Торгово-развлекательные комплексы
эксперты Максим Золотухин вице-президент УК «Квант» Алексей Лазутин директор по стратегическому развитию Brunswick Bowling&Billiards Corp. Russia Алексей Нейман заместитель генерального ди
Красноярский рынок качественных торговых и торгово-развлекательных комплексов еще молод. По некоторым оценкам, он удовлетворяет потребности операторов пока лишь на четверть. В ближайшие два-три года эксперты прогнозируют рост площадей ТРК как минимум в три раза — осваивать свободную нишу намерены федеральные сетевые компании.
За два последних года красноярский рынок ТЦ вырос примерно на 30% — с 12 до 16 объектов. Вице президент УК «Квант» Максим Золотухин связывает появление новых торговых центров прежде всего с ростом благосостояния населения: «Покупательская способность растет, меняется культура потребления: «партизанской» вылазке на рынок многие предпочитают цивилизованную прогулку по торговому центру». В ТК «Квант», по словам г-на Золотухина, проходимость постоянно увеличивается и сейчас составляет около 15 тыс. человек в праздничные и выходные дни и примерно 10 тыс. в будни.
С ростом потребительской культуры растут и требования к ТЦ. В советские времена в эту категорию попадали любые торговые площадки свыше 650 кв. м. В Красноярске классические примеры тому — ЦУМ и «Красноярье». Сейчас требования к торговым центрам существенно расширились: от обязательной парковки, качественной внутренней и внешней отделки до гардероба и кафе внутри здания.
Новым неписанным стандартам, по мнению Максима Золотухина, соответствуют около половины красноярских торговых центров. К ним относятся запущенные в эксплуатацию в последние несколько лет комплексы и полностью отреставрированные старые помещения. Иначе качественную емкость торговых площадей Красноярска оценивают московские аналитики. Представители «Росевродевелопмента» заявили «ДК», что, по их мнению, торговых комплексов современного формата в городе вообще нет.
В торгово-развлекательном комплексе «Атриум» не согласны с такой оценкой. Алексей Нейман, заместитель директора по развитию ТРК «Атриум»: «Строящиеся в городе комплексы ничуть не уступают ни московским, ни западным, а зачастую превосходят по элегантности и красоте интерьера». Г-н Нейман подтверждает свои слова следующим примером: по итогам 2005 г., боулинг-клуб, входящий в состав «Атриума», был признан американским журналом Bowlers Journal International лучшим в мире в номинациях «интерьер холла» и «интерьер ресторана».
Спрос на ТЦ опережает предложение
Показатели роста красноярского рынка ТЦ никто из экспертов не решился назвать значительными. По мнению директора УК City Development Максима Упирова, возможные потребности города в качественных торговых комплексах сейчас удовлетворены примерно на 20-25%. «Нехватка торговых комплексов в городе налицо. Высокая стоимость аренды в них и при этом длинные очереди желающих разместиться там ритейлеров — наглядное подтверждение этому», — считает г-н Упиров.
Стоимость 1 кв. м площади ТЦ в Красноярске зависит от района, качества помещения, общего объема арендуемых площадей, удачности их расположения в здании и срока аренды. Арендная ставка колеблется от 300 руб. до 7000 руб. за кв. м в месяц. Василий Стенин, генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»: «Арендную ставку мы устанавливаем, исходя из стандартов других городов. В Красноярске рынка ТРК, на мой взгляд, пока нет, поэтому нельзя ориентироваться на местные показатели. У нас стоимость метра колеблется от 2 тыс. до 7 тыс. руб. в месяц. Это средние цены по российским управляющим компаниям, разница по городам составляет около 5-10%».
Несмотря на высокую стоимость площадей, наполняемость местных ТЦ операторами близка к 100%. По словам Максима Золотухина, арендаторы периодически заявляют о том, что ставки слишком высоки, но мало кто из них уходит из торгового комплекса. «Если кто-то отказывается от аренды, дефицита в желающих занять освободившиеся площади у нас нет. Скорее у нас дефицит площадей. Для того чтобы удовлетворить все заявки, нам нужен еще один «Квант», — признается г-н Золотухин.
