдинг» — в прежние годы неизменный лидер по вводу жилья в Красноярске — оказался лишь на третьем месте. Застройщик перераспределил свои усилия — много возводил объектов в крае, в соседних регионах.
В компании «Культбытстрой», сдавшей в минувшем году больше других жилья в Красноярске, почти четверть от общего объема жилья — это работа на подряде. Среди тех, кто сдал жилые объекты в 2009-м, нет компании «Сибагропромстрой» — дома застройщик будет сдавать в 2010 г. Игроки строительного рынка Красноярска признаются, в прошлом году закончилась гонка за квадратными метрами. Власти со сдачей объектов не торопили, а забота о месте в рейтинге отошла на второй план — главным было удержаться на рынке. Преференций кризис не дал никому — ни, казалось бы, непоколебимым лидерам, ни маленьким компаниям.
Есть потери
По данным министерства строительства и архитектуры Красноярского края, в прошлом году в регионе строительные компании сдали около 850 тыс. кв. м жилья. На краевой центр приходится 55% от этого объема — около 470 тыс. кв. м.
«Львиная» доля сданного в прошлом году жилья (до 80%) принадлежит десятку компаний. Всего же на местном рынке, по очень приблизительным оценкам самих участников, сейчас заметны около 150 строительных компаний. Тройка лидеров, в числе которых по итогам 2009 г. «Культбытстрой», «Сибиряк», «Монолитхолдинг», держит около половины местного рынка.
Согласно информации, предоставленной «ДК» администрацией г. Красноярска, за 9 месяцев 2009 г. оборот жилищного рынка города был равен 9,5 млрд руб., падение по отношению к тому же периоду 2008 г. составило около 30%.
В 2009-м в Красноярске в обиход вновь вернулись забытые словосочетания «недобросовестные застройщики», «обманутые дольщики» и «проблемные дома». В списке последних несколько десятков объектов, в том числе строения на ул. Калинина, ул. Чкалова, пр. Мира, три дома по ул. Водопьянова, четыре — в микрорайоне Ботаническом и др.
В положении «вне игры» оказалось несколько крупных застройщиков. Так, компания «Стройтехника», в 2007–2008 гг. занимавшая 4-е место по вводу жилья в эксплуатацию, приостановила возведение 12 домов. Компания «Стройсервис-Инвест» так и не закончила масштабный проект «Микрорайон XXI века». В числе застройщиков, испытывающих трудности, также в прессе в прошлом году часто фигурировали «Сибстоун», «Красноярец+», «САВА ЛТД».
В списке обманутых дольщиков, составленном администрацией города, больше 1200 инвесторов. Как нас заверили чиновники, еженедельно для решения проблем дольщиков собираются штабы с участием застройщиков и представителей власти.
Однако если говорить о красноярском строительном рынке в целом, в кризис он не встал. Большинство застройщиков на наш вопрос: «Как пережили тяжелые времена?» — отвечали почти одинаково: планы на 2009 г. во многом удалось выполнить, усилия для этого пришлось приложить немалые. ИРИНА ОДИНЕЦ, руководитель службы продаж группы строительных компаний «Арбан»: «Все, что было запланировано к сдаче в 2009 г., сдано в полном объеме. Планы по уже строящимся объектам кризис не испортил, другое дело, насколько тяжело далось исполнение поставленных планов».
«Главное, что я бы отметил, — рынок замедлил темп своего развития. В городе есть приостановленные стройки, но это явление не массовое. Правильнее сказать, что в Красноярске темпы строительства значительной части жилых объектов снизились», — сказал в интервью «ДК» президент «Союза строителей Красноярского края» РАЗИМ АБАСОВ. «Те, кто до кризиса строил сразу несколько домов, сейчас — на мой взгляд, вполне разумно — стали возводить объекты последовательно. Это совершенно нормальный инструмент выжива- ния», — сказал г-н Абасов.
Рентабельность сократилась в разы
Хорошим заработкам строительных компаний пришел конец. Цены на недвижимость в Красноярске полетели «камнем вниз». «Падение цен было перманентным процессом. Каждое понижение, как мы думали, является последним. Если осеннее снижение цен 2008 г. в 5–6% еще не очень сильно изменило ценовую политику нашей компании и только спровоцировало новый рост продаж, то весна — начало лета 2009 г. были пресловутым «дном кризиса» — на некоторые виды квартир падение цены составило 40–45%», — рассказала Ирина Одинец.
Директор группы строительных компаний «Красстрой» ВЛАДИМИР САРЧЕНКО так оценивает масштаб падения: «Цены на коммерческую недвижимость упали примерно на 30%, на жилую и на автопарковки — на 33%».
На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Красноярске составляет 37–40 тыс. руб. Парадоксальность ситуации в том, что спрос на дешевое жилье упал еще больше. Застройщики признаются, что были периоды, в частности зима и лето 2009-го, когда некоторые из них продавали по 2–3 квартиры в месяц.
Как следствие такого положения дел рентабельность в строительной отрасли упала в разы. АНТОН ГЛУШКОВ, директор по развитию компании «Культбытстрой»: «На сегодня рентабельность составляет 5–7%, притом что ранее она достигала 30%».
