Обзор ДК: Жилищное строительство
эксперты Мамед Абасов генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Сергей Бердоусов заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищ
Прошлогодние прогнозы аналитиков не оправдались — темпы развития строительной отрасли в Красноярске не снизились. Напротив, в 2005 г. рынок вырос почти на треть. Его структуру изменит процедура продажи земельных участков «с молотка»: мелкие компании начнут уходить в подрядчики и создавать союзы. «Аукционные издержки» игроки закладывают в цену — уже к осени жилье в новостройках может подорожать на 10-15%.
По данным департамента градостроительства администрации Красноярска, в 2005 г. было введено в эксплуатацию 655439 кв. м жилья. Рост рынка, по сравнению с 2004 г., составил 26%. Красноярск по объему ввода на душу населения занял первое место в России. На долю десятки лидеров пришлось 74% сданного жилья.
По оценке главного редактора журнала «Новостройки Красноярска» Юрия Подопригоры, в городе работает около 50 заказчиков-застройщиков, из них три четверти — фирмы, которые единовременно возводят от одного до 3 жилых объектов.
Уровень рентабельности бизнеса эксперты оценили в 7-10%. Антон Глушков, директор по развитию компании «Культбытстрой»: «Это средние цифры по отрасли. Они характерны и для Красноярска. Большая часть строителей научилась привлекать денежные средства при отсутствии разрешения на строительство. Строительный процесс не остановился, следовательно, и рентабельность не упала».
Юрий Подопригора оценил емкость местного рынка жилищного строительства в 14,5 млрд руб. (при прошлогодних показателях ввода и средней цене за «квадрат» в 22000 руб.).
Спрос на новостройки не успевает за предложением
Игроки отмечают, что за последние полтора-два года серьезно изменилась структура спроса на квартиры. Потребители стали активнее приобретать жилье в новостройках. Юрий Подопригора отмечает, что сегодня люди уже не берут квартиры по принципу «хоть что, но свое». По словам директора АН «РЖИЦ» Константина Колоса, пропорция между спросом на первичном и вторичном рынках составляет сейчас примерно 50/50: «А еще пару лет назад был явный крен в сторону «вторички». Около 80% сделок заключалось на рынке готового жилья». Константин Егоров, директор по капитальному строительству компании «Сибиряк»: «Почему вы покупаете новый, современный автомобиль, а не старый, подержанный? Потому что он дольше вам прослужит. Новые квартиры — это свободная планировка, качественные инженерные сети, трубы, сантехника и т. д. Можно, конечно, купить квартиру в центре города в старом доме и полностью ее переделать. Но это выйдет дороже и сложнее». Дмитрий Метельков, генеральный директор компании «Стройсервис-Инвест», добавляет, что люди стали при выборе жилья учитывать фактор комплексной застройки. Поэтому мы и возводим Микрорайон XXI века. Комплексное строительство включает зоны отдыха, парки, скверы, школы, развлекательные центры, парковки — в общем, всю необходимую инфраструктуру. Точечная застройка этого дать не может», — поясняет г-н Метельков.
Интерес покупателей к первичному рынку подтверждает и то, что с 2005 года на его объекты распространяются ипотечные программы. Сергей Бердоусов, заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищного строительства: «Раньше мы работали только со вторичным рынком. Но сейчас стало очевидно, что спрос на строящееся жилье постоянно растет. Поэтому мы решили ввести программу работы с первичным рынком». Подобные схемы предлагают также некоторые кредитные учреждения: «Внешторгбанк», Сбербанк.
Предложение за спросом не успевает. Константин Колос: «В прошлом году, по нашим подсчетам, на первичном рынке было реализовано около 12 тыс. квартир, а в регистрационной службе зарегистрировано 96 тыс. прав собственности. Пусть даже половина из них приходится на обмен между родственниками, все равно получается, что готовых квартир рынок предоставил в 3-4 раза больше».
Аналитики уверены, что спрос на строящееся жилье будет увеличиваться в условиях сохраняющегося дефицита предложения. «Даже если бы у нас в год вводили миллион «квадратов», то и тогда квартиры в новых домах расходились бы «на ура», — заключил г-н Колос.
ЖСК не прижились у красноярских строителей
Начиная с апреля 2005 г., правила игры рынку диктуют новые законодательные акты: Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», поправки к градостроительному кодексу и др. Константин Колос отмечает, что удар по отрасли был нанесен не на следующий день после принятия законов: «Большинство компаний запаслось участками «впрок», но такой запас не может быть вечным».