О нехватке площадей заявляет и Василий Стенин: «У меня сейчас лежат около 50 заявок на новые площади или освобождающиеся уже арендуемые. Рассчитываем удовлетворить спрос за счет реставрации еще одного строения на территории комплекса площадью около 10 тыс. кв. м».
О том, что растущий розничный рынок с легкостью «проглатывает» условия собственников ТЦ, свидетельствует и то, что в последнее время арендаторы активно наращивают площади своих отделов и магазинов внутри торговых центров. Максим Золотухин: «Местные арендаторы выбираются из трехметровых клетушек и стремятся занять все большие площади. Если раньше у нас в основном были заявки на 10-15 кв. м, то теперь — на 30-50 кв. м». Федеральные же компании, по словам Василия Стенина, сразу заходят на большие площади. «Сетевые ритейлеры стараются представить всю ассортиментную линейку, всю цветовую гамму. Товар перебирается со складов на витрины», — делится своими наблюдениями г-н Стенин.
Строительство торговых комплексов требует колоссальных инвестиций
Сравнительно низкие темпы роста местного рынка ТЦ эксперты связывают с высоким порогом вхождения в этот сегмент коммерческой недвижимости. Средний размер вложений составляет около $1 тыс. на каждый квадратный метр торгового комплекса. Эта сумма может быть ниже лишь для проекта экономкласса в отдаленной части города.
Нижнюю планку инвестиций в современный торговый комплекс аналитики оценили в $2 млн, верхнюю — в сотни миллионов долларов. Екатерина Новоженина, руководитель департамента по связям с общественностью «Росевродевелопмент»: «Объем инвестиций в ТРК «Планета» в Красноярске составит $150 млн».
По оценке Олега Спивака, директора по консалтингу компании Becar Property Management, доходность управления торговой недвижимостью на данный момент в регионах составляет 17-19% годовых против 13-14% в столице. Максим Упиров оценил доходы девелоперских компаний на местном рынке выше. По его мнению, они равны примерно 30% за год. Иной порядок доходов у собственников ТЦ. Рентабельность их инвестиций намного выше. По некоторым оценкам экспертов, она может доходить до 250%.
Средний срок окупаемости торговых комплексов в столице — 4-9 лет. В Красноярске, где конкуренция на рынке пока намного ниже, он короче — 3-4 года.
Тем не менее, местные инвесторы не спешат вкладывать в ТРК по причине высоких рисков. Алексей Нейман: «Красноярск взял серьезную качественную планку подобных комплексов — пример «Атриума», на мой взгляд, это подтверждает. Поэтому строить здесь небольшие низкобюджетные ТРК достаточно рискованно». Осилить же мега-проекты с миллионными инвестициями местные компании вряд ли смогут.
Девелоперов привлекает эффект синергии
По словам Елены Постоноговой, в 2005 году в городе появились новые форматы предприятий розничной торговли — торгово-развлекательные комплексы. С открытием в феврале 2005 года четырехзального кинотеатра «Каро-фильм» в формат ТРК перешел «Торговый квартал на Свободном». В Советском районе в эксплуатацию был введен торгово-развлекательный комплекс «Атриум» площадью свыше 2000 кв.м.
Выход в этот формат эксперты оценили как качественный рост местного рынка ТЦ в целом. Олег Спивак: «Развлекательная составляющая — неотъемлемая часть современных концептуальных торговых комплексов. Эта функция генерирует дополнительные потоки покупателей в ТК — по нашим данным, до 30%».
По мнению Игоря Суздальницкого, соучредителя спортивно-развлекательного центра CUBE, появление центров нового формата существенно не отразится на местном рынке развлекательных центров, рынок РЦ пока низкоконкурентен. По оценке г-на Суздальницкого, он не насыщен и на 40%: «Один из популярных видов отдыха — боулинг — представлен в городе 40 дорожками. Рынок считается конкурентным, когда таких дорожек 100».
