Обзор: Жилищное строительство. Застройщики

На местном жилищном рынке резкое увеличение спроса. Особой популярностью у красноярцев пользуется новое малогабаритное жилье. Его востребованность подстегивает ипотека. Эксперты прогнозируют, что ситуация на жилищном рынке может измениться уже во второй половине этого года: законодательные нововведения вынудят мелких игроков уйти с рынка.

эксперты
Мамед Абасов, генеральный директор компании «Монолитхолдинг»
Антон Глушков, директор по развитию «Фирмы «Культбытстрой»
Евгений Пуртов, заместитель директора ПСК «Омега»
Андрей Тарасичев,  директор «Центра недвижимости «ИЖИ»
Геннадий Тихонов, директор финансовостроительной компании «Готика»
Игорь Шиманский, гендиректор компании «СибЛидер»
Александр Шляхин, генеральный директор ИК «Сибирский дом»

По данным Министерства регионального развития, в 2006 году в стране введены в эксплуатацию 50,2 млн кв. м жилья — примерно на 15% больше, чем в 2005м. По вводу жилья среди крупных городов и городовмиллионников Красноярск на протяжении последних четырех лет входит в тройку лидеров. Как сообщает департамент градостроительства администрации Красноярска, в 2006 году в городе введено 810 тыс. кв. м жилья. Из них 300 тыс. кв. м — крупнопанельное, 150 тыс. кв. м — монолитное, порядка 327 тыс. кв. м — кирпичное и 33 тыс. кв. м — индивидуальное. Рост местного рынка по отношению к прошлому году составил 24%. Объем жилищного строительства в пересчете на одного человека в Красноярске — лидирующий показатель по стране — 0,87 кв. м. Для сравнения, в Москве этот показатель равен 0,46 кв. м, в СанктПетербурге — 0,48, в среднем по стране — 0,35 кв. м.

Рост рынка обеспечила пятерка лидеров
Директор по развитию «Фирмы «Культ­бытстрой» АНТОН ГЛУШКОВ утверждает, что количество игроков на строительном рынке региона существенно не меняется уже несколько лет. По информации этого эксперта, в Красноярске работают более ста строительных компаний. Но основной рост рынку, по мнению генерального директора ИК «Сибирский дом» АЛЕКСАНДРА ШЛЯХИНА, обеспечивает группа лидеров: «Монолитхолдинг», «КБС», ПСК «Омега», «Сибиряк» и «ДСК». Такая расстановка сил, говорит г-н Шляхин, сформировалась давно: «Лидеры определились еще тричетыре года назад. Эти компании «меняются местами», но не выходят из пятерки лидеров. И потеснить их сегодня некому».
Эксперты уверены: количество игроков на рынке не увеличивается изза высокого порога вхождения в этот бизнес. «Первоначальные затраты на подготовку к строительству, к примеру, трехподъезд­ного жилого дома составляют около 20 млн руб. Из них 5 млн руб. будет стоить землеотвод, остальное пойдет на оплату всех технических условий и выполнение проекта дома», — пояснил гн Шляхин.
Кроме того, как отметил заместитель директора ПСК «Омега» ЕВГЕНИЙ ПУРТОВ, в 2005г. этот рынок «стоял»: «Квартиры не продавались, поэтому новичкам было неинтересно вкладывать деньги в этот бизнес. В 2006 году рынок оживился, квартиры расхватывали. Но при этом заметно поднялась цена на землю. Теперь купить участок можно только под комплексную застройку, поэтому входной порог для строительства жилого дома вырастает до 50 млн рублей. Сумма будет расти и дальше, а это отпугивает новичков», — сказал гн Пуртов.
Спрос на малогабаритное жилье подогревает ипотека
Директор «Центра недвижимости «ИЖИ» АНДРЕЙ ТАРАСИЧЕВ считает, что спрос на первичное жилье в Красноярске значительно превышает интерес ко «вторичке». «Если на начало прошлого года соотношение продаж первичного жилья ко вторичному было 30% на 70%, то сегодня — 10% на 90%», — сказал гн Тарасичев.