Строители, лишившись привычной формы привлечения средств, уже в конце прошлого года стали осваивать новые схемы их получения (см. «ДК» №23(24) от 12 декабря 2005 г.). По словам Антона Глушкова, наиболее жизнеспособными оказались два способа: строительство на собственные оборотные средства и привлечение банковских кредитов. «Жилищно-строительные кооперативы у строителей не прижились. Такая схема работает только у нас в компании. Я думаю, это связано с тем, что пока застройщики не осознали перспектив ЖСК», — рассказал г-н Глушков. «КБС» сегодня через свой жилищно-строительный кооператив реализует квартиры в шести домах.
По словам Антона Глушкова, есть свои подводные камни и в отношениях строителей с банками: «Еще не все предприятия работают с кредитными учреждениями. Беда в том, что банки по-прежнему требуют от застройщиков проектную декларацию и без нее кредит не дают. Но маховик потихоньку раскручивается. Есть уже примеры удачного сотрудничества с банками. Думаю, тенденция будет укрепляться».
В Красноярске масштабное сотрудничество банка с застройщиком — пока редкость. Единственный пример — программа кредитования «Ипотечный плюс», совместный проект Сбербанка и компании «Стройсервис-Инвест». По словам Дмитрия Метелькова, программа, запущенная в 2005 году, направлена на возведение комплекса Микрорайон XXI века (на стыке Северного и Взлетки предполагается строительство более 20 многоквартирных жилых домов). Дмитрий Метельков: «Схема сотрудничества прописана до 2010 г. Она проста: банк предоставляет нам займ на строительство домов 1-й и 2-й очереди, и при этом квартиры в микрорайоне можно приобрести в кредит у Сбербанка. Г-н Метельков отметил, что сегодня его компания реализует до 80% квартир через ипотечную программу. В прошлом году при сотрудничестве с банком был построен один дом, в этом планируется ввести еще два объекта.
На рынке грядут укрупнения
Если крупные компании сумели выйти из сложной ситуации при помощи новых схем привлечения средств, то будущее небольших фирм под вопросом. Согласно закону о «долевке», участки теперь будут «уходить с молотка». Муниципальные органы начинают продавать землю на аукционах.
Саркис Мурадян: «Небольшие игроки, без производственной базы, скорее всего, не смогут участвовать в подобных тендерах. Они будут вынуждены уйти с рынка». Константин Колос: «Структура рынка поменяется. Он будет укрупняться. Выживут только гиганты строительного бизнеса».
Считает оправданными прогнозы насчет предстоящего укрупнения рынка и вытеснения мелких игроков и генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов. «Несомненным плюсом строительного холдинга является то, что он обеспечивает полный технологический и производственный цикл», — подчеркнул г-н Абасов.
Выходом для маленьких компаний может стать выступление на аукционах единым пулом, а также возможность взять кредит в банке на будущие торги. По этой схеме в качестве залога выступает право требования на участок в случае его приобретения.
Юрий Подопригора, в свою очередь, отмечает, что часть небольших предприятий останется на рынке, сменив форму деятельности: «Уходить совсем не обязательно — можно успешно продолжать работать на подряде. Есть компании, которые «уйдут». Но большинство из них фактически не были участниками рынка, поскольку, например, создавались для освоения какого-то конкретного объекта, удачно «выгаданного» лет 10 назад».
По прогнозам аналитиков, стабильность местной строительной отрасли, подкрепленная сильной связкой «бизнес-власть-Союз строителей», в скором времени может быть нарушена извне. Красноярским рынком заинтересуются московские компании. Мамед Абасов: «Мы не исключаем активизации столичных застройщиков. Они смогут участвовать на аукционах по выкупу земель под застройку и предлагать свои условия». Антон Глушков добавляет, что, скорее всего, местные участки вызовут интерес не у федеральных застройщиков, а у инвесторов: «И тогда даже крупным местным компания будет сложно бороться со столичным капиталом».
Цены на первичном рынке вскоре вырастут на 10-15%
По прогнозам аналитиков, к осени цены на недвижимость в новостройках поднимутся на 10-15%. Юрий Подопригора: «Рост цен уже начался. На этот раз снова со вторичного рынка, как и в 2004 г. За последние пару месяцев стоимость жилья уже подскочила в среднем на 10%».
Застройщики считают, что цены подтолкнет новая процедура получения участков. Антон Глушков: «Рынок сейчас в подвешенном состоянии. Появился фактор, который раньше не учитывался, — стоимость земли. Если цены на нее будут выше рыночных, то, соответственно, поднимется и стоимость квадратного метра». Г-н Глушков оценил возможный рост цен в пределах 5-10%.
Вторая причина возможного ценового скачка — активизация ипотеки. Константин Егоров: «Близок тот момент, когда все банки перейдут на ипотечное кредитование. Может выйти так, что спрос будет выше, чем предложение. А это отразится на цене». Юрий Подопригора подтверждает эту тенденцию: «Ипотека — это как бы «топливо» процесса роста цен. Из-за развития кредитных программ грядет не просто повышение стоимости жилья. Грядет очередной взрыв. Вдумайтесь: аналитики городской администрации фиксировали в свое время, что 60% красноярцев не удовлетворены своими условиями проживания». Г-н Подопригора утверждает, что благодаря кредитам покупатели получают не только деньги как таковые, но возможность сначала купить новую квартиру, а потом продать старую: «Баланс между покупателями и продавцами сдвигается в сторону преобладания первых».
По словам Сергея Бердоусова, краевой фонд жилищного строительства каждую неделю выдает около 60 кредитов. «В прошлом году мы всего оформили 140 кредитов. А в этом уже более 600. На мой взгляд, сейчас начнут снижаться процентные ставки по ипотеке, на этот рынок будут активно заходить федеральные и местные банки. Спрос на подобные программы весьма высокий».
эксперты
Мамед Абасов
генеральный директор компании «Монолитхолдинг»
Сергей Бердоусов
заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищного строительства
Антон Глушков
директор по развитию компании «Культбытстрой»
Константин Егоров
директор по капитальному строительству компании «Сибиряк»
Константин Колос
директор АН «РЖИЦ»
Дмитрий Метельков
генеральный директор компании «Стройсервис-Инвест»
Саркис Мурадян
председатель совета директоров компании «Сибагропромстрой»
Сергей Перегудов
начальник управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю
Юрий Подопригора
главный редактор журнала «Новостройки Красноярска»
«Москвичи пока не пытаются зайти на наш рынок. Почему? Им будет сложно конкурировать с красноярскими компаниями, практически невозможно. 90% объектов, сданных в прошлом году, возведено силами местных строителей», — утверждает председатель совета директоров компании «Сибагропромстрой» Саркис Мурадян. По его словам, в городе около 15 красноярских компаний-лидеров, способных составить достойную конкуренцию иногородцам. Не последнюю роль здесь играет местный Союз строителей и руководство города. «Поддержка от этих организаций постоянная. Застройщики знают, что любой сложный вопрос всегда помогут решить эти структуры», — говорит г-н Мурадян.
По данным департамента градостроительства администрации Красноярска, в 2005 г. было введено в эксплуатацию 655439 кв. м жилья. Рост рынка, по сравнению с 2004 г., составил 26%. Красноярск по объему ввода на душу населения занял первое место в России. На долю десятки лидеров пришлось 74% сданного жилья.
По оценке главного редактора журнала «Новостройки Красноярска» Юрия Подопригоры, в городе работает около 50 заказчиков-застройщиков, из них три четверти — фирмы, которые единовременно возводят от одного до 3 жилых объектов.
Уровень рентабельности бизнеса эксперты оценили в 7-10%. Антон Глушков, директор по развитию компании «Культбытстрой»: «Это средние цифры по отрасли. Они характерны и для Красноярска. Большая часть строителей научилась привлекать денежные средства при отсутствии разрешения на строительство. Строительный процесс не остановился, следовательно, и рентабельность не упала».
Юрий Подопригора оценил емкость местного рынка жилищного строительства в 14,5 млрд руб. (при прошлогодних показателях ввода и средней цене за «квадрат» в 22000 руб.).