«Я считаю, что продвигать развлекательный бизнес в торговых комплексах неперспективно. Люди в ТРК, как правило, идут за покупками. Посещение развлекательных заведений там скорее спонтанное, чем целенаправленное. Соответственно, доходность развлекательного направления в ТРК ниже. Потому и расценки на аренду для развлекательной составляющей там меньше, чем для ритейлеров. Выгодно заниматься развлекательным бизнесом только на отдельных площадях», — уверен Игорь Суздальницкий. Хотя и он не исключает, что часть клиентов его центра воспользуется развлечениями в ТРК — из любопытства.
По мнению игроков развлекательной ниши, опасаться им стоит не торгово-развлекательных комплексов, а специализирующихся на развлечениях федеральных игроков. Например, таких, как «Космик». Недавно эта сеть заявила о начале региональной экспансии. В двадцатку городов, где будут построены РЦ, включен и Красноярск. «Космик» планирует вложить в проект $100 млн в ближайшие три года. А в течение следующих 3-5 лет компания уже рассчитывает вернуть вложения. Как рассказал «ДК» директор по стратегическому развитию Brunswick Bowling&Billiards Corp. Russia Алексей Лазутин, намерение прийти в Красноярск у компании действительно есть. Сейчас подбирается девелоперская компания, которая занималась бы реализацией проекта в Красноярске.
Столичные девелоперы застроят Красноярск торговыми комплексами
По мнению Максима Упирова, потенциал местного рынка ТЦ и ТРК огромен: «Освоить предстоит еще около двух третей рынка. Красноярск вырастет как минимум на 250-300 тыс. кв. м торгово-развлекательных площадей».
Из них, по мнению аналитика, на долю местных арендаторов придется не больше 20%. Остальные площади займут сетевые операторы — пришедшие сюда самостоятельно, приглашенные девелоперами или работающие здесь по франчайзингу.
Потенциально интересны для столичных инвесторов следующие районы: Взлетка, Металлургов, Копылова, «Красноярский рабочий», Северо-Западный. Это основные магистрали, где есть хороший трафик, где проложен путь от центра к спальному району. Эксперты не исключили и перспективы появления торгового комплекса за городом. Инициатором строительства такого центра может стать транснациональный оператор, например, Ikea или OBI. Впрочем, вероятность прихода в регион крупных мировых компаний пока туманна, а вот присутствие московских инвесторов на местном рынке уже заметно (см. «Детали»).
Как считают эксперты, старым ТЦ в этой ситуации придется или существенно снижать арендные ставки, или идти в узкие ниши, например, специализироваться на отдельных товарных группах — обуви, детских товарах и т. д. «Рынок цивилизуется, и я не исключаю, что в такие ТЦ перейдут предприниматели из ларьков и рынков», — прогнозирует Максим Золотухин.
генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»ТРК объединяет в себе гипермаркет, магазины, фуд-корт, многозальный кинотеатр, детский центр. Совмещение торговой и развлекательной функций дает эффект синергии. Он позволяет ТРК привлекать большие потоки покупателей.
Потребителю такая синергия форматов тоже выгодна: он не тратит время на переезды, не застревает в пробках, не ломает голову, где припарковаться у магазинов в центре города. Люди приходят в ТРК на весь день. Кстати, немаловажную роль в удержании посетителя играет общепит: в другом центре человек проголодается и уйдет, у нас же перекусит в фуд-корте и еще полчаса-час посвятит походу по торговому кварталу.
эксперты
Максим Золотухин
вице-президент УК «Квант»
Алексей Лазутин
директор по стратегическому развитию Brunswick Bowling&Billiards Corp. Russia
Алексей Нейман
заместитель генерального директора по развитию ТРК «Атриум»
Екатерина Новоженина
руководитель департамента по связям с общественностью «Росевродевелопмент»
Елена Постоногова
начальник отдела взаимодействия с регионами, мониторинга и организации работы управления продовольственных ресурсов, торговли и услуг администрации Красноярска
Олег Спивак
директор по консалтингу компании Becar Property Management
Василий Стенин
генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»
Игорь Суздальницкий
соучредитель спортивно- развлекательного центра CUBE
Максим Упиров
директор УК City Development
По данным начальника отдела взаимодействия с регионами, мониторинга и организации работы управления продовольственных ресурсов, торговли и услуг администрации Красноярска Елены Постоноговой, в настоящее время на территории города работают 16 торговых и торгово-развлекательных центров и комплексов. Их общая площадь — более 100 тыс. кв. м. О сегодняшних масштабах рынка красноречиво свидетельствует такой факт: площадь торгово-развлекательного комплекса «Планета», который в 2007 г. будет возведен в Красноярске московской управляющей компанией «Росевродевелопмент», превышает 140 тыс. кв. м.
За два последних года красноярский рынок ТЦ вырос примерно на 30% — с 12 до 16 объектов. Вице президент УК «Квант» Максим Золотухин связывает появление новых торговых центров прежде всего с ростом благосостояния населения: «Покупательская способность растет, меняется культура потребления: «партизанской» вылазке на рынок многие предпочитают цивилизованную прогулку по торговому центру». В ТК «Квант», по словам г-на Золотухина, проходимость постоянно увеличивается и сейчас составляет около 15 тыс. человек в праздничные и выходные дни и примерно 10 тыс. в будни.
С ростом потребительской культуры растут и требования к ТЦ. В советские времена в эту категорию попадали любые торговые площадки свыше 650 кв. м. В Красноярске классические примеры тому — ЦУМ и «Красноярье». Сейчас требования к торговым центрам существенно расширились: от обязательной парковки, качественной внутренней и внешней отделки до гардероба и кафе внутри здания.
Новым неписанным стандартам, по мнению Максима Золотухина, соответствуют около половины красноярских торговых центров. К ним относятся запущенные в эксплуатацию в последние несколько лет комплексы и полностью отреставрированные старые помещения. Иначе качественную емкость торговых площадей Красноярска оценивают московские аналитики. Представители «Росевродевелопмента» заявили «ДК», что, по их мнению, торговых комплексов современного формата в городе вообще нет.
В торгово-развлекательном комплексе «Атриум» не согласны с такой оценкой. Алексей Нейман, заместитель директора по развитию ТРК «Атриум»: «Строящиеся в городе комплексы ничуть не уступают ни московским, ни западным, а зачастую превосходят по элегантности и красоте интерьера». Г-н Нейман подтверждает свои слова следующим примером: по итогам 2005 г., боулинг-клуб, входящий в состав «Атриума», был признан американским журналом Bowlers Journal International лучшим в мире в номинациях «интерьер холла» и «интерьер ресторана».
Спрос на ТЦ опережает предложение
Показатели роста красноярского рынка ТЦ никто из экспертов не решился назвать значительными. По мнению директора УК City Development Максима Упирова, возможные потребности города в качественных торговых комплексах сейчас удовлетворены примерно на 20-25%. «Нехватка торговых комплексов в городе налицо. Высокая стоимость аренды в них и при этом длинные очереди желающих разместиться там ритейлеров — наглядное подтверждение этому», — считает г-н Упиров.
Стоимость 1 кв. м площади ТЦ в Красноярске зависит от района, качества помещения, общего объема арендуемых площадей, удачности их расположения в здании и срока аренды. Арендная ставка колеблется от 300 руб. до 7000 руб. за кв. м в месяц. Василий Стенин, генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»: «Арендную ставку мы устанавливаем, исходя из стандартов других городов. В Красноярске рынка ТРК, на мой взгляд, пока нет, поэтому нельзя ориентироваться на местные показатели. У нас стоимость метра колеблется от 2 тыс. до 7 тыс. руб. в месяц. Это средние цены по российским управляющим компаниям, разница по городам составляет около 5-10%».
Несмотря на высокую стоимость площадей, наполняемость местных ТЦ операторами близка к 100%. По словам Максима Золотухина, арендаторы периодически заявляют о том, что ставки слишком высоки, но мало кто из них уходит из торгового комплекса. «Если кто-то отказывается от аренды, дефицита в желающих занять освободившиеся площади у нас нет. Скорее у нас дефицит площадей. Для того чтобы удовлетворить все заявки, нам нужен еще один «Квант», — признается г-н Золотухин.
О нехватке площадей заявляет и Василий Стенин: «У меня сейчас лежат около 50 заявок на новые площади или освобождающиеся уже арендуемые. Рассчитываем удовлетворить спрос за счет реставрации еще одного строения на территории комплекса площадью около 10 тыс. кв. м».
О том, что растущий розничный рынок с легкостью «проглатывает» условия собственников ТЦ, свидетельствует и то, что в последнее время арендаторы активно наращивают площади своих отделов и магазинов внутри торговых центров. Максим Золотухин: «Местные арендаторы выбираются из трехметровых клетушек и стремятся занять все большие площади. Если раньше у нас в основном были заявки на 10-15 кв. м, то теперь — на 30-50 кв. м». Федеральные же компании, по словам Василия Стенина, сразу заходят на большие площади. «Сетевые ритейлеры стараются представить всю ассортиментную линейку, всю цветовую гамму. Товар перебирается со складов на витрины», — делится своими наблюдениями г-н Стенин.
Строительство торговых комплексов требует колоссальных инвестиций
Сравнительно низкие темпы роста местного рынка ТЦ эксперты связывают с высоким порогом вхождения в этот сегмент коммерческой недвижимости. Средний размер вложений составляет около $1 тыс. на каждый квадратный метр торгового комплекса. Эта сумма может быть ниже лишь для проекта экономкласса в отдаленной части города.
Нижнюю планку инвестиций в современный торговый комплекс аналитики оценили в $2 млн, верхнюю — в сотни миллионов долларов. Екатерина Новоженина, руководитель департамента по связям с общественностью «Росевродевелопмент»: «Объем инвестиций в ТРК «Планета» в Красноярске составит $150 млн».
По оценке Олега Спивака, директора по консалтингу компании Becar Property Management, доходность управления торговой недвижимостью на данный момент в регионах составляет 17-19% годовых против 13-14% в столице. Максим Упиров оценил доходы девелоперских компаний на местном рынке выше. По его мнению, они равны примерно 30% за год. Иной порядок доходов у собственников ТЦ. Рентабельность их инвестиций намного выше. По некоторым оценкам экспертов, она может доходить до 250%.
Средний срок окупаемости торговых комплексов в столице — 4-9 лет. В Красноярске, где конкуренция на рынке пока намного ниже, он короче — 3-4 года.
Тем не менее, местные инвесторы не спешат вкладывать в ТРК по причине высоких рисков. Алексей Нейман: «Красноярск взял серьезную качественную планку подобных комплексов — пример «Атриума», на мой взгляд, это подтверждает. Поэтому строить здесь небольшие низкобюджетные ТРК достаточно рискованно». Осилить же мега-проекты с миллионными инвестициями местные компании вряд ли смогут.
Девелоперов привлекает эффект синергии
По словам Елены Постоноговой, в 2005 году в городе появились новые форматы предприятий розничной торговли — торгово-развлекательные комплексы. С открытием в феврале 2005 года четырехзального кинотеатра «Каро-фильм» в формат ТРК перешел «Торговый квартал на Свободном». В Советском районе в эксплуатацию был введен торгово-развлекательный комплекс «Атриум» площадью свыше 2000 кв.м.
Выход в этот формат эксперты оценили как качественный рост местного рынка ТЦ в целом. Олег Спивак: «Развлекательная составляющая — неотъемлемая часть современных концептуальных торговых комплексов. Эта функция генерирует дополнительные потоки покупателей в ТК — по нашим данным, до 30%».
По мнению Игоря Суздальницкого, соучредителя спортивно-развлекательного центра CUBE, появление центров нового формата существенно не отразится на местном рынке развлекательных центров, рынок РЦ пока низкоконкурентен. По оценке г-на Суздальницкого, он не насыщен и на 40%: «Один из популярных видов отдыха — боулинг — представлен в городе 40 дорожками. Рынок считается конкурентным, когда таких дорожек 100».
«Я считаю, что продвигать развлекательный бизнес в торговых комплексах неперспективно. Люди в ТРК, как правило, идут за покупками. Посещение развлекательных заведений там скорее спонтанное, чем целенаправленное. Соответственно, доходность развлекательного направления в ТРК ниже. Потому и расценки на аренду для развлекательной составляющей там меньше, чем для ритейлеров. Выгодно заниматься развлекательным бизнесом только на отдельных площадях», — уверен Игорь Суздальницкий. Хотя и он не исключает, что часть клиентов его центра воспользуется развлечениями в ТРК — из любопытства.