Спасает гибкость
Нет какого-то одного, «золотого», рецепта, что помогает удержаться на рынке, говорят строители. Не последнюю роль играет грамотное позиционирование компании, активное продвижение собственного бренда, конкретных объектов. Преимущество у тех, кто на слуху, а не в тени. «Хорошая «раскрутка» объектов в районах традиционной работы компании, в частности в микрорайоне Северном, нам очень помогла. Притом что там предложение квартир зашкаливало, а цены были даже ниже тех, что предлагали мы. Но спрос на квартиры «Кленового дворика» оставался удовлетворительным», — рассказал заместитель директора компании «СибЛидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ.
Кто смог, скорректировал свои планы с учетом изменившегося спроса. На рынке идет переориентация на наиболее востребованный сегмент — дешевого малогабаритного жилья. Так, в компании «СибЛидер» рассказали, что находящиеся в производстве крупные 3–4-комнатные квартиры были «разбиты» на 1–2-комнатные.
Принципиально по-другому начала выстраиваться работа с партнерами. Строители за время кризиса преуспели в искусстве убеждения, значительную часть времени они провели в переговорах — об отсрочке платежей, о взаимозачетах.
Бартер стал самой востребованной схемой в отношениях поставщик-застройщик. Владимир Сарченко: «Отношения с поставщиками изменились коренным образом. Компания продолжила сотрудничество только с теми, кто шел на изменение форм расчетов с денежной на расчет площадями в строящемся комплексе или значительно снижал цены на свою продукцию».
Сотрудничество с теми, кто не был готов к «гибким» схемам расчетов, многие застройщики прекращали. «Мы отказались от услуг одной из федеральных компаний из-за ее жесткого требования предоплаты. Доля поставок этой компании «ушла» тем, кто сумел сохранить докризисное условие о 30–40-дневной рассрочке», — рассказал Андрей Клещев.
Поставщики не скрывают, что застройщики заставили их поволноваться. Например в кризис многие оконщики, чаще — небольшие компании, шли на зыбкие условия строителей — часть из них оплачивала выполненные работы только после сдачи своих объектов, некоторые рассчитывались квадратными метрами. Иногда — по докризисным ценам.
В ситуации падения заказов со стороны застройщиков поставщики были вынуждены искать новые ниши на рынке, новые каналы сбыта. Вот что «ДК» рассказали в компании «Красноярский цемент»: в прошлом году там сместили акцент с выпуска общестроительных видов цемента на выпуск спеццементов. «Снизились объемы потребления цемента — примерно на 22%. В этой ситуации мы увеличили долю выпуска гидроцемента, основными потребителями которого являются Богучанская и Саяно-Шушенская ГЭС. Это позволило нам держать рынок сбыта относительно стабильным», — рассказала пресс-секретарь компании «Красноярский цемент» НИНА ЧУПАХИНА.
Не в обиде многие строители и на местную власть. В рамках целевой программы по переселению из ветхого и аварийного жилья в Красноярске у строительных компаний было выкуплено 370 квартир. Действовали и другие программы. «Различные сертификаты — военные, материнские, молодежные — «подпитали» спрос и «вымыли» избыток готового жилья, который давил на рынок строящегося», — отметил Андрей Клещев.
ЕВГЕНИЙ ПУРТОВ, заместитель директора ПСК «Омега»: «Я бы отметил помощь власти в выстраивании взаимоотношений с энергетиками в вопросе смягчения требований выдачи техусловий на подключение к сетям». Андрей Клещев приводит такой пример: «С помощью краевого влияния компания получила отсрочки у энергетиков по оплате за технологические подключения».
В том же темпе
Резкого роста объема строительства жилья в ближайшие 2–3 года никто прогнозировать не берется. По ожиданиям министерства строительства и архитектуры Красноярского края, в 2010 г. в Красноярске будет построено 520 тыс. кв. м жилья, что на 10% больше показателей 2009 г. Ожидания городских чиновников менее оптимистичны — 403 тыс. кв. м.
Поставщики в своих планах ориентируются на показатели прошлого года. «Ожидаемые объемы производства цемента в 2010 г. такие же, как и в прошлом, — около 700 тыс. т», — рассказала Нина Чупахина.
Спрос в кризис переместился в сегмент малогабаритного социального жилья. Крупногабаритное жилье мало востребовано. «Запроектированные 1,5 года назад огромные двухуровневые квартиры рынок поглощает с трудом. Нужно оперативно проектировать, согласовывать и получать разрешения на другие «продукты», — сказала г-жа Одинец.
В этих условиях многие застройщики опять пойдут в «социалку». «Наиболее ликвидным на данный момент является сектор малогабаритного социально ориентированного жилья. Мы максимально уходим в этот сектор — от общего объема он будет занимать порядка 80%», — заявил Антон Глушков.
На данный момент в Красноярске одновременно строится около 2 тыс. различных объектов, из них 159 — многоэтажные жилые дома, более тысячи индивидуальных жилых домов, более 500 объектов гражданского назначения.