По его словам, элитными квартирами красноярцы интересуются крайне редко: до 80% продаваемых новых квартир — 12 комнатные. Интерес потребителя к малогабаритному жилью в новостройках объясняется несколькими факторами. Главный из них — доступность ипотечных денег. «Если раньше потребитель, накопив 100200 тыс. рублей, не имел даже надежды на покупку квартиры, то сейчас с этими деньгами он уже может рассчитывать на жилье стоимостью до 1,5 млн рублей», — говорит генеральный директор компании «СибЛидер» ИГОРЬ ШИМАНСКИЙ.
В прошлом году, по словам экспертов, рынок ипотечного кредитования жилья развивался особенно быстро. «Если еще год назад ипотечные кредиты выдавал только Красноярский краевой фонд жилищного строительства, то сейчас мы работаем уже с десятком банков. Сегодня более 50% сделок с недвижимостью совершается по ипотеке. Кроме того, между собой конкурируют не только банки, но и программы ипотечного кредитования внутри самих кредитных учреждений», — рассказывает Андрей Тарасичев.
Директор финансовостроительной компании «Готика» ГЕННАДИЙ ТИХОНОВ назвал и другую причину популярности малогабаритного жилья: « Основными покупателями новых квартир выступают родители подрастающих детей. Первоначально они берут небольшие квартиры, рассчитывая спустя годы обменять их на большие».
Предложение не успевает за растущим спросом
Спрос на новостройки подогревает и дефицит предложения на рынке. За последний год, считает гн Тарасичев, первичное жилье подверглось «вымыванию» с рынка продаж. Основную причину он видит в нехватке предложения. «Практически все квартиры, выставленные на продажу в 2005 году, были раскуплены еще на этапе свайного поля. Жилья, введенного в течение 2006 года, оказалось явно недостаточно для удовлетворения растущего спроса», — констатировал гн Тарасичев.
Кроме того, количество строящихся объектов на рынке в 2006 году существенно сократил закон о долевом строительстве. «Раньше застройщик, получив распоряжение на земельный участок, часто сразу приступал к строительству, что само по себе неправильно. Сейчас, согласно закону о «долевом», он не может этого делать до момента получения разрешения на строительство. А на эту процедуру уходит до полутора лет», — говорит Игорь Шиманский.
Участники рынка отмечают, что в прошлое уходят бартерные схемы, когда застройщики в основном рассчитывались с подрядчиками и поставщиками квартирами. Те, в свою очередь, стремились как можно быстрее их обналичить, выставляя на продажу или переуступая права на них агент­ствам недвижимости. При бартерной сделке застройщик был не в состоянии проследить цепочку продаж, так как субподрядчик часто переуступал права на квартиру сразу нескольким инвесторам или агентствам недвижимости. «На рынке было несколько громких случаев, когда строительные компании рассчитывались с субподрядчиком квартирой и потом обнаруживалось, что ее продали шестерым покупателям», — рассказал Игорь Шиманский.
Если раньше квартиры предлагали и сами застройщики, и инвесторы, то сейчас на рынок поступает жилье в основном «из первых рук», то есть от застройщиков. Они стали сами формировать отделы продаж и реализовывать квартиры напрямую конечному покупателю. Компания «СибЛидер», по словам гна Шиманского, одной из первых полностью перешла на денежный расчет. «Четыре года назад, когда 80% строящегося жилья на рынке Красноярска финансировалось за счет бартерных схем, мы от них отказались и полностью перешли на денежные отношения. Тогда многие застройщики скептически восприняли наше решение. Но в результате сегодня мы реализуем 100% квартир за деньги», — пояснил гн Шиманский, при этом уточнив, что о полном уходе бартерных схем с рынка пока говорить рано.
Сейчас многие застройщики сформировали собственные отделы продаж и самостоятельно реализуют квартиры конечному покупателю. Часть компаний решила доверить реализацию одному или нескольким крупным агентствам недвижимости. «Наша компания тоже отказалась от бартерных схем, но формировать свой отдел продаж мы не стали. Я уверен, что строитель должен строить, а продажу надо доверить профессионалам. Сегодня абсолютное большинство квартир нашей компании продается через АН «Аревера», — рассказал Евгений Пуртов. По такой же схеме частично работают компании «Готика», «ЕЛС», «Монолитстрой».
