«В этом сезоне рынок жилья в Красноярске разрывает шаблоны», - Юрий Подопригора

Блоги DK.RU
Юрий Подопригора, эксперт Союза строителей Красноярского края:

Цены на жилую недвижимость в Красноярске продолжают снижение (хотя темпы существенно замедлились), застройщики жалуются на низкий спрос, но тем временем сдают рекордные 900 с хвостиком тысяч жилья. И, что удивительно, продолжают строить, проектировать, выводить на продажу целыми микрорайонами.

На самом деле, потребность в новом жилье никуда не делась. Звонят, интересуются. Денег, правда, нет, но интересуются активно. То есть существенно снизилась покупательская способность. Но за этим общим явлением кроется масса нюансов, неоднородностей, разнонаправленных трендов.

Каких? Давайте по порядку.

Прогрессивное население Красноярска задается риторическим вопросом: когда же перестанут строить дома-«скворечники» — объекты, состоящие из так называемых гостинок, а также малогабаритных «однушек» и «двушек»? Так вот, пока существует такая мера социальной поддержки, как материнский капитал, — никогда.

Рынок гостинок по-прежнему инвестиционный, только эти инвестиции совершаются не по причине наличия свободных денег, а наоборот. Покупатели отлично понимают, что жизнь в «карандашном пенале» комфортной не будет, но берут — на всякий случай, на далекое будущее. Надо же как-то маткапитал пристроить при минимальных собственных вложениях.

Хорошая новость тут лишь в том, что рынок гостинок стремительно насыщается вторичным предложением: на продажу поступают квартиры в недавно сданных домах. Так что доля домов-«скворечников» в проектируемых объектах все-таки начала уменьшаться.

Что касается «жилья для жизни», многие эксперты отмечают сдвиг спроса с однокомнатных на двухкомнатные квартиры. Судя по всему, этот сдвиг намечался еще лет пять назад, но инвестиционный взрыв зимы 2014-2015 годов отбросил ситуацию назад. И если вопрос выбора однокомнатной на 90% — вопрос цены, то в случае с «двушками» люди подходят к процессу более тщательно и вдумчиво: моделируют пространство квартиры, «расставляя» там будущую мебель, ориентируются по сторонам света и розе ветров.

Сенсацией сезона стал внезапный всплеск интереса к трех- и даже четырехкомнатным квартирам. Есть объекты — добротно спроектированные, от проверенных застройщиков, в хороших местах, в которых именно такие квартиры выкупили на этапе «нуля». Быстрее, чем мелкие.

Раньше такими опережающими темпами продавалось нежилое. Даже в разгар предыдущего кризиса инвесторы брали площади, пригодные под торговлю, в полтора раза дороже жилья. Сейчас, наоборот, нежилое трудно продать даже на высокой степени готовности. А наценка по отношению к жилью снизилась до 20%. И, полагаю, это не предел.

Кстати, спрос снова стал сильно зависеть от степени готовности объекта, как 15 лет назад. На волне разговоров о третьей волне обманутых дольщиков это объяснимо. В ценовой политике застройщиков наценка за готовность уже отражается, но пока лишь как тактический прием маркетинга.

Отмена ипотеки с господдержкой обвала рынка не спровоцировала, но и оживления не добавила, разумеется. Сейчас все ожидают грядущего снижения ключевой ставки, а вслед за этим — ипотечного процента. Возможно, из-за этого кто-то и откладывает сделки с жильем, но влияет это на рынок в лишь пределах погрешности.

Вопрос, взбодрится ли рынок после снижения ставки, тем не менее, актуален на фоне фантастически высокого уровня закредитованности — более 60% жителей края. Темпы прироста ипотечного кредитования снижаются, а процент отказов растет. Так что, скорее всего, снижение ставок революционного эффекта не произведет. Некуда уже впихивать, попросту говоря.

Диспаритет цен между первичным и вторичным жильем, сформировавшийся почти за два года действия господдержки, между тем, сохраняется. Проще говоря, вторичное жилье успело подешеветь сильнее, разница с первичкой при прочих равных в среднем 15%. Внутри сегмента продолжилась дифференциация: старый жилищный фонд продолжил терять в цене опережающими темпами.

Так что же нас ждет в этом году? Скорее всего, ничего особенного. Скука. Первичка не то чтобы опустится по цене — нехотя и тоскливо осядет, как сугроб под первым весенним солнышком. Упрется в окрепшую вторичку, которая, в свою очередь, будет поддержана снижением ставок. И наступит полная и окончательная стабильность.