Красноярск может повторить судьбу Бостона

В кабинете Александра Коропачинского прямо над его столом — панорамное фото города. Говорит, покупалось под видом Марселя, гарантий нет, но похоже, что Средиземноморье. На другой стене —
два снимка одного и того же дома на пр. Мира: наши дни и черно-белый, дореволюционный. Время добавило зданию надстроек и линий. «Вам какой вариант больше нравится? — спрашивает глава SM.CITY и показывает на ретро-карточку. — Мне — этот. Он лаконичнее». Судя по всему, г-н Коропачинский реализует проект «Южный берег», опираясь на то, что ему действительно нравится. 

Повысить ценность места

Пять лет назад, когда начинали формироваться представления о проекте «Южный берег», его создателям хотелось, прежде всего, новизны, признается Александр Коропачинский. Хотя градостроительство — очень консервативная область.

— Было стремление попытаться сделать лучше, чем все остальные. У меня в голове этот вектор всегда был, есть и, надеюсь, будет . То же самое и у моих коллег. Есть избитое слово «единомышленники», но оно самое подходящее. Все это предопределило стратегию реализации проекта. И конечным призом должно было стать повышение ценности этого места, ценности недвижимости, которую мы возводим, и прибыли, которую мы можем извлечь.

Мы претендуем на создание еще одного общественного центра, как это называется в теории градостроения. В таком центре смешаны жилые кварталы, офисная недвижимость, магазины, общепит, те услуги, которые люди должны потреблять у себя в районе. А в исторический центр нужно ехать исключительно за услугами, связанными с уникальными объектами — театр, музей.

Сколько таких общественных центров должно быть в городе? И сколько есть сейчас?

— Сегодня в Красноярске, я считаю, их два. Вторым стала Взлетка. Хорошим, плохим, грамотно спроектированным и застроенным или нет — не важно. Она стала общественным центром. Я на собственной шкуре ощущаю это. Я за рулем давно, люблю ездить — в конце 80-х брал патент, работая в университете, таксистом подрабатывал целый год, я чувствую транспортную ситуацию. Так вот, два года назад она остановилась, перестала ухудшаться. И даже стала чуть-чуть улучшаться. Я это связываю с тем, что Взлетка набрала критическую массу, люди осознали, что, когда они 1,5-2 часа добираются до работы, надо либо менять работу — ближе к дому, либо дом переносить к работе. На Взлетке появилось достаточно услуг, я тоже это чувствую: у меня дочери четыре года — детские, образовательные учреждения там, медицинские услуги — тоже.

В будущем Красноярску не нужно 5-6-7 общественных центров. Но на правом берегу как минимум один должен быть. Сможем ли мы опередить всех и занять эту позицию? Собственно говоря, это и есть наша задача.

Когда вы брались за этот проект, вас не пугало, что правобережье считается «пролетарским» районом?

— Мы отчетливо себе это представляли. Была данность — очень привлекательный земельный участок, крайне удачное его расположение относительно центра и Коммунального моста. Надо было понять, какую концепцию выбрать. Можно было застроить все панельными домами 97-й серии. Такой вариант тоже рассматривался. Но это было неинтересно. Может, и прибыль получили бы совместимую, но еще раз говорю — желание доказать, что мы можем что-то новое, тоже, к счастью, присутствует. И мы начали думать не о том, что это проблема, а о том, как ее решить. Неоднократно проводили маркетинговые исследования, и сами, и с привлечением консалтинговых компаний. Самое первое исследование нам сделала группа МИАН в 2005 г.

Насколько вы прислушались к их советам?

— Более чем на 60% сегодняшние наши решения совпадают с их рекомендациями. Но после этого все равно прошло достаточно много времени. Появился собственный практический опыт.

По вашей оценке, вам удалось переломить общественные стереотипы по поводу места расположения «Южного берега»?

— Частично. Цена, по которой мы продаем недвижимость, то, что покупают ее люди достаточно опытные в части понимания города и городской среды, — подтверждение того, что мы сумели изменить представления. Тренд идет в направлении повышения ценности этого места. Года через 3-4 можно будет давать оценку — получилось или нет.

Квартиры без покупателей

В этом году SM.CITY объявила о старте следующего этапа развития «Южного берега». Компания снова решила побороться со сложившимися представлениями. На этот раз о том, что хорошее жилье — это высотка и большой двор. Девелопер объявил о переходе на квартальный принцип застройки по мастер-плану, разработанному голландским бюро КСАР. Александр Коропачинский мгновенно отвечает на вопрос о причинах.

— Умнее стали. В логике того, что мы хотели сделать что-то новое, мы все равно изучали основы. Основы градостроительства, не архитектуры, это часто путают. Но это две совершенно разные отрасли. Я посмею заявить, что градостроительству никто до сих пор не придает должного значения в Красноярске. Да, у нас есть институты, мастерские, которые проектируют градостроительную документацию. Но разве кто-то пытался, скажем, сформировать определенную концепцию развития города, территории, района, квартала, увязанную с социально-экономическим прогнозом развития вот этих кусочков города? Да еще и наложить все это на долгосрочную перспективу — как будут развиваться предприятия, как будет меняться структура валовой выручки.

Почему в последние годы так много служащих? Не потому что нет работы на заводах, просто производительность труда выросла в разы. И все больше людей переходят в сферу сервиса. Это 30-40 лет назад начало происходить на Западе, мы всегда на него смотрим, но почему мы этого не поняли и лет 15 назад не спохватились и не начали под это менять градостроительную концепцию Красноярска и страны в целом? Я знаю только опыт Перми, он нас и подтолкнул — мы заключили договор с голландской компанией, той, которая делала мастер-план Перми. Губернатор Пермского края еще в 2008 г. пригласил их, он все понимал, он закончил МГИМО, работал в Швейцарии, он европейский человек. Став губернатором, он осознал: надо сначала остановиться. Не нужно безудержно застраивать все свободные окраины. Надо понять, как будет развиваться город в ближайшие 50 лет, сделать мастер-план, увязать его с транспортными, пешеходными потоками, сервисными и промышленными зонами и тогда уже выработать генплан, по которому будет вестись застройка.

Мы посмотрели на это и в пределах, так сказать, одного маленького государства внутри Красноярска решили все-таки действовать правильно. В первую очередь голландцы нам сказали: ребята, только квартальная застройка. Этот принцип мы утратили где-то в середине 60-х, до этого, посмотрите, вся старая часть Красноярска — квартальная застройка. А потом страна перешла к микрорайонному принципу. Он хорош тогда, когда есть микрорайон и есть завод. Люди утром идут на завод, вечером — домой. Когда был такой уклад, микрорайонный принцип выполнял свою функцию. Но когда мы поменяли путь развития, градостроительная концепция должна была быть пересмотрена.

Полгода назад в интервью «ДК» вы критиковали градостроительную политику в Красноярске. Что-то сдвинулось в лучшую сторону?

— Красноярск продолжает совершать серьезную градостроительную ошибку. Мы застраиваем окраины. Это смерти подобно. Через 3-4 года количество построенных квартир будет равно количеству семей. Кто будет покупать эти квартиры? У нас возникнет патовая ситуация — новых покупателей с деньгами не будет, а население, которое нуждается в квадратных метрах, не сможет позволить их себе купить. По идее, нужно сносить ветхое жилье в центре. Как-то расселять живущих там людей, заменять им жилье. За счет бюджета — не сможем. За счет частных компаний, застройщиков, инвесторов? Тоже непривлекательно. Инвестору будет интересно, если, снеся две пятиэтажки, он сможет возвести большой объем недвижимости. А при сегодняшних нормах, если ты снес две пятиэтажки, ты имеешь право вместо них построить одну. Никто же на это не пойдет!

В Америке есть город Бостон. Он застроен по периметру. А в середине — мигранты, черные, неблагополучные элементы, трущобы. Красноярск к этому идет. Зачем мы пытаемся застроить окраины? Сейчас мы строим четвертый мост, вот самое привлекательное место — от Октябрьского моста до четвертого, здесь сотни гектаров. Сотни! Нужно только принять соответствующие законодательные акты. Изменить налог на землю, чтобы владельцы предприятий, которые там есть, задумались — платить очень большой налог или все-таки думать о выводе заводов. Коммерсанты, в свое время купившие там помещения, должны понять, что им нужно куда-то выйти. Мы говорим о технопарках, хорошо. Но тогда человека надо немножко подтолкнуть, чтоб он пошел в технопарк, а здесь за разумную цену свой бизнес продал.
Если бы я был градоначальником, я точно бы Красноярск не расширял, не лез в новые территории. Потому что у нас центр умрет. На наших глазах, через 8-12 лет.

Что может изменить ситуацию?

— Ее осознание для начала. Переосмысление и формирование новой градостроительной политики. Слова высокие, но это реально то, что надо делать. Любой процесс все равно базируется на чьем-то энтузиазме. Пока я такого энтузиазма не вижу. В Перми он появился, и Пермь имеет огромные преимущества в среднесрочной, долгосрочной перспективе развития города. Все остальные города примерно в той же ситуации, что и Красноярск.