Новый закон вытесняет с рынка мелкие компании
Большое влияние на состояние рынка оказал новый федеральный Закон № 232ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ». 1 марта многие строительные компании лишились земельных участков, на которые не успели получить разрешение на строительство. Эти участки выставляют на аукционы. По закону, все распоряжения, выданные до 2004 года, прекратили свое действие. Все документы по участкам, не поставленным до указанного срока на кадастровый учет, оказались недействительны (подробнее «ДК» писал в № 5).
Кроме того, теперь перед началом строительства компания должна доказать свою финансовую состоятельность — иметь на счете не менее 7% от общей сметы объекта.
Игорь Шиманский считает, что новый закон неизбежно приведет к укрупнению игроков на строительном рынке. «Свободных площадок для застройки практически не осталось, следовательно, строитель­ство будет вестись со сносом. А для этого застройщик должен обладать большими собственными средствами. На возведение дома ему необходимо 150 млн рублей и более, еще 3060 млн рублей уйдет на расселение людей. Обозначенные 7% как раз смогут гарантировать затраты на первых этапах, в том числе на зарплату и оформление документов», — комментирует гн Шиманский.
Такие расходы, уверяют участники рынка, мелким компаниям не потянуть. Следовательно, здесь останутся крупные застройщики, обладающие собственной техникой и оборудованием, большими офисами, которые могут пойти в залог необходимых 7%. Гн Шиманский не исключает, что в будущем эта цифра может преодолеть 15% барьер.
По мнению генерального директора компании «Монолитхолдинг» МАМЕДА АБАСОВА, мелкие компании вынуждены будут объединиться или уйти с рынка. «Но, наверное, это грядет не в этом году, а в следующем», — говорит гн Абасов. В целом для рынка укрупнение скажется положительно, полагает гн Шиманский. Уйдут, по его мнению, ненадежные компании и останутся только крупные, «с историей».
Федералы не спешат на местный рынок жилищного строительства
Геннадий Тихонов считает, что в ближайшей перспективе влияние на местный рынок окажет и появление на нем федеральных инвесторов. «В Свердловской области федеральные инвесторы построили крупные жилые комплексы. Выставили на них цены ниже рыночных, вследствие чего разорили местных застройщиков, а потом резко подняли цены на жилье. Я думаю, что такая же ситуация может по­вториться в Красноярске», — скептически прогнозирует гн Тихонов.
«В Москве собраны 90% всех финансов страны, поэтому столичные финансовые структуры могут играючи победить в земельных аукционах. Конечно, они способны поглотить местный рынок. В результате большая часть застройщиков сменит статус на подрядчика и будет работать не на прибыль, а за зарплату», — соглашается гн Шиманский.
Евгений Пуртов тоже уверен, что новый закон открывает окно для иногородних инвесторов, но не рассчитывает на скорый приход федералов в наш регион: «В Красноярске прошло несколько земельных аукционов, и все их выиграли местные компании. Я думаю, что пока цены на жилую недвижимость будут сохраняться на том же уровне, что и сейчас, московским инвесторам будет неинтересен наш город».
Прогнозы гна Абасова более оптимистичны: «В Красноярске есть компании, способные конкурировать на аукционах. Наша компания строит микрорайоны и постоянно увеличивает объемы. В 2007 году «Монолитхолдинг» сдаст жилья на 3040 тыс. кв. м больше, чем в прошлом, а на 2008-й намечен план — 200 тыс. кв. м. Само количество планово вводимого жилья не изменится. Вспомните, год назад, после принятия закона об аукционах, тоже говорили о падении отрасли, но этого не случилось».
По словам застройщиков, попытки иногородних инвесторов строить в Красноярске предпринимались и раньше. Но пока ни одного законченного «неместного» проекта на жилищном рынке города нет. «Я считаю, нет необходимости враждебно подходить к этому вопросу. По большому счету, застройщику нет разницы, где брать деньги — в банке или у частных инвесторов», — резюмирует гн Абасов.