Спрос на новостройки не успевает за предложением
Игроки отмечают, что за последние полтора-два года серьезно изменилась структура спроса на квартиры. Потребители стали активнее приобретать жилье в новостройках. Юрий Подопригора отмечает, что сегодня люди уже не берут квартиры по принципу «хоть что, но свое». По словам директора АН «РЖИЦ» Константина Колоса, пропорция между спросом на первичном и вторичном рынках составляет сейчас примерно 50/50: «А еще пару лет назад был явный крен в сторону «вторички». Около 80% сделок заключалось на рынке готового жилья». Константин Егоров, директор по капитальному строительству компании «Сибиряк»: «Почему вы покупаете новый, современный автомобиль, а не старый, подержанный? Потому что он дольше вам прослужит. Новые квартиры — это свободная планировка, качественные инженерные сети, трубы, сантехника и т. д. Можно, конечно, купить квартиру в центре города в старом доме и полностью ее переделать. Но это выйдет дороже и сложнее». Дмитрий Метельков, генеральный директор компании «Стройсервис-Инвест», добавляет, что люди стали при выборе жилья учитывать фактор комплексной застройки. Поэтому мы и возводим Микрорайон XXI века. Комплексное строительство включает зоны отдыха, парки, скверы, школы, развлекательные центры, парковки — в общем, всю необходимую инфраструктуру. Точечная застройка этого дать не может», — поясняет г-н Метельков.
Интерес покупателей к первичному рынку подтверждает и то, что с 2005 года на его объекты распространяются ипотечные программы. Сергей Бердоусов, заместитель генерального директора по финансово-экономическим вопросам Красноярского краевого фонда жилищного строительства: «Раньше мы работали только со вторичным рынком. Но сейчас стало очевидно, что спрос на строящееся жилье постоянно растет. Поэтому мы решили ввести программу работы с первичным рынком». Подобные схемы предлагают также некоторые кредитные учреждения: «Внешторгбанк», Сбербанк.
Предложение за спросом не успевает. Константин Колос: «В прошлом году, по нашим подсчетам, на первичном рынке было реализовано около 12 тыс. квартир, а в регистрационной службе зарегистрировано 96 тыс. прав собственности. Пусть даже половина из них приходится на обмен между родственниками, все равно получается, что готовых квартир рынок предоставил в 3-4 раза больше».
Аналитики уверены, что спрос на строящееся жилье будет увеличиваться в условиях сохраняющегося дефицита предложения. «Даже если бы у нас в год вводили миллион «квадратов», то и тогда квартиры в новых домах расходились бы «на ура», — заключил г-н Колос.
ЖСК не прижились у красноярских строителей
Начиная с апреля 2005 г., правила игры рынку диктуют новые законодательные акты: Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», поправки к градостроительному кодексу и др. Константин Колос отмечает, что удар по отрасли был нанесен не на следующий день после принятия законов: «Большинство компаний запаслось участками «впрок», но такой запас не может быть вечным».
Строители, лишившись привычной формы привлечения средств, уже в конце прошлого года стали осваивать новые схемы их получения (см. «ДК» №23(24) от 12 декабря 2005 г.). По словам Антона Глушкова, наиболее жизнеспособными оказались два способа: строительство на собственные оборотные средства и привлечение банковских кредитов. «Жилищно-строительные кооперативы у строителей не прижились. Такая схема работает только у нас в компании. Я думаю, это связано с тем, что пока застройщики не осознали перспектив ЖСК», — рассказал г-н Глушков. «КБС» сегодня через свой жилищно-строительный кооператив реализует квартиры в шести домах.
По словам Антона Глушкова, есть свои подводные камни и в отношениях строителей с банками: «Еще не все предприятия работают с кредитными учреждениями. Беда в том, что банки по-прежнему требуют от застройщиков проектную декларацию и без нее кредит не дают. Но маховик потихоньку раскручивается. Есть уже примеры удачного сотрудничества с банками. Думаю, тенденция будет укрепляться».
В Красноярске масштабное сотрудничество банка с застройщиком — пока редкость. Единственный пример — программа кредитования «Ипотечный плюс», совместный проект Сбербанка и компании «Стройсервис-Инвест». По словам Дмитрия Метелькова, программа, запущенная в 2005 году, направлена на возведение комплекса Микрорайон XXI века (на стыке Северного и Взлетки предполагается строительство более 20 многоквартирных жилых домов). Дмитрий Метельков: «Схема сотрудничества прописана до 2010 г. Она проста: банк предоставляет нам займ на строительство домов 1-й и 2-й очереди, и при этом квартиры в микрорайоне можно приобрести в кредит у Сбербанка. Г-н Метельков отметил, что сегодня его компания реализует до 80% квартир через ипотечную программу. В прошлом году при сотрудничестве с банком был построен один дом, в этом планируется ввести еще два объекта.
На рынке грядут укрупнения
Если крупные компании сумели выйти из сложной ситуации при помощи новых схем привлечения средств, то будущее небольших фирм под вопросом. Согласно закону о «долевке», участки теперь будут «уходить с молотка». Муниципальные органы начинают продавать землю на аукционах.
Саркис Мурадян: «Небольшие игроки, без производственной базы, скорее всего, не смогут участвовать в подобных тендерах. Они будут вынуждены уйти с рынка». Константин Колос: «Структура рынка поменяется. Он будет укрупняться. Выживут только гиганты строительного бизнеса».
Считает оправданными прогнозы насчет предстоящего укрупнения рынка и вытеснения мелких игроков и генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов. «Несомненным плюсом строительного холдинга является то, что он обеспечивает полный технологический и производственный цикл», — подчеркнул г-н Абасов.
Выходом для маленьких компаний может стать выступление на аукционах единым пулом, а также возможность взять кредит в банке на будущие торги. По этой схеме в качестве залога выступает право требования на участок в случае его приобретения.
Юрий Подопригора, в свою очередь, отмечает, что часть небольших предприятий останется на рынке, сменив форму деятельности: «Уходить совсем не обязательно — можно успешно продолжать работать на подряде. Есть компании, которые «уйдут». Но большинство из них фактически не были участниками рынка, поскольку, например, создавались для освоения какого-то конкретного объекта, удачно «выгаданного» лет 10 назад».
По прогнозам аналитиков, стабильность местной строительной отрасли, подкрепленная сильной связкой «бизнес-власть-Союз строителей», в скором времени может быть нарушена извне. Красноярским рынком заинтересуются московские компании. Мамед Абасов: «Мы не исключаем активизации столичных застройщиков. Они смогут участвовать на аукционах по выкупу земель под застройку и предлагать свои условия». Антон Глушков добавляет, что, скорее всего, местные участки вызовут интерес не у федеральных застройщиков, а у инвесторов: «И тогда даже крупным местным компания будет сложно бороться со столичным капиталом».
Цены на первичном рынке вскоре вырастут на 10-15%
По прогнозам аналитиков, к осени цены на недвижимость в новостройках поднимутся на 10-15%. Юрий Подопригора: «Рост цен уже начался. На этот раз снова со вторичного рынка, как и в 2004 г. За последние пару месяцев стоимость жилья уже подскочила в среднем на 10%».
Застройщики считают, что цены подтолкнет новая процедура получения участков. Антон Глушков: «Рынок сейчас в подвешенном состоянии. Появился фактор, который раньше не учитывался, — стоимость земли. Если цены на нее будут выше рыночных, то, соответственно, поднимется и стоимость квадратного метра». Г-н Глушков оценил возможный рост цен в пределах 5-10%.
Вторая причина возможного ценового скачка — активизация ипотеки. Константин Егоров: «Близок тот момент, когда все банки перейдут на ипотечное кредитование. Может выйти так, что спрос будет выше, чем предложение. А это отразится на цене». Юрий Подопригора подтверждает эту тенденцию: «Ипотека — это как бы «топливо» процесса роста цен. Из-за развития кредитных программ грядет не просто повышение стоимости жилья. Грядет очередной взрыв. Вдумайтесь: аналитики городской администрации фиксировали в свое время, что 60% красноярцев не удовлетворены своими условиями проживания». Г-н Подопригора утверждает, что благодаря кредитам покупатели получают не только деньги как таковые, но возможность сначала купить новую квартиру, а потом продать старую: «Баланс между покупателями и продавцами сдвигается в сторону преобладания первых».
По словам Сергея Бердоусова, краевой фонд жилищного строительства каждую неделю выдает около 60 кредитов. «В прошлом году мы всего оформили 140 кредитов. А в этом уже более 600. На мой взгляд, сейчас начнут снижаться процентные ставки по ипотеке, на этот рынок будут активно заходить федеральные и местные банки. Спрос на подобные программы весьма высокий».
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
Могут ли власти заморозить вклады россиян? — Евгений Коган 
В центре Екатеринбурга построят 30-этажный отель. Это проект бизнес-партнера Дацюка 
Курс доллара превысил 103 руб., на Forex — 105 руб. Это выгодно для экспортеров 
«Ригла» уступила первенство. На аптечном рынке России новый лидер 
Уволены гендиректор «Яковлева» и управляющий директор «Туполева»