Управляющие компании не спешат на рынок ЖКХ

эксперты
Надежда Гончарова
директор компании «Жилье»
Валерий Демидов
председатель ТСЖ «Бригантина»
Алексей Менщиков
депутат Красноярского городского Совета, член комиссии по городскому самоуправлению
Михаил Паталаха
директор УК «Жилбытсервис»
Ирина Сидорова
директор УК «Холмсервис»
Юрий Тарасов
генеральный директор УК «ЮСТАС»

Жилищный кодекс (ЖК), вышедший весной 2005 года, передал обслуживание жилфонда из рук государства в частные руки. У каждого горожанина появилась возможность выбрать способ управления жильем — непосредственное, управляющую компанию или товарищество собственников жилья (ТСЖ). По- следние два способа, утверждают эксперты, к бизнесу отношения не имеют, вместе с тем требуют активности от самих собственников: при ТСЖ выбирается председатель, который уполномочен решать вопросы обслуживания жилья. В случае непосредственного управления подобные ситуации жители дома разрешают самостоятельно. УК же - сторонняя компания, которой собственник жилья передает свое право распоряжаться жилфондом. По данным «Центра развития местного самоуправления», 100% жителей Красноярска определились со способом управления: ТСЖ выбрали 23%, непосредственное управление предпочли жители всего лишь двух домов во всем городе, основную же долю жилфонда поделили между собой УК.

В Красноярске не более десятка УК в сфере ЖКХ
Депутат Красноярского городского Совета, член комиссии по городскому самоуправлению АЛЕКСЕЙ МЕНЩИКОВ говорит, что со вступлением в силу нового Жилищного кодекса в регионах России «нарисовались» две диаметрально противоположные «картины». «Во многих городах страны сфера ЖКХ начала работать по рыночным правилам: практически «каждый второй» стал создавать управляющую компанию и пытаться на этом заработать. Знаю, что в Новосибирске УК выстраиваются в очереди, чтобы поучаствовать в конкурсе на обслуживание жилых домов. У наших «соседей» в сфере ЖКХ работают более 35 управляющих компаний», — рассказал г-н Менщиков. По информации «ДК», в европейской части России ситуация с количеством УК схожа с новосибирской. Так, в Ростове-на-Дону за первое полугодие 2007 г. число УК увеличилось почти вдвое, и сегодня обслуживанием жилфонда в этом городе занимаются 54 управляющие компании. В Красноярске же картина выглядит иначе — у горожан фактически не существует возможности выбора УК. На местном рынке проч- но укрепился один игрок — вышедшая из «муниципалитета» компания «КрасКом». Она обслуживает больше половины жилфонда», — рассказал г-н Менщиков. Генеральный директор УК «ЮСТАС» ЮРИЙ ТАРАСОВ говорит, что в городе работает не более десятка УК: «Это семь «дочек» холдинга «КрасКом» плюс еще пара-тройка самостоятельных организаций».
Основная часть красноярского жилфонда в руках одной УК
Большинство экспертов отмечают, что новые УК не стремятся выйти на рынок, поскольку на нем с большим отрывом лидирует один игрок. Алексей Менщиков говорит: «Еще на стадии подготовки последнего ЖК в 2003 году была создана такая структура, как «Красноярский жилищно-коммунальный комплекс» («КрасКом»)». Поэтому, по словам г-на Менщикова, к моменту, когда появилась возможность создания частных УК, на рынке был сильный игрок, который уже успел освоить местный жилфонд. Юрий Тарасов утверждает: «КрасКом» управляет большей частью домов семи районов Красноярска, охватив почти весь город».
Кроме того, у «Красноярского жилищно-коммунального комплекса» в активе огромная ресурсная база. Директор УК «Холмсервис» ИРИНА СИДОРОВА: «Весомость этой организации на рынке легко объяснима: ресурсоснабжающая компания объединилась с обслуживающими жилье учреждениями (почти все жилищные тресты города вошли в состав холдинга). За «КрасКомом» стоит большой производственный ресурс, специалисты и опыт». Все это, говорят аналитики, дает возможность компании, оставаясь лидером, не только управлять жилым фондом, но и обслуживать коммерческие структуры, собирать платежи за ЖКУ, заниматься строительством и т.п.

