Коммерческая недвижимость «разогрела» строительный рынок

В этом году наибольшие темпы роста продемонстрировал сегмент коммерческой недвижимости — по некоторым оценкам, он увеличился почти наполовину. Рынок жилья рос значительно медленнее, как следствие ажиотажный спрос и рекордный для местного рынка рост цен на жилую недвижимость.По оценкам большинства опрошенных «ДК» экспертов, за 2007 год местный строительный рынок в среднем прирос на 30%. Аналитики уверены: такой динамикой в наибольшей степени рынок обязан сегменту коммерческой недвижимости. РАЗИМ АБАСОВ, председатель правления ГК «Монолитхолдинг», президент Союза строителей Красноярского края: «Во-первых, в начале этого года на местном строительном рынке появился еще один федеральный игрок — ГК «Регионы». Он, как StroinRos, «РосЕвроДевелопмент», «Система-Галс», строит в Красноярске крупный по площади ТРК. Во-вторых, в текущем году в городе открыто множество районных торговых центров, строительством и развитием которых занимались местные компании». По мнению аналитиков, количество объектов в сегменте коммерческой недвижимости выросло почти наполовину.
Сегмент коммерческой недвижимости прирастает за счет ТРК

Участники рынка недвижимости говорят, что в отличие от 2006 г. в текущем году на местном строительном рынке «правила балом» коммерческая недвижимость. Особенно «выделялась» на общерыночном фоне ниша ТЦ, ТК и ТРК, отмечают аналитики, — по некоторым оценкам, она выросла в этом году на 40%. АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ: «В этом году коммерческая недвижимость пошла в гору, в сегменте жилого строительства темпы роста были серьезно ниже».

В 2007 г. в городе открылись несколько торговых центров площадью до 15 тыс. кв. м. В начале года «КрасПТМ» полностью ввел в эксплуатацию первый районный ТРК — «Самолет» (за полтора года до этого в нем были открыты офисные площади, а год назад — гостиница). «ТРЭК» запустил «Евразию», «Метрополь» — «Взлетку-Плазу», «Униторг» — «Взлетку-Оптиму», «Саяны» — семейный ТРК на правобережье, «Завам» в ближайшие недели запускает «Авеню».

2007 г. «принес» рынку недвижимости новые крупные объекты. Московская ГК «Регионы» начала строительство ТРК «Июнь». Проект — второй по масштабу застройки после «Планеты», его площадь — 70 тыс. кв. м.

Участники рынка констатируют: заказчики и инвесторы крупнейших проектов в сфере коммерческой недвижимости (площадью от 40-50 тыс. кв. м) в Красноярске — федеральные игроки. Местные компании не в состоянии привлечь серьезные инвестиции, поэтому в лучшем случае они работают по федеральным проектам в подряде, в худшем — остаются в стороне. Местные девелоперы берутся за ТК и ТРК меньшей площади, чаще всего это комплексы районного масштаба.

Кроме того, как отмечают участники рынка, в этом году в девелоперы пошли многие непрофильные игроки: одежные и продуктовые ритейлеры, автодилеры, производственники и т.п.

Один из показательных примеров этого года — отказ учредителя компании «Ваш выбор» АЛЕКСАНДРА БАТАЛОВА от автодилерства в пользу девелопмента. Г-н Баталов готовит к запуску административно-деловой центр класса А, который совместит в себе несколько зон: офисные помещения, торговые залы, фитнес-центр и гостиницу. АЛЕКСАНДРА МАНАКОВА («Каравай») также заявил о намерении построить «правобережный Дом быта» и сеть гостиниц.

Эксперты объясняют: «бум» в сегменте нежилой недвижимости связан с ее дефицитом. «В Красноярск все время заходят федеральные и региональные игроки, местные компании растут и строят сети — и всем нужны торговые и офисные площади. Ажиотажный спрос приводит сюда девелоперов с других рынков. Причем в своих проектах чаще всего они выступают в качестве заказчика, инвестора, застройщика», — говорит директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза строителей Красноярского края АНТОН ГЛУШКОВ.

Кроме высокого спроса игроков в этом секторе привлекает возможность привлечения сторонних инвестиций на этапе подготовки свайного поля. В сегменте строительства жилья в связи с принятием ФЗ «О долевом строительстве» и нового Градостроительного кодекса застройщик не имеет права привлекать средства инвесторов до получения разрешения на строительство.

