Земельный передел: эпоха перерождения

Последние два года в Красноярске «разморозилась» ситуация с аукционами по продаже земельных участков. В 2012 г. с торгов ушло всего шесть площадок под строительство жилой и коммерческой недвижимости, в 2013 г. было проведено уже 44 аукциона, в текущем году департамент градостроительства планирует продать около восьмидесяти участков. Положительная динамика налицо. Однако в городе по-прежнему сохраняется дефицит площадок для возведения многоэтажных домов. Большинство земель, реализуемых на торгах, предназначено для строительства производственных баз, складов, торгово-офисных зданий и многоуровневых парковок.

«Самый востребованный сектор — земля под многоэтажное жилое строительство. Но в городе большой дефицит таких площадок, в год мы проводим от 2 до 4 подобных аукционов, — комментирует заместитель руководителя департамента градостроительства Красноярска ГАЛИНА ГОЛУБЬ. — Эти торги всегда проходят с аншлагом. Например, в прошлом году было реализовано два небольших участка в Кировском районе. После продолжительных торгов победителем стала компания «СибЛидер». Но конкуренция была серьезная». 

Нередко на таких аукционах стоимость земли увеличивается в 10-15 раз. «Цена вопроса как минимум десятки миллионов рублей. Известны случаи, когда красноярские строительные компании приобретали участки с торгов и за 400 млн руб.», — ранее сообщал «ДК» генеральный директор компании «Енисейлесстрой» ВЛАДИМИР СИДЕЛЕВ. Раскошеливаться вынуждены и бизнесмены, которые хотят получить участок в аренду под коммерческие цели.

«Если говорить про аукционы на право заключения аренды, цена может вырасти в несколько десятков раз по сравнению с первоначальной», — поделилась с «ДК» директор парка аттракционов «Остров сокровищ» МОНИКА ДЮСУШЕ.

Сети — не панацея

Острая нехватка площадок под многоэтажное жилищное строительство — следствие другой городской проблемы — отсутствия технических условий. На многих земельных участках не подведена коммунальная инфраструктура (водопровод, отопление, канализация и т.д.). По закону такая площадка не может быть продана под возведение жилых домов, поэтому в Красноярске четыре года (2008-2012 гг.) вообще не проводились аукционы. В текущем году проблема с сетями может разрешиться. Союз строителей Красноярского края, администрация города и компания «Краском» обсуждают инвестиционную программу строительства сетей на ближайшие годы. В «Краскоме» отказались рассказывать о подробностях проекта. По словам помощника президента краевого Союза строителей АНДРЕЯ ТИХОНОВА, переговоры о принятии инвестиционной программы «Краскома» скоро выйдут на финишную прямую.

«План мероприятий составили, инвестпрограмма в работе, все участники вовлечены в процесс. Перспектива решения вопросов — ближайшее время, поскольку если строители не начнут получать техусловия, ввод жилья в 2015 г. будет под вопросом. Остроты прибавляет и Универсиада-2019. К этому событию необходимо построить множество спортивных и инфраструктурных объектов, а возможности начать работу нет — из-за отсутствия мощностей по водоотведению в левобережной части города и, как следствие, техусловий для начала строительства», — подчеркнул Андрей Тихонов.

Казалось бы, строительный рынок должен ликовать, давняя проблема, тормозившая развитие отрасли, вот-вот решится. Однако особого оптимизма не наблюдается. Дело в том, что в Красноярске просто не осталось свободных площадок. Земля была массово распродана еще в 90-е годы. Те аукционы, которые мэрия проводит сейчас — остатки былой роскоши.

«Как сказал Марк Твен: «Спешите покупать землю, она больше не производится». Сейчас муниципальной земли на продажу становится все меньше», — отметила Моника Дюсуше.

Некоторые собственники земли сохраняют площадки за собой с помощью объектов незавершенного строительства, в качестве которых вполне может выступать одна забитая свая. Регистрация объектов незавершенного строительства дает право владельцам земли регулярно продлять срок ее аренды. Эти участки представляют собой актив, который с каждым годом растет в цене. Зная об этой проблеме, городские власти разработали специальный законодательный инструмент.

«В отношении тех владельцев земель, кто ничего не строил, но постоянно продлял документы на аренду, в августе 2013 г. на сессии Горсовета был принят повышающий коэффициент арендной платы, — поясняет Галина Голубь. — Как это работает? Если застройщик за три года с момента получения участка не успел завершить строительство, то следующие три года он будет платить за аренду в два раза больше. Если и через шесть лет стройка не завершена, размер арендной платы вырастет в три раза, а это уже внушительная сумма. Соответственно, держать участок, не осваивая его, невыгодно. Некоторые еще не осознали последствий и пытаются уклониться от уплаты возросшей аренды, у таких недобросовестных землепользователей земельные участки будут изыматься».

По подсчетам департамента градостроительства администрации Красноярска, наибольшую отдачу от новых арендных ставок бюджет получит в конце 2014 г и в 2015 г. Андрей Тихонов говорит, что некоторый эффект виден уже сейчас: «Мы отмечаем оживление на земельном рынке. Появилось много новых предложений от частных собственников. Сыграли два фактора. Во-первых, повысился налог. Во-вторых, со сменой руководства в мэрии стало намного труднее продлять аренду земли тем дельцам, которые никак не используют участок. Сейчас каждый случай продления аренды на такой участок проверяется прокуратурой на предмет коррупционной составляющей».

Куда расти?

Итак, в Красноярске практически не осталось площадок, на которых город может расти территориально. Единственная ближайшая перспектива расширения — «Солонцы-2». Предполагается, что на 300 га разместится новый район с жильем, офисными и торговыми центрами и социальной инфраструктурой.

«Для свободной продажи остаются небольшие земельные участки и жилой район Солонцы-2. Там сейчас проектируются инженерные сети, поскольку наличие коммуникаций — одно из основных условий скорейшего освоения района. Как только коммунальные объекты будут построены, мы начнем продавать эти участки под застройку, — сообщила г-жа Голубь. — В ближайшие годы город будет развиваться в основном за счет реновации застроенных территорий: замещения устаревших производственных помещений жилыми и деловыми микрорайонами и замещения ветхого жилого фонда новыми домами».

Солонцы-2 сложно назвать привлекательной для строителей площадкой, пока она представляет собой пустырь, предполагающий комплексное освоение, большие затраты и длинные инвестиции.

«Земельный участок, который находится на территории, обеспеченной всеми инженерными, техническими и социальными объектами инфраструктуры, — вот то, что хочет любой красноярский строитель. Идеальный вариант — точечная застройка, но ее уже почти нет. Сегодня такие лакомые куски находятся под существующим аварийным жильем: бараками и частным сектором», — рассказал г-н Тихонов. 

Строительные организации уже не первый год заходят на эти территории. Например, «СибЛидер» выкупает и сносит бараки на правом берегу. «Культбытстрой» и «Красстрой» плотно работают с дачным сектором в р-не БСМП, Ветлужанки и Базаихи. «Енисейлесстрой» расселял частный сектор в Центральном и Железнодорожном районах.

В конце 2013 г. мэр Красноярска ЭДХАМ АКБУЛАТОВ внес в Горсовет проект изменений в генплан, предполагающий строительство микрорайона Мичуринский в Кировском районе на месте промплощадки завода «Сибсталь». Эта площадка имеет шанс стать одной из самых перспективных для жилищного строительства. Участок площадью в 200 га находится на пересечении трех улиц — Мичурина, Волжской и Аральской. В соответствии с генпланом участок относится к зоне промышленных предприятий, но многие компании прекратили свою деятельность, объекты заброшены, техническое состояние зданий и сооружений оставляет желать лучшего. На их месте мэрия предлагает построить современный жилой район «Мичуринский», помимо жилья создать парк и возвести Ледовый дворец к Универсиаде. Проект планировки жилого района на месте «Сибстали» городские власти планируют закончить к концу 2014 г.

Защититься от шантажа

Застройка районов с ветхим малоэтажным жильем — хлопотное и затратное дело. Расселение аварийных домов часто чревато высокими финансовыми запросами жильцов.

«Иногда требования собственников ветхого жилья превышают 300 тыс. за кв. м, что можно классифицировать как потребительский шантаж или откровенное вымогательство. При этом заложенная экономика проекта рушится, в то время как большая часть адекватных жителей уже расселена, и застройщикам приходится замораживать на неопределенный срок немалые средства», — приводит пример Андрей Тихонов.

Высока вероятность, что в этом году начнется расселение и снос ветхого и аварийного жилья в рамках муниципально-частного партнерства. Администрация готовится провести первые конкурсы по проекту о развитии застроенных территорий (РЗТ). Строительные организации, победившие в конкурсах, получат право расселить жильцов из аварийных домов, снести его и затем построить на этом месте новый объект. При этом освобождается территория, необходимая для строительства детских садов, школ, поликлиник.

«Огромный плюс для строителей в том, что расселение будет идти уже не в частном порядке, а по действующим федеральным законам, регулирующим снос аварийных домов в связи с муниципальной нуждой. Согласно Жилищному кодексу РФ при переселении граждан, проживающих по договорам социального найма, им предоставляется квартира, равная по площади и количеству комнат, ранее занимаемой в ветхом доме. Собственникам выплачивается выкупная цена сносимого жилья либо по соглашению с собственником предоставляется другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом, согласно закону, не учитывается количество прописанных в жилом помещении, состояние здоровья переселяемого и другие обстоятельства», — объяснила Галина Голубь.

Заместитель директора компании «СибЛидер» АНДРЕЙ КЛЕЩЕВ считает, что РЗТ — это хороший пример частно-государственного партнерства. Но эксперт отметил, что обольщаться не стоит, владельцы квартир даже в новых условиях смогут «давить» на застройщика.

«По закону процесс расселения жильцов по РЗТ будет идти легче, быстрее и даже, может быть, дешевле. Но правовая база лишь немного ослабит аппетиты некоторых жильцов. Конечно, застройщик может подать в суд на частное лицо, которое требует за свою квартиру вместо положенных 1,5 млн руб. сразу 6 млн руб. Но любой жилец, используя разные предлоги, может затягивать судебный процесс минимум на год. И все это время застройщик не будет иметь право снести дом и начать развивать территорию, а значит, будет нести убытки», — анализирует г-н Андрей Клещев.

Сейчас в управлении архитектуры администрации Красноярска разрабатываются местные нормативы проектирования, они необходимы для проведения конкурсов по РЗТ. После утверждения этих документов мэрия проведет первые торги. Известно, что площадками, где будет отработана эта технология, станут Николаевка и ул. Вавилова.

Мнение

Конкурсы по РЗТ будут по карману только крупным игрокам

Андрей Клещев, замдиректора компании «СибЛидер»

Далеко не каждая компания сможет финансово потянуть участок по РЗТ. Для этого застройщик должен иметь серьезный финансовый потенциал. Сам барьер в виде аукциона не такой существенный. Площадка с ветхим жильем будет стоить в разы дешевле, чем чистый, готовый под жилищное строительство участок, ее стоимость скорее всего, окажется условной, скажем 10 млн руб. Но платеж на аукционе — только малая часть затрат на этот участок. Например, на участке расположены шесть ветхих бараков. Средняя цена сноса каждого объекта — 30 млн руб. Получается, расходы после победы в конкурсе вырастают до 180-200 млн руб. И эта сумма требуется только для подготовки площадки для строительства. Не каждая компания сможет инвестировать такие средства и лишь через год-полтора получить первую отдачу от участка.