Кризис арендных отношений

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЛИЦА

Степан Залесов - директор по производству

Николай Сходняк - генеральный директор

Алексей Носырев - коммерческий директор

ДОСЬЕ

«Любо-Дорого & Ко» — компания численностью 100 человек на стадии бурного роста. Недавно открыла свое производство, сбыт включает оптовый отдел и розницу (два собственных магазина). У компании есть сервисный центр, обслуживающий основной продукт — ТОВУС.

ТОВУС — универсальный продукт (название образовано от сокращения «товар-услуга»), спозиционированный как на частного, так и на корпоративного клиента.

Решение предыдущей серии

Руководство «Любо-Дорого & Ко» взялось за отладку внутрифирменных коммуникаций. Николай Сходняк созвал совещание, где развеял домыслы и слухи, возникшие среди сотрудников. Директор по персоналу получил указание совместно с сотрудниками разработать должностные инструкции и отправить их в челябинский филиал. Решено рассмотреть возможность покупки системы электронного документооборота.

 *******************************************************************************************************************************************

Первые глотки минеральной привели в движение пазлы рассыпавшейся картины мира. «Все дело в волшебных пузырьках», — сказал кто-то Залесову в правое ухо, а в левом почти одновременно запищали сигналы точного времени. Степан Семенович покрутил головой, пытаясь восстановить тишину. Из глубин подсознания выплыл мерцающий образ человека в войлочных тапочках и костюме цвета маренго. Обращаясь к Залесову, он беззвучно открывал рот. «Громче!» — не то попросил, не то потребовал Степан Семенович и хотел уже сунуть голову под холодный кран, как вдруг — бац-бац-бац! — изображение и звук совместились. «Условия аренды придется пересмотреть…» — предупредил человек в тапочках и, прежде чем раствориться в тумане, одарил Залесова улыбкой.

— Вот оно почему… — сказал директор производства театральным шепотом. Он вспомнил: человек в костюме цвета маренго — комендант здания, где «Любо-Дорого & Ко» снимает первый этаж под производство ТОВУСа. Дом принадлежит государству. Раньше там находилось ПТУ, а теперь площади сдают всем желающим. Коменданта Залесов считал вменяемым. Войлочные тапки, позволявшие этому типу бесшумно ходить по коридорам, неумолимо, как возмездие, появляясь за спинами арендаторов, были, пожалуй, единственным минусом. В минувший четверг он сообщил Залесову, что с первого ноября арендные ставки увеличиваются в пять раз. Поначалу Степан Семенович не придал его словам большого значения, собираясь уладить отношения за бутылкой «Джонни Уокера» (в итоге они выпили три), однако переговоры об аренде зашли в тупик.

— Мои полномочия небезграничны, — признался комендант с некоторой даже стыдливостью, заедая виски маринованным корнишоном. — Могу дать отсрочку на два месяца, но не больше, иначе меня неправильно поймут. Не обессудьте…

Залесов вспомнил, как его учили работать с возражениями, и уже открыл рот, чтобы сказать: «Мне импонирует ваша прямота…» — но не нашел подходящих аргументов. В голове вертелась фраза «Вы меня губите!», почерпнутая из произведения «Дубровский», — использовать ее Залесов не решился. Вернувшись домой, директор производства выпил бутылку водки и забылся тяжелым сном. Выйти из штопора ему удалось только во вторник, когда в голове заиграло радио.

Едва картина прояснилась, Степан Семенович принял душ, побрился, съел полпачки Alka Zeltser и устремился в офис «Любо-Дорого & Ко». По дороге он запросил у Николая Сходняка аудиенцию.

— Я не спрашиваю, почему вы два дня отсутствовали на работе, — холодно сказал генеральный директор вместо приветствия. — Причина, в общем, понятна. Меня беспокоит другое — ваши кризисы обходятся компании слишком дорого.

— По поводу дороговизны я и хотел с вами поговорить, — перехватил инициативу Залесов, двигая кресло ближе к столу Сходняка (1,2 м — зона социального контакта) и усаживаясь несколько сбоку, дабы не провоцировать конфронтацию. — Дело в том, что государство перекрыло кислород малым предприятиям, работающим в производственном секторе. — В этом месте Степан Семенович сделал паузу, рассчитывая на ответную реплику.

Сходняк на манипуляцию не купился. Он избрал тактику пассивного слушания — тянул время и смотрел на Залесова. Часы тикали. На четырнадцатой секунде в кабинет заглянул Алексей Носырев с пачкой бумаг, быстро оценил обстановку и, буркнув «Наверное, я некстати», дал задний ход.

— Ситуация вкратце такова, — сдался директор производства через полторы минуты. — Когда мы начинали выпускать ТОВУС, государство декларировало поддержку производственников. В частности, это касалось арендных ставок: мы платили в три раза меньше, чем фирмы «купи-продай», расширяли производство, приобретали новые станки, подводили к ним электричество. В итоге площадь участка выросла в четыре раза. И тут государство изменило правила игры.

В этом месте Залесов сделал еще одну паузу. Он сидел в открытой позе: ладони рук направлены к собеседнику, на лице — решимость противостоять роковым ударам судьбы. Сходняк продолжал играть в молчанку.

— Так вот. Государство перестало делить компании на торговые и производственные. Теперь оно говорит: все бизнесы должны арендовать квадратные метры по рыночным ценам. А что такое рыночная цена? — спросил Степан Семенович сам себя, украдкой бросив взгляд на генерального директора — не спит ли? И пояснил: — Рыночная цена — тот максимум, который можно выжать из арендатора в данной точке географического пространства.

Сходняк безмолвствовал. Залесов с трудом подавил желание помахать ладонью перед лицом начальника, решив дать ему контрольное время — минуты две-три.

— Объемы товарной продукции в «Любо-Дорого & Ко» растут на 10-15% в год, мы не можем отдавать за аренду в пять раз больше, иначе производство станет нерентабельным, — резюмировал директор производства. — Нужно придумать, как будем выкручиваться, потому что арендодатели не хотят идти нам навстречу.

В этот момент Николай Сходняк ожил.

— Если не ошибаюсь, эта казуистика с арендой тянется уже второй год, — полуутвердительно спросил он, подавшись вперед и переместив взгляд с Залесова на календарь «Пирелли».

— Года полтора-два… — нехотя признался Степан Семенович, — но в активную фазу вступила недавно. До сих пор мне удавалось оттягивать этот процесс, вести переговоры. А теперь они хотят, чтобы с января «Любо-Дорого & Ко» платила, как все.

— Правильно ли я понимаю, что мы упустили время и загнали проблему внутрь, вместо того чтобы искать решение, пока нас еще не прижало? — спросил Сходняк скучным тоном, надевая и снимая очки. — Мне кажется, ваши переговоры с арендодателем неэффективны и приводят к нарушениям трудовой дисциплины. Впрочем, об этом мы еще успеем поговорить. Сейчас нужно разобраться, какие у нас есть варианты.

— Выход очевиден, — пожал плечами Залесов. — Придется купить здание и перебазировать производство туда. Возьмем кредит, потом рассчитаемся.

— Кредит нам дадут под 14-15%, за постройку площадью 2-3 тыс. кв. м придется выложить огромную сумму, — размышлял Сходняк. — Переезд, даже при благоприятном раскладе, займет два-три месяца, а останавливать выпуск ТОВУСа мы не можем. Хорошо бы, конечно, купить и площади, и новую технологическую линию, запустить производство в другом месте, а потом распродавать старое оборудование по частям.

— Давайте так и сделаем, — быстро согласился Залесов. — Тем более что для ТОВУС-премиум нужны станки нового поколения и запас по мощности. А мы р-р-раз — и в дамки!

Но тут у него в голове снова заиграло радио.

Как Николаю Сходняку решить проблему с арендодателями?

Имеет ли смысл возобновить переговоры с представителем арендодателя в лице государства?

Надо ли отказываться от аренды и покупать собственное здание?

Можно ли перебазировать производственные мощности на новое место без ущерба для бизнеса?

**********************************************************************************************************************************************

Наталья Майстришина
генеральный директор компании «Мониторинг-Красноярск»
 Если компания арендует две тысячи квадратных метров производственных площадей — значит, она очень хороший арендатор. И потерять ее в одночасье даже с учетом старых цен никто не захочет. Вообще, повышение аренды на 500% — нонсенс. Просто так плату не увеличивают, наверняка заранее об этом велись переговоры, делались предупреждения — и какие-то меры нужно было принять раньше. Сейчас следует подойти к арендодателю с «вилкой» предложений: либо мы нанимаем сто китайцев и переезжаем за пару дней, либо вы поднимаете цену ненамного, но мы работаем с вами еще два месяца. За это время можно найти хорошее помещение либо взять кредит на покупку собственности в банке. Такие ситуации будоражат бизнес, придают ему новый темп, а работе — новый смысл.
Производственники в любом городе нашей страны никогда не будут приравнены к коммерческим фирмам. Они делают то, что можно «потрогать», а значит, они ближе к людям. Именно им, крупным налогоплательщикам, легче обратиться за помощью к администрации. Если события происходят в нашем крае, где чиновники молоды и энергичны, добиться встречи «в верхах» и рассказать о своих проблемах Залесову не будет трудно. Так пусть добивается и расскажет! За госаренду стоит держаться — она дешевле. А уж если она станет невозможно дорогой, производственнику как воздух необходимо покупать свое здание. Даже если дело в будущем «не пойдет», площади всегда можно сдать в аренду.

Елена Медяник
директор «Кадрового центра «Капитал-Профи»
 На своем ли месте господин Залесов как подчиненный? Ситуация интересна в том плане, что Залесов знает о вероятности повышения арендной платы вот уже второй год и молчит.
На месте руководителя я бы спросила его, почему такая проблема не была решена ранее. Поинтересовалась бы, почему компания оказалась в кризисной ситуации, а директор по производству никак не повлиял на это.
Я думаю, переговоры с любым арендодателем — частным или государственным — необходимо вести. Отказываться от возможности продолжать диалог нельзя. Возможно, именно в спокойных, но упорных переговорах будет найден компромисс и «Любо-Дорого» не понадобится покупать новое здание.
Сейчас компания переживает тяжелые времена: ее выгоняют с чужих площадей. И такая ситуация, вполне вероятно, повторится еще и еще раз, даже если компромисс все же будет найден. Арендодатель может воспользоваться своим преимущественным положением и начать шантажировать фирму ценой и сроками.
Думаю, 99% собственников согла- сятся со мной: для своего производства необходимо иметь в наличии и «свои» площади. Чтобы пойти на радикаль- ный шаг и решиться купить собствен- ное здание, нужно досконально изучить возможности предприятия: выгоду, денежные, временные и производственные потери.

Елена Курьянова
директор компании «Лекс-Аудит»
 Сомневаюсь, имеет ли смысл возобновлять переговоры. Проблему с арендодателем, тем более государственным, нужно было решать в тот момент, когда она возникла. Теперь, если «Любо-Дорого» захочет остаться на данных территориях, без взятки не обойтись. «Узаконенное» решение проблемы растянется надолго. Чтобы восстановить переговоры с прицелом на «остаться», нужно иметь очень сильные доводы — почему «Любо-Дорого» необходимо располагаться здесь и почему это выгодно для арендодателя. Доводы надо подкрепить экономическим расчетом. К примеру, можно подчеркнуть, что в случае, если предприятие потеряет площади и закроется, сто человек потеряют работу, а это уже невыгодно для города. К тому же, когда производство работает, оно платит налоги непосредственно государству. И вполне вероятно, государство пойдет навстречу.
Впрочем, отказываться от аренды сразу глупо по той причине, что перебазировать свои мощности в кратчайшие сроки — значит нанести ущерб производству. Говорят же, что переезд равносилен пожару. В случае, когда переезда все же не избежать, нужно его продумать. Если у предприятия есть возможность заранее выкупить новое здание и установить новое оборудование, это будет лучше, чем в случае форс-мажора останавливать все производство и терпеть убытки. В общем, даже если компания пока остается в аренде, надо глядеть в перспективу и выкупать новое помещение.