Земля ударила по карману

В департаменте муниципального имущества и земельных отношений Красноярска два месяца назад сменился руководитель. Во главе этой структуры встал Андрей Шлома, проработавший в УФСБ по Красноярскому краю 17 лет. Несмотря на новый для себя характер деятельности, г-н Шлома успел разработать законодательную поправку, которой он надеется решить основную проблему возглавляемого им департамента.

Инструкция к применению

Право муниципальной собственности в Красноярске зарегистрировано на площадь более 7,4 тыс. га. Это как раз та территория, на которую может претендовать бизнес для выкупа в собственность или взятия в аренду под строительство различных объектов. Функции распределения земельных участков поделены в администрации между двумя структурами. К полномочиям департамента муниципального имущества и земельных отношений города относится продажа или предоставление в аренду участков собственникам зданий, строений и сооружений. Участки в аренду для разного рода строительства предоставляет департамент градостроительства.

На какие зоны делится земля в городе?

— Всего зон девять. Они были определены и утверждены в 2007 г. Красноярским городским Советом. Это зоны городской рекреации, жилой усадебной застройки, жилой многоэтажной застройки, делового, общественного и коммерческого назначения, зоны объектов образования, объектов здравоохранения, производственных предприятий IV-V классов вредности, зоны автомобильного транспорта и зоны перспективного развития.

В пределах каждой территориальной зоны предусмотрен не только вид использования земельных участков, но и тип застройки и последующей эксплуатации возведенных объектов. Грубо говоря, нельзя взять в аренду участок под усадебную застройку, а на нем возвести производственный цех. Это будет незаконно.

Выросло ли за последние три года количество обращений от бизнесменов с целью приобретения в собственность или в аренду земельных участков?

— Интерес к земле как к недвижимому имуществу вырос. В 2012 г. к нам поступило 2286 обращений о выкупе участков собственниками зданий, строений, сооружений. В собственность за плату переведено 1511 земельных площадок, в аренду ушло 378 участков. Если сравнивать эти цифры с показателями 2010 г., то рост обращений составил около 20%.

Расскажите, что должен сделать бизнесмен, чтобы стать собственником земельного участка, на котором находится его офисное здание или производственное помещение?

— Земельные участки мы предоставляем только собственникам зданий, которые располагаются на этих самых участках. Все требования к ним прописаны в 36 статье Земельного кодекса РФ. И не обязательно при этом быть бизнесменом. Во-первых, объектом предоставления могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Это обязательное требование. В случае, если этого не сделано, собственнику здания необходимо обратиться к кадастровому инженеру и эти работы провести.

Во-вторых, для приобретения права на земельный участок собственник здания должен обратиться с заявлением в наш департамент, в отдел приема граждан. К заявлению прикладываются документы, необходимые для приобретения прав на землю.

Что может послужить причиной отказа в предоставлении земельного участка?

— Есть несколько ситуаций, когда бизнесмен или гражданин может получить отказ на заявление о выкупе земельного участка в собственность. Самая распространенная причина — заявитель предоставил неполный пакет документов. Мы вправе отказать и в том случае, если в отношении испрашиваемого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет, если на нем нет объектов недвижимости. Или, наоборот, объекты есть, а правоустанавливающих документов на них нет. Бывают ситуации, когда территория зарезервирована для государственных и муниципальных нужд. Земли общего пользования  (ограниченные в обороте) не предоставляются в собственность. В таком случае мы тоже вынуждены отказывать в выкупе участка или сдаче его в аренду.

Оформление участка в собственность занимает много времени?

— Для кого-то это много, для кого-то мало. Мы работаем в рамках действующего законодательства, все сроки регламентированы. Наш департамент обязан в месячный срок принять решение предоставить или отказать в продаже данного земельного участка.

Если с документами, которые предоставил заявитель, все в порядке, наши специалисты готовят проекты распоряжения о предоставлении испрашиваемого земельного участка. Дальше этот проект согласовывается в структурных подразделениях администрации Красноярска. Распоряжение администрации города является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка либо договора аренды.

Покупка земельного участка у городской администрации обходится дорого?

— До июля 2012 г. действовала льготная система выкупа земли собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, принадлежащих муниципалитетам. До этого срока как юрлица, так и физлица приобретали земельные участки по цене в размере десятикратной ставки земельного налога за «единицу» площади участка. То есть на льготных условиях, платили только часть от кадастровой стоимости этого участка. С 1 июля прошлого года эта норма перестала действовать, и выкупная стоимость земельных участков для собственников гаражей, жилых домов, садовых домов увеличилась в 100 раз, а для собственников нежилых зданий, строений и т.д. — в 6,6 раза.

Например, до июля прошлого года средняя выкупная цена под гаражным боксом площадью 20 кв. м равнялась 894 руб., а после 1 июля стала 89,4 тыс. руб. Конечно, скачок цен существенно сократил количество обращений. В 2013 г. мы пока рассмотрели всего 7 обращений о предоставлении земельных участков в собственность за плату.

Можно ожидать, что льготные условия выкупа земли у муниципалитетов будут возвращены?

— Сейчас депутатами красноярского Горсовета подготовлен и находится на согласовании проект краевого закона, который подразумевает внести изменения в действующую норму. Согласно законопроекту предполагается установить коэффициенты, определяющие цену выкупа от кадастровой стоимости, в зависимости от категории собственников объектов недвижимости. Для граждан установить 2,5% от кадастровой стоимости участка, для субъектов малого и среднего предпринимательства — 15%, для всех остальных — 20%.

Наш департамент поддержал необходимость этих изменений. Надеюсь, льготная система вернется и начнет действовать если не в этом году, то в следующем.

А у администрации Красноярска есть интерес в продаже земли, в увеличении сделок по ее купле-продаже?

— Конечно, есть. В 1991 г. в стране прошла земельная реформа, и был предопределен принцип платного использования земли. Арендатор обязан вносить плату, а собственник — платить земельный налог. С 2005 г. налоговые сборы 100% поступают в бюджет города и идут на обеспечение социально-экономических программ. Главная задача департамента муниципального имущества и земельных отношений — эффективное использование земельно-имущественного комплекса. Так, в прошедшем году от аренды земельных участков бюджет города получил почти 705 млн руб., доходы от продажи земельных участков составили 423 млн руб.

Выписать учредителям ответственность

На просьбу назвать самую острую проблему департамента муниципального имущества и земельных отношений Красноярска, связанную с бизнесом, Андрей Шлома ответил одним словом: «Долги». За несколько лет объем задолженности предпринимателей за аренду муниципальной земли перешел рубеж 200 млн руб. Новый руководитель департамента предложил на законодательном уровне ввести такую норму, которая бы смогла научить неплательщиков ответственности.

— К сожалению, как показывает практика, городские арендаторы — представители бизнеса — не считаются с необходимостью исполнять законные обязательства. Департамент проводит огромную работу по оформлению прав землепользователей, заключенные договоры аренды земельных участков исчисляются десятками тысяч. Однако оформление прав еще не гарантирует своевременной оплаты. 

Как эта проблема решается?

— Как заставить платить того, кто не хочет этого делать? Сегодня к тем, кто не платит за аренду, мы применили весь комплекс мер административного воздействия. Так, в 2012 г. юридическая служба департамента подала в судебные органы свыше 260 исков о взыскании платежей с арендаторов земель. По решению суда в бюджет было взыскано около 12 млн руб.

Вроде бы все решения есть, суды выигрываем, но это не помогает существенно решить проблему. Основное тело долга, накопленного годами, остается. В территориальных отделах судебных приставов по краю находятся на исполнении еще 862 исполнительных производства на общую сумму 263,7 млн руб.

И кроме как законного основания взыскивать долги через суд у нас нет. Прискорбно, что в рамках существующих механизмов отдельные лица научились жить так, чтобы не платить долги. Грамотно находят новые лазейки. Есть хорошая норма для борьбы с должниками — ограничение передвижения за рубеж, когда должников задерживают прямо в аэропортах. Но она распространяется только на тех людей, кто занимает официально ответственную должность. Например, наемных топ-менеджеров и директоров компаний-банкротов. Закон карает только их и не рассматривает тех людей, которые стоят за спинами наемников, — учредителей. Хотя логика говорит, что эти люди не менее ответственны, чем наемный директор. Ведь топ-менеджеры всего лишь исполнители, они отражают политику учредителей. А зачастую именно последние ответственны за происходящее с компанией. Я считаю, что необходимо законодательно утвердить, чтобы учредители компаний, так же как генеральный директор, несли материальную ответственность за все, что происходит в организации.

Но для этого необходимо изменить закон?

— Да, конечно. Я считаю справедливым, если учредителя организации, которая должна деньги бюджетам всех уровней, будут останавливать в аэропорту вопросом о том, на каком основании он собрался лететь в другую страну, когда его компания тонет в долгах?

В рамках существующего федерального законодательства мы прорабатываем возможность через уполномоченные органы внести изменения в действующие нормативно-правовые акты. Суть наших предложений: на законодательном уровне ввести такую норму, которая бы давала право Федеральной службе судебных приставов ограничить выезд из страны юридическим лицам — учредителям фирм, имеющим задолженность в бюджеты разного уровня. Насколько это быстрый процесс — вопрос открытый. Но я оптимист, поэтому надеюсь, через год-полтора это дополнение к закону вступит в силу.