Алексей Менщиков констатирует, что сложившаяся ситуация почти полностью исключает возможность конкуренции в сфере ЖКХ Красноярска: «Когда горожане выбирали способ управления, конкурс среди УК был формален. К моменту его проведения в Красноярске не было ни одной самостоятельной управляющей компании».
Местные УК конкурируют с ТСЖ
Кроме того, у УК есть еще один, непрямой, конкурент — это некоммерческие партнерства — ТСЖ. «Сегодня товарищества собственников жилья уже управляют почти четвертью жилфонда Красноярска, и эта цифра растет», — рассказывает Алексей Менщиков. 

Председатель крупнейшего в городе ТСЖ «Бригантина» ВАЛЕРИЙ ДЕМИДОВ: «У товариществ собственников жилья на местном рынке очень хорошие шансы. Та часть жилфонда, которая находится в нашем управлении сегодня, сопоставима с жилищным фондом целого района города, такого как, например, Ленинский».

По словам представителей УК, большинство ТСЖ создаются на базе новых домов — там, где не требуется капитальных вложений в обслуживание. «Сейчас в Красноярске строительный бум. А во время сдачи домов в эксплуатацию застройщик, как правило, создает ТСЖ», — говорит Юрий Тарасов. Эксперт также добавляет, что чаще всего в ТСЖ состоят по 2-3 новых дома, крупных товариществ в городе единицы. Г-н Тарасов продолжает: «Поскольку новые дома почти не нуждаются в ремонте, ТСЖ выгодно создавать только на базе новостроек. Приведу пример: мы работаем в Ветлужанке. Этому району 29 лет. Изношенным жилфонд считается после 15 лет эксплуатации, вот поэтому в нашем районе почти нет товариществ собственников жилья».
Высокие риски пугают потенциальных игроков
Помимо того, что сегодня рынок уже занят, бизнес в сфере ЖКХ сложен для вхождения и имеет высокие риски. «Чтобы создать юридическое лицо для УК, требуется примерно 10 тысяч рублей уставного капитала. Однако в процессе работы нужно набрать штат не менее 100 человек, обучить их, закупить оборудование — этот список можно продолжать», — делится директор УК «Жилбытсервис» МИХАИЛ ПАТАЛАХА.

Специалисты отмечают, что помимо высокого входного барьера бизнес управляющих компаний имеет длинный срок окупаемости. Юрий Тарасов: «Сейчас мы только вкладываем средства в собственное развитие, ничего не зарабатывая. Перераспределяем финансы с других своих направлений, чтобы организация функ- ционировала: то, что зарабатывается, например, на ремонте квартир, — это наша дополнительная услуга — идет на техническое обслуживание изношенных домов Ветлужанки». Г-н Тарасов планирует окупить вложения в данное направление через 7-10 лет: «Мы верим в этот бизнес и инвестируем, поскольку поняли: ЖКХ — это перспективная сфера, но не сфера «быстрых» денег». Ирина Сидорова добавляет: «Мы не убыточны, однако и прибыли пока не ощущаем. Прогнозы на получение дохода строить очень сложно, ведь это начало формирования рынка УК в сфере ЖКХ». По словам Михаила Паталахи, компания «Жилбытсервис» («дочка» «КрасКома») сегодня на обслуживании жилого фонда тоже не зарабатывает. «Только 50% прибыли мы тратим на покупку материалов для работ, 10% — на содержание арендуемых помещений, а оставшиеся 40% уходят на зарплату сотрудникам», — делится г-н Паталаха.

По мнению большинства экспертов, при стабильной рыночной ситуации максимальная прибыльность, на которую смогут рассчитывать УК, — 10%. Юрий Тарасов посчитал: «Чтобы УК была рентабельна, ее жилфонд должен составлять не менее 1 миллиона квадратных метров. В управлении «ЮСТАСА» сегодня находится 350 тысяч квадратов — нам есть к чему стремиться».
Специалисты подчеркивают, что останавливает приход новичков на рынок и множество рисков, сопровождающих эту деятельность. Во-первых, сейчас в Красноярске остро стоит проблема неплательщиков. «Около 10% жителей города не оплачивают услуги ЖКХ. Для урегулирования проблем с должниками у нас есть только «неповоротливые» способы отстаивания правды через суд, а это затратно, долговременно и энергоемко», — сетует Ирина Сидорова. Юрий Тарасов: «Если посчитать наши убытки от неплательщиков и учесть тот факт, что сегодня потребитель оплачивает 90% от всей стоимости услуг ЖКХ, то получится, что вместо 100% средств УК получает менее 80%».

Во-вторых, вкладывая деньги в развитие жилфонда, УК рискует быть переизбранной жильцами после окончания срока действия договора. «Сначала УК тратится на обслуживание аварийных, «изношенных» домов, а по окончании срока сотрудничества ее легко могут переизбрать либо вообще сменить форму управления. Поэтому предприятиям сложно выстраивать долгосрочную перспективу развития», — отмечает Юрий Тарасов.

В этой ситуации, когда риски так высоки, некоторые игроки предпочитают работать в подряде у уже существующих УК. Директор компании «Жилье» НАДЕЖДА ГОНЧАРОВА: «Мы могли бы стать самостоятельной УК, однако выбрали для себя другой путь. Сейчас работаем с компанией «Красжилсервис» по договору подряда. Это очень удобно. У нас всегда есть гарантия занятости, «не болит голова» из-за задолженностей клиентов по квартплате — мы просто делаем свою работу».
УК начнут работать совместно с ТСЖ
Юрий Тарасов считает, что для появления на рынке новых игроков изначально нужно решить, как привлекать к ответственности должников. «Ведь, например, сегодня, по условиям последнего Жилищного кодекса у нас нет действенных инструментов борьбы с неплательщиками. А на содержание их квартир мы тратим большие средства из своего бюджета», — говорит г-н Тарасов.
Ирина Сидорова утверждает: «Сегодня уже есть «подвижки» к развитию рынка УК. Например, на данный момент тарифы на оплату услуг ЖКХ устанавливает городской Совет. Однако с конца этого года мы сами будем высчитывать размер оплаты наших услуг. Это, конечно, прибавит дополнительных хлопот, однако даст нам возможность индивидуально подходить к обслуживанию отдельных домов». Валерий Демидов считает, что рентабельность бизнеса УК можно повысить и за счет установки приборов учета. «В своем ТСЖ мы установили индивидуальные тепловые пунк- ты (ИТП). Сейчас экономия по теплу у нас составляет около 10-12%. Однако в перспективе, если технически верно все оснастить, на ИТП можно сэкономить порядка 30% затрат на тепло».

Михаил Паталаха уверен: «Как только у ТСЖ, образованных в новых домах, возникнут проблемы с обслуживанием жилфонда, они обратятся за помощью к УК. Этот процесс начнется лет через пять». Валерий Демидов говорит: «В ближайшие три года ТСЖ, количество которых также будет расти, станут все чаще обращаться за помощью к УК или создавать УК для собственных нужд — это показывает мировая практика. В Европе почти весь жилфонд управляется ТСЖ, а УК в качестве подрядчика предоставляют свои услуги товариществам». В Красноярске уже есть подобные примеры. Так, ТСЖ «Холм» создало УК «Холмсервис». «Мы управляем жилфондом ТСЖ «Холм», а с товариществом «Зима» работаем по условиям договора подряда», — делится деталями Ирина Сидорова.

Алексей Менщиков придерживается такого мнения: «Разогреть» сферу ЖКХ может и приход игроков из соседних городов. Новосибирск с точки зрения количества УК очень конкурентен. Когда рынок УК наших «соседей» насытится, они обязательно зайдут к нам». Большинство аналитиков уверены, что, как только у существующих УК закончатся сроки действующих договоров и начнется проведение повторных конкурсов, эти компании появятся в Красноярске.

Существующие же участники рынка пытаются завоевать лояльность по- требителя за счет улучшения сервиса и введения дополнительных услуг. «Учитывая, что некоторые дома в городе не ремонтировались в течение 25 лет, мы постепенно будем наверстывать упущенное. Например, мы рассчитываем, что ремонт подъездов в ближайшее время будет осуществляться каждые 3-5 лет», — говорит Надежда Гончарова. Более того, эксперт утверждает, что в «Жилье» уже сегодня готовы работать ночью, чтобы не причинять затруднений жителям обслуживаемых домов.

Михаил Паталаха: «Чтобы удержаться, УК все время будут придумывать что-то новое. Если нашему клиенту потребуется, мы будем охранять дома, ремонтировать квартиры и даже билеты в кино ему покупать».