Коммерческая недвижимость «разогрела» строительный рынок

В этом году наибольшие темпы роста продемонстрировал сегмент коммерческой недвижимости — по некоторым оценкам, он увеличился почти наполовину. Рынок жилья рос значительно медленнее, как следствие ажиотажный спрос и рекордный для местного рынка рост цен на жилую недвижимость.По оценкам большинства опрошенных «ДК» экспертов, за 2007 год местный строительный рынок в среднем прирос на 30%. Аналитики уверены: такой динамикой в наибольшей степени рынок обязан сегменту коммерческой недвижимости. РАЗИМ АБАСОВ, председатель правления ГК «Монолитхолдинг», президент Союза строителей Красноярского края: «Во-первых, в начале этого года на местном строительном рынке появился еще один федеральный игрок — ГК «Регионы». Он, как StroinRos, «РосЕвроДевелопмент», «Система-Галс», строит в Красноярске крупный по площади ТРК. Во-вторых, в текущем году в городе открыто множество районных торговых центров, строительством и развитием которых занимались местные компании». По мнению аналитиков, количество объектов в сегменте коммерческой недвижимости выросло почти наполовину.
Сегмент коммерческой недвижимости прирастает за счет ТРК

Участники рынка недвижимости говорят, что в отличие от 2006 г. в текущем году на местном строительном рынке «правила балом» коммерческая недвижимость. Особенно «выделялась» на общерыночном фоне ниша ТЦ, ТК и ТРК, отмечают аналитики, — по некоторым оценкам, она выросла в этом году на 40%. АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ: «В этом году коммерческая недвижимость пошла в гору, в сегменте жилого строительства темпы роста были серьезно ниже».

2007 г. «принес» рынку недвижимости новые крупные объекты. Московская ГК «Регионы» начала строительство ТРК «Июнь». Проект — второй по масштабу застройки после «Планеты», его площадь — 70 тыс. кв. м.

Кроме того, как отмечают участники рынка, в этом году в девелоперы пошли многие непрофильные игроки: одежные и продуктовые ритейлеры, автодилеры, производственники и т.п.

Кроме высокого спроса игроков в этом секторе привлекает возможность привлечения сторонних инвестиций на этапе подготовки свайного поля. В сегменте строительства жилья в связи с принятием ФЗ «О долевом строительстве» и нового Градостроительного кодекса застройщик не имеет права привлекать средства инвесторов до получения разрешения на строительство.

Рынок жилья «подрос» с помощью регионов

Заместитель директора по финансам компании «Омега» ЕВГЕНИЙ ПУРТОВ добавляет: «Думаю, что по объемам вводимого жилья в этом году рынок вырос не более чем на 10-15%». Однако не все игроки рынка разделяют эту точку зрения. Заместитель директора компании «Сиблидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ оценивает эту цифру ниже: «За год в сегменте жилья фактически ничего не изменилось. Конечно, объемы производства немного выросли. Но эта цифра незначительная — она не превышает и 5-10%».
«В сравнении с прошлым годом, когда предложение жилья снижалось на 15%, даже эти цифры не такой уж и плохой показатель», — уверен Антон Глушков.

Ввиду «земельного» дефицита в этом году застройщики массово пошли в регионы. «Железногорск, Сосновоборск, Минусинск — те города, в которых активно работали крупнейшие красноярские строительные компании в этом году», — говорит Антон Глушков. По словам эксперта, доля строительства жилья по краю от общих объемов выросла значительно. В 2006 году она составляла 5%, в текущем же году эта цифра уже равна 25%. «В районных центрах гораздо доступнее подключение к техническим условиям и землю на аукционах получить проще для застройки», — утверждает г-н Глушков.

Рынок жилья вырос в полтора раза в денежном выражении

Однако аналитики считают такие меры тщетными. Адрей Клещев: «Доля первичного жилья на рынке недвижимости очень мала — около 10%. Цены же на рынке «вторички» зафиксировать невозможно». Кроме того, генеральный директор агентства недвижимости «Гранта» АЛЕКСАНДР КОЛГАНОВ говорит, что «заморозка» цен бесполезна, ведь новое жилье может перепродаваться неоднократно и по разной стоимости, и контролировать этот процесс невозможно.

Игроки сходятся во мнении, что именно повышение цен на жилье увеличило норму прибыли строителей. АНДРЕЙ ТИМОШЕНКО, генеральный директор ГК «Исток»: «Сегодня застройщики вышли на рентабельность в среднем около 30%». Александр Колганов считает: норма прибыли у строителей — около 50%.

В 2007 г. строительные компании уже не просто декларировали идею о том, что застройка должна быть комплексной — с разработанной производственной и социальной инфраструктурами, но и реализовывали ее. Так, в текущем году компании «Монолитхолдинг» и «Культбытстрой» продолжили застраивать крупные участки в районе Ястынского поля. «Сибиряк» отстроил два микрорайона. Компания SM.city начала строительство первой очереди жилого района «Южный берег». Сегодня каждый крупный участок земли «осваивается» в Красноярске по «полной» программе: больницы, детские сады, банки и т.п. — атрибут любого строящегося района.

Кроме того, на рынке наметилась тенденция к комплексной застройке объектов коммерческой недвижимости. Разим Абасов: «В уходящем году впервые в Красноярске проводились публичные слушания по изменению генплана. Это большой шаг вперед для рынка, ведь раньше возможность изменить статус территории казалась нереальной». Сразу две девелоперские компании — федеральная и местная — заявили о своем желании инвестировать средства в комплексную застройку острова Молокова — застроить его объектами коммерческой недвижимости». По словам г-на Абасова, подобная инициатива вызвала большой резонанс, ведь статус рекреационной зоны острова запрещает его застройку.

Госпрограмма поможет застройщикам заработать

По прогнозам аналитиков, в будущем году на рынке станут активно развиваться и другие сегменты коммерческой недвижимости. На рынке появятся нескольких бизнес-центров класса А. Разим Абасов: «В 2008 году мы запустим два офисных объекта класса А и B. Одним из них будем управлять сами». Антон Глушков: «Поскольку слава конкурентов нам не дает покоя, то в грядущем году начнем готовить площадку для строительства офисного центра класса А на Предмостной площади». Как стало известно «ДК», компания SM.city также разрабатывает проект бизнес-центра высокой категории в районе Ж/Д вокзала.

В нише ТРК в Красноярске компания StroinRos в следующем году планирует тиражировать свой проект «Огни», что значительно увеличит фонд торгово-развлекательных площадей. Московский девелопер запустит еще два ТРК «Огни» в районе Ястынского поля и Копыловского моста. По оценкам Антона Глушкова, с вводом таких крупнейших сетевых ТРК, как «Планета», «Огни» и «Июнь», торговых и развлекательных площадей в городе будет достаточно.

Кроме того, г-н Клещев прогнозирует, что в ближайшее время застройщики активно начнут участвовать в госпрограмме: «Строительство не швейная мастерская. Чтобы перестроить работу компании на нужный лад — подстроиться под условия, которые предлагает государство взамен на свои дотации, — потребуется год-полтора — тогда застройщик будет готов работать с Федерацией». На местном рынке уже есть прецеденты. Андрей Тимошенко: «Наш район-городок «Новалэнд» — это пилотный проект участия красноярских застройщиков в нацпроекте. Мы первыми в крае решили воспользоваться бонусами госпрограммы и рефинансировать кредиты на строительство малоэтажного жилья».