Кривая цены превращается в прямую

Традиционно в летние месяцы вторичный рынок жилья замирает. В сезон отпусков сроки экспозиции растут, число совершенных сделок сокращается, цены либо стоят на месте, либо идут вниз. Однако этим летом ничего подобного продавцы жилой недвижимости не заметили.

Согласно данным отчета Российской гильдии риэлторов, из 28 крупнейших городов снижение расценок в августе наблюдалось только в восьми. И то несущественное. Так, жилье в Москве потеряло 0,2% стоимости, в Самаре цена ушла в минус на 0,1%, в Твери — на 0,3%. Чуть более значительное снижение, действительно похожее на сезонный спад рынка, показали лишь Калуга, где готовые квартиры потеряли 2,3% цены, Ростов-на-Дону и Саратов— за месяц жилье подешевело на 1,2%.
Все остальные города росли. Но опять же не слишком высокими темпами — ниже уровня инфляции. В российских городах-миллионниках цена поднялась в пределах 1,5%.

Спрос догнал предложение
Прайс медленно ползет вверх с прошлого года, отмечают риэлторы. Затишье на рынке они объясняют общей экономической стабильностью в стране. Самое дешевое жилье по очевидно заниженным, кризисным ценам выкупили еще в середине 2010 г. Сейчас спрос и предложение пришли в равновесие, квартиры продаются по прайсам, «близким к адекватной рыночной цене», а сроки экспозиции держатся на уровне вполне приемлемых как для продавца, так и покупателя 1-5 месяцев (в зависимости от адекватности цены предложения, района, типа дома и т. п.), утверждают эксперты.
Жилую недвижимость можно спокойно покупать и продавать, не опасаясь резких изменений конъюнктуры. Торг по-прежнему уместен. Но дисконт, на который может рассчитывать покупатель, в большинстве случаев не превышает 3-5%. На снижение первоначально объявленной цены продавец идет, как правило, если ему по каким-то причинам нужно совершить сделку в кратчайшие сроки.
Спрос на вторичное жилье подстегивает оттаивающая ипотека. По оценкам аналитического центра DeltaCredit, в августе банки страны выдали займов под залог недвижимости почти на 51,86 млн руб. Это на 62% больше, чем год назад. Стабильность рынка привлекает банкиров, и они продолжают развивать программы, направленные на уменьшение первоначального взноса.
Однако, как отмечают риэлторы, ипотека погоды на рынке не делает. Число сделок с участием банковских денег действительно возросло, комментирует Станислав Нови, заместитель директора АН «Риэлти» (Ростов-на-Дону), но добавляет: «Что бы ни говорили о перспективах ипотеки, в ближайшие год-два подавляющая часть сделок на вторичном рынке будет совершаться по схемам обмена. Люди продают однокомнатную квартиру, добавляют сбережения и покупают двухкомнатную. Или, например, продают двушку, чтобы приобрести две однушки».
Строители спешат на медленно растущий рынок
Повлиять на объемы предложения на жилищном рынке могут строители. Очнувшись от кризисной стагнации, они обещают серьезно нарастить ввод домов в текущем году. Так, по прогнозам властей Татарстана, застройщики республики сдадут к декабрю не меньше 2,39 млнкв.м. А в Нижегородской области, например, намерены построить 1,47 млнкв.м.
Всего, по прогнозам Министерства регионального развития РФ, ввод жилой недвижимости по всей стране в 2011 г. должен вырасти как минимум на 7% к показателям прошлого года. Чиновники полагают, что до конца декабря российские строители сдадут порядка 63 млн кв. м жилья.
Выставленные на продажу квартиры от застройщиков, конечно, изменят спрос на вторичном рынке, рассуждают риэлторы. Новостройки переманивают клиентов у продавцов уже готовых квартир. Кроме того, покупатель строящегося жилья, как правило, выходит и на вторичный рынок, но уже в качестве продавца, добавляет Арсен Унанян, председатель совета директоров группы предприятий «Компаньон» (Челябинск): «Крайне редко человек готов купить квартиру в новостройке за живые деньги. Чаще всего он должен продать свое старое жилье».
Однако пока существенного давления первичного рынка на спрос эксперты не наблюдают. Резкого всплеска строительно-монтажных работ на новых площадках незаметно, поясняет Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics (Новосибирск). Длительность строительного цикла, проблемы с землей, инженерными коммуникациями не позволят застройщикам быстро выбросить на рынок множество новых объектов. Продают в основном дома, строительство которых началось до кризиса, но было заморожено и возобновилось только в 2010-2011гг.
Кроме того, наученный неприятным опытом кризиса, покупатель не спешит приобретать квадратные метры на ранних этапах строительства и активизируется ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию. Потому о реальных объемах первичного рынка можно будет судить ближе к декабрю, когда строители традиционно сдают основную часть своих объектов.
Затишье может нарушить новый глобальный кризис
В итоге цена жилой недвижимости продолжит неспешный рост, заключают риэлторы. Никаких предпосылок для резких взлетов и падений ценника они пока не видят и предполагают: по результатам года прайсы, скорее всего, поднимутся на 10%.
Сроки экспозиции будут сокращаться и дальше. А наибольшим спросом по-прежнему будут пользоваться дешевые одно- и двухкомнатные квартиры.
Но, давая свой прогноз, участники рынка обязательно добавляют: кардинально изменить конъюнктуру могут макроэкономические потрясения. Эксперты внимательно следят за информацией с фондовых рынков и не исключают возможности нового спада. Его могут спровоцировать дурные вести из Европы или США. Правда, пока существенных предпосылок для этого нет.

Алексей Анучин генеральный директор АН «Гранта-недвижимость»

К зиме «вторичка» подорожает на 5-7%
Вторичный рынок жилья в августе изменился. Рост цен на малогабаритные квартиры составил 2-5%, так, двухкомнатная квартира площадью 54 кв. метра в Советском районе на начало лета стоила 2500 тыс. руб., в августе — 2650-2700 тыс. руб. Крупногабаритные и квартиры премиум-сегмента выросли в цене меньше. Влияет на цену сезонный спрос. Если ситуация на мировых рынках останется прежней и сезонный спрос активизируется, то к зиме цены на вторичное жилье вырастут в среднем на 5-7%.

Максим Омельянчук заместитель директора АН «КРОМ»

За год цена квадратного метра вырастет на 20%
Принято говорить о средней стоимости квадратного метра в городе, но этот термин имеет массу недостатков. Мы же выбрали несколько типовых квартир в разных районах города и следим за динамикой их цен. Если посмотреть на конкретные квартиры, то одни за 8 месяцев выросли в цене на 15%, а стоимость других снизилась. Средняя стоимость «квадрата» в прошлом месяце составила 48 790 рублей. В начале года мы прогнозировали рост цены до 20% по сравнению с прошлым годом. Думаю, что этот прогноз окажется верным.

Константин Попов генеральный директор «Аревера-Недвижимость»

Рост цен на вторичном рынке составит 10%
Лето выдалось спокойное, и резкого повышения или понижения цен на вторичном рынке не наблюдалось. Осень же это начало делового года, в этот период интерес к рынку недвижимости возрастает в два раза как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Точно можно сказать, что сделок будет много. Особенно большой популярностью пользуются крупногабаритные квартиры стоимостью от 4-4,5 млн рублей. До конца года не стоит ждать резкого скачка цен. Повышение возможно в разумных пределах — на 10%.

Жилье немного подешевело только в восьми городах
Цены на вторичном рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на 30 августа 2011 г.

Источник: Российская гильдия риэлторов, опрос компаний.