По мнению игроков развлекательной ниши, опасаться им стоит не торгово-развлекательных комплексов, а специализирующихся на развлечениях федеральных игроков. Например, таких, как «Космик». Недавно эта сеть заявила о начале региональной экспансии. В двадцатку городов, где будут построены РЦ, включен и Красноярск. «Космик» планирует вложить в проект $100 млн в ближайшие три года. А в течение следующих 3-5 лет компания уже рассчитывает вернуть вложения. Как рассказал «ДК» директор по стратегическому развитию Brunswick Bowling&Billiards Corp. Russia Алексей Лазутин, намерение прийти в Красноярск у компании действительно есть. Сейчас подбирается девелоперская компания, которая занималась бы реализацией проекта в Красноярске.
Столичные девелоперы застроят Красноярск торговыми комплексами
По мнению Максима Упирова, потенциал местного рынка ТЦ и ТРК огромен: «Освоить предстоит еще около двух третей рынка. Красноярск вырастет как минимум на 250-300 тыс. кв. м торгово-развлекательных площадей».
Из них, по мнению аналитика, на долю местных арендаторов придется не больше 20%. Остальные площади займут сетевые операторы — пришедшие сюда самостоятельно, приглашенные девелоперами или работающие здесь по франчайзингу.
Потенциально интересны для столичных инвесторов следующие районы: Взлетка, Металлургов, Копылова, «Красноярский рабочий», Северо-Западный. Это основные магистрали, где есть хороший трафик, где проложен путь от центра к спальному району. Эксперты не исключили и перспективы появления торгового комплекса за городом. Инициатором строительства такого центра может стать транснациональный оператор, например, Ikea или OBI. Впрочем, вероятность прихода в регион крупных мировых компаний пока туманна, а вот присутствие московских инвесторов на местном рынке уже заметно (см. «Детали»).
Как считают эксперты, старым ТЦ в этой ситуации придется или существенно снижать арендные ставки, или идти в узкие ниши, например, специализироваться на отдельных товарных группах — обуви, детских товарах и т. д. «Рынок цивилизуется, и я не исключаю, что в такие ТЦ перейдут предприниматели из ларьков и рынков», — прогнозирует Максим Золотухин.
мнение
генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»ТРК объединяет в себе гипермаркет, магазины, фуд-корт, многозальный кинотеатр, детский центр. Совмещение торговой и развлекательной функций дает эффект синергии. Он позволяет ТРК привлекать большие потоки покупателей.
Потребителю такая синергия форматов тоже выгодна: он не тратит время на переезды, не застревает в пробках, не ломает голову, где припарковаться у магазинов в центре города. Люди приходят в ТРК на весь день. Кстати, немаловажную роль в удержании посетителя играет общепит: в другом центре человек проголодается и уйдет, у нас же перекусит в фуд-корте и еще полчаса-час посвятит походу по торговому кварталу.
Василий Стенин
генеральный директор УК «Торговый квартал на Свободном»
ТРК объединяет в себе гипермаркет, магазины, фуд-корт, многозальный кинотеатр, детский центр. Совмещение торговой и развлекательной функций дает эффект синергии. Он позволяет ТРК привлекать большие потоки покупателей.
Потребителю такая синергия форматов тоже выгодна: он не тратит время на переезды, не застревает в пробках, не ломает голову, где припарковаться у магазинов в центре города. Люди приходят в ТРК на весь день. Кстати, немаловажную роль в удержании посетителя играет общепит: в другом центре человек проголодается и уйдет, у нас же перекусит в фуд-корте и еще полчаса-час посвятит походу по торговому кварталу.
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
Могут ли власти заморозить вклады россиян? — Евгений Коган 
В центре Екатеринбурга построят 30-этажный отель. Это проект бизнес-партнера Дацюка 
Курс доллара превысил 103 руб., на Forex — 105 руб. Это выгодно для экспортеров 
«Ригла» уступила первенство. На аптечном рынке России новый лидер 
Уволены гендиректор «Яковлева» и управляющий директор «Туполева»