Рынок жилья «подрос» с помощью регионов

Заместитель директора по финансам компании «Омега» ЕВГЕНИЙ ПУРТОВ добавляет: «Думаю, что по объемам вводимого жилья в этом году рынок вырос не более чем на 10-15%». Однако не все игроки рынка разделяют эту точку зрения. Заместитель директора компании «Сиблидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ оценивает эту цифру ниже: «За год в сегменте жилья фактически ничего не изменилось. Конечно, объемы производства немного выросли. Но эта цифра незначительная — она не превышает и 5-10%».
«В сравнении с прошлым годом, когда предложение жилья снижалось на 15%, даже эти цифры не такой уж и плохой показатель», — уверен Антон Глушков.

Такой небольшой рост «жилого» сегмента в городе Антон Глушков объясняет проблемой получения земельных участков. «В Красноярске почти не осталось хороших мест для комплексной застройки. Все, что есть, — это либо пустыри на окраинах, либо небольшие участки земли. Однако и их «заполучить» не так-то просто — аукционный институт еще не работает в должном темпе — муниципалитеты не успевают за желаниями строителей приобрести земли», — заявляет г-н Глушков. Евгений Пуртов: «Если бы мы заранее не запаслись участками для работы на пять лет вперед, сейчас были бы без работы. Поэтому, думая о перспективах работы, сегодня мы участвуем в каждом земельном аукционе».

Ввиду «земельного» дефицита в этом году застройщики массово пошли в регионы. «Железногорск, Сосновоборск, Минусинск — те города, в которых активно работали крупнейшие красноярские строительные компании в этом году», — говорит Антон Глушков. По словам эксперта, доля строительства жилья по краю от общих объемов выросла значительно. В 2006 году она составляла 5%, в текущем же году эта цифра уже равна 25%. «В районных центрах гораздо доступнее подключение к техническим условиям и землю на аукционах получить проще для застройки», — утверждает г-н Глушков.

Рынок жилья вырос в полтора раза в денежном выражении

По словам большинства экспертов, в денежном выражении сегмент жилой недвижимости вырос на 40-50%. Г-н Глушков: «Во-первых, летом и осенью уходящего года платежеспособный спрос на жилье был пиковым. Во-вторых, в этом году в Красноярске был зафиксирован максимальный рост цен на жилую недвижимость». По словам г-на Глушкова, строители отметили рекордное подорожание первичного жилья — 40% за год. Андрей Клещев говорит, что в некоторых компаниях рост цены одного квадратного метра нового жилья вырос в полтора раза. Такое повышение цен было рекордным за все время существования строительной отрасли в крае. Стремительный рост цен даже попыталась удержать исполнительной власть: 13 сентября чиновники «заморозили» цены на первичное жилье от застройщика. В результате объявленного властью моратория до конца года они останутся на уровне 32-38 тыс. руб. за кв. м.

Однако аналитики считают такие меры тщетными. Адрей Клещев: «Доля первичного жилья на рынке недвижимости очень мала — около 10%. Цены же на рынке «вторички» зафиксировать невозможно». Кроме того, генеральный директор агентства недвижимости «Гранта» АЛЕКСАНДР КОЛГАНОВ говорит, что «заморозка» цен бесполезна, ведь новое жилье может перепродаваться неоднократно и по разной стоимости, и контролировать этот процесс невозможно.

Антон Глушков: «Квартиры в новых домах стали удобным с экономической точки зрения инструментом. Инвестировать в жилье — фактически без рисков и с постоянным ростом цен, поэтому 30% покупателей приобретают вторую и третью квартиры для удачного вложения средств».

Игроки сходятся во мнении, что именно повышение цен на жилье увеличило норму прибыли строителей. АНДРЕЙ ТИМОШЕНКО, генеральный директор ГК «Исток»: «Сегодня застройщики вышли на рентабельность в среднем около 30%». Александр Колганов считает: норма прибыли у строителей — около 50%.

Также аналитики говорят, что за последний год изменился потребитель — он стал разборчивее в выборе квартир. «Если раньше покупателю жилья важно было его месторасположение, материал, из которого сделан дом, и компания-застройщик как гарант определенного качества, то сегодня этот список значительно увеличился», — утверждает Антон Глушков. Так, объем информации о жилом объекте, который застройщик сообщает клиенту в рекламе своего продукта, по наблюдениям г-на Глушкова, вырос в три раза. «Сейчас потребитель смотрит на отделку в квартире, наличие парковок, зеленых насаждений, детской площадки и т.п.», — говорит директор по развитию компании «Культбытстрой».

В 2007 г. строительные компании уже не просто декларировали идею о том, что застройка должна быть комплексной — с разработанной производственной и социальной инфраструктурами, но и реализовывали ее. Так, в текущем году компании «Монолитхолдинг» и «Культбытстрой» продолжили застраивать крупные участки в районе Ястынского поля. «Сибиряк» отстроил два микрорайона. Компания SM.city начала строительство первой очереди жилого района «Южный берег». Сегодня каждый крупный участок земли «осваивается» в Красноярске по «полной» программе: больницы, детские сады, банки и т.п. — атрибут любого строящегося района.

Некоторые игроки нашли свою нишу в комплексной реконструкции. Андрей Клещев: «Стратегия нашей компании предполагает строительство домов в старых районах города, где требуется комплексная реконструкция дворов и коммуникаций. Например, сегодня мы работаем на Вавилова. Помимо строительства жилья мы выполняем непрофильные работы: обустраиваем дворы, проводим ремонт».

Кроме того, на рынке наметилась тенденция к комплексной застройке объектов коммерческой недвижимости. Разим Абасов: «В уходящем году впервые в Красноярске проводились публичные слушания по изменению генплана. Это большой шаг вперед для рынка, ведь раньше возможность изменить статус территории казалась нереальной». Сразу две девелоперские компании — федеральная и местная — заявили о своем желании инвестировать средства в комплексную застройку острова Молокова — застроить его объектами коммерческой недвижимости». По словам г-на Абасова, подобная инициатива вызвала большой резонанс, ведь статус рекреационной зоны острова запрещает его застройку.

Госпрограмма поможет застройщикам заработать

По прогнозам аналитиков, в будущем году на рынке станут активно развиваться и другие сегменты коммерческой недвижимости. На рынке появятся нескольких бизнес-центров класса А. Разим Абасов: «В 2008 году мы запустим два офисных объекта класса А и B. Одним из них будем управлять сами». Антон Глушков: «Поскольку слава конкурентов нам не дает покоя, то в грядущем году начнем готовить площадку для строительства офисного центра класса А на Предмостной площади». Как стало известно «ДК», компания SM.city также разрабатывает проект бизнес-центра высокой категории в районе Ж/Д вокзала.

Эксперты полагают, что будущий год будет знаковым в развитии сегмента складской недвижимости — на рынок придут сторонние игроки. «Рынок складских терминалов мы «проспали». В Красноярске нет ни одного склада, который бы отвечал общемировым стандартам качества хранения продукции. Одна из местных компаний заявляла, что запустит терминал класса А, но его ввод затянулся. Однако если местные розничные операторы справляются со своими трудностями, пользуясь знанием специфики, и выживают в отсутствии качественных складов, то приходящие в город федеральные и региональные ритейлеры испытывают сложности с логистикой. Возникший спрос «привел» на местный рынок складских терминалов «москвичей». Так, на местный рынок скоро зайдет «Евразия-Логистик», — констатирует Антон Глушков.

В нише ТРК в Красноярске компания StroinRos в следующем году планирует тиражировать свой проект «Огни», что значительно увеличит фонд торгово-развлекательных площадей. Московский девелопер запустит еще два ТРК «Огни» в районе Ястынского поля и Копыловского моста. По оценкам Антона Глушкова, с вводом таких крупнейших сетевых ТРК, как «Планета», «Огни» и «Июнь», торговых и развлекательных площадей в городе будет достаточно.

Тем не менее специалисты полагают, что основная перспектива развития местного строительного рынка — в сегменте жилья. Так, некоторые организации заявляют о расширении своих технических возможностей в этой нише. «Следующий год пойдет для нашей компании под знаком повышения этажности. Совмещая технологии панельного и монолитного домостроения, мы запустим свой первый шестнадцатиэтажный дом», — рассказывает Антон Глушков. По словам Евгения Пуртова, в будущем году «Омега» сдаст в эксплуатацию высотный жилой комплекс «Перья». «Сиблидер» осваивает новый сегмент строительства жилья: «В 2008 году мы запустим жилой район бизнес-класса на улице Краснодарской. Часть наших потребителей «созрела» для жилья с новым сервисом, инженерными системами. Однако это не значит, что мы отказываемся от социально ориентированного жилья», — поделился Андрей Клещев.

Кроме того, г-н Клещев прогнозирует, что в ближайшее время застройщики активно начнут участвовать в госпрограмме: «Строительство не швейная мастерская. Чтобы перестроить работу компании на нужный лад — подстроиться под условия, которые предлагает государство взамен на свои дотации, — потребуется год-полтора — тогда застройщик будет готов работать с Федерацией». На местном рынке уже есть прецеденты. Андрей Тимошенко: «Наш район-городок «Новалэнд» — это пилотный проект участия красноярских застройщиков в нацпроекте. Мы первыми в крае решили воспользоваться бонусами госпрограммы и рефинансировать кредиты на строительство малоэтажного жилья».