Без рисков: эскроу-счета обеспечили надёжность строительства

Новой эскроу-реальности в июне исполнился год. По прошествии этого времени что можно сказать о строительной отрасли? Насколько она откликнулась на это нововведение и как теперь себя чувствует в финансовом плане?

 

 

— По сути, после введения эскроу-счетов как обязательного инструмента финансирования жилищного строительства стройка разделилась на две части: на тех, кто стал строить с их использованием, и тех, кто продолжил без них. Первых сейчас, по нашим оценкам, примерно 40 %. Остальные — это, по большей части, проекты, запущенные до принятия закона об эскроу-счетах (проектном финансировании).

 

Если же говорить о финансовом самочувствии строительных компаний, то перешедшие на эскроу-финансирование чувствуют себя весьма хорошо и стабильно.

 

Даже в пандемию?

 

— Да. Если у застройщика открыто эскроу-финансирование, то у него квартиры на этапе строительства теоретически вообще могут не продаваться, и при этом объект будет достроен. Мы видели, что в апреле-мае продажи сильно просели, на какой-то момент они вообще остановились. Но даже если бы такая ситуация продолжалась год, то эти дома все равно были бы достроены. Другое дело, что, чем меньше средств на счете (от дольщиков), тем выше ставка для застройщика (соответственно, ниже итоговая маржинальность проекта), но на темпы строительства и своевременную сдачу дома это не влияет.

 

А вот проектам, которые строятся по старой схеме, без эскроу-счетов, сложнее. Такие дома чаще всего возводят на средства дольщиков. Пока темпы продаж квартир в них соответствуют темпам строительства, все хорошо. Но как только темпы реализации квартир начинают падать, начинаются сложности с финансированием строительства. А весной этого года вследствие пандемии было именно так. Во-первых, покупатели на время отложили планы по приобретению/смене жилья. Во-вторых, были сложности в операционных процессах (ограниченный режим работы МФЦ, переход на предварительную запись и т. д.).

 

По идее, спрос на проектное финансирование должен был вырасти в связи с этим?

 

— Так и вышло: во втором квартале застройщики пошли за проектным финансированием — у нас выросло число заявок на кредитование. Причем мы с Минстроем и ЦБ уже два года призываем строителей переходить на проектное финансирование, но ощутимо ситуация сдвинулась только сейчас. По нашему банку объем заявок во втором квартале 2020 года по отношению к первому вырос примерно на 60 %. Это в три раза больше, чем прежние темпы прироста. Если же смотреть в разрезе года, то наш портфель по жилищному строительству с 1 июля 2019 года до 1 июля 2020-го вырос в 2,5 раза. И в основном все это эскроу-счета. И на текущий момент объем нашего финансирования в жилищном строительстве Красноярска достиг 40 млрд рублей.

 

А сами банки как переживают внедрение эскроу-финансирования? Оно им нужно? Отрасль же во многом все еще изрядно в тени…

 

— С переходом на эскроу-финансирование строительство жилых домов стало прозрачнее: дольщики вносят плату за квартиры напрямую в банк (на эскроу-счета), а мы контролируем целевое расходование кредитных средств строителями. 

 

С другой стороны, стройка — это очень большая отрасль, и банки уже не могут проходить мимо нее, потому что тогда это будет большим пробелом в нашей диверсификации рисков, что чревато.

 

А насколько это доходное направление для банков?

 

— Как минимум, не убыточное. На ценообразование банка влияет в том числе рисковая составляющая, она для каждой отрасли (и даже проекта) своя. И доходность для банка проектов с эскроу покрывает эту рисковую составляющую, к тому же обычно к доходам по эскроу-направлению добавляется ипотека, которую люди берут куда более охотно, если квартиры строятся по схеме проектного финансирования. Все это дает синергетический эффект, делая эскроу-направление достаточно доходным для банков, даже несмотря на то, что нам пришлось понести дополнительные расходы, чтобы сделать работу на этом направлении максимально эффективной.

 

О чем идет речь?

 

— К примеру, мы создали специальную службу строительного контроля инжиниринга, которая контролирует стройку с точки зрения объемов строительства/финансирования, документации, сроков строительства, его качества. Также в банке имеется серьезная залоговая экспертиза проекта, которая подразумевает оценку его концепции, позиционирования и, как следствие, выстраивание ценовой модели проекта. Мы же понимаем, что, в сущности, это наш совместный с застройщиком проект. 

 

Верно ли будет сказать, что потребители уже понимают фишку проектного финансирования, и поэтому охотнее идут в ипотеку по таким домам?

 

— И это тоже. Но основное, мне думается, — это более низкие ставки по ипотеке, если она выдается на покупку квартиры в эскроу-доме. Сейчас и так действует льготная программа от государства — ипотека под 6,5 %. А у нас, если дом строится по эскроу, ее можно взять еще дешевле — под 4,5 %. Как подтверждение этого, после появления госпрограммы и внедрения снижения ставки с нашей стороны доля новостроек (под что, собственно, и берут ипотеку) в нашем портфеле во втором квартале выросла на 30 % по отношению к первому.

 

Не секрет, что строительные компании нуждаются в приобретении новых земельных участков для строительства жилых домов. Банк «Открытие», по-моему, первым выдал застройщику кредит на эти цели?

 

— Да, это так. У нас есть два основных продукта: кредит на развитие бизнеса, который выдается под денежные потоки уже реализуемых клиентом жилищных проектов, — до 50 % от расчетной прибыли проекта. За счет этого кредита можно приобретать (до 100 % стоимости) любые земельные участки независимо от их текущей категории в соответствии с градостроительным планом. А также финансировать предпроектные и проектные работы, затраты на инженерную инфраструктуру, первоначальные этапы строительства. Второй продукт — целевой — на приобретение конкретных земельных участков, источник погашения которого — непосредственно освоение приобретаемого участка. Базово во втором продукте мы финансируем 70 % от сделки, но в отдельных случаях (для качественных участков) — до 100 % сделки. Одновременно с этим одобряется кредит на проектное финансирование жилых домов, которые будут построены на приобретаемом земельном участке. Что важно, по обоим продуктам мы можем предоставить отсрочку оплаты основных процентных платежей до момента получения средств со счетов эскроу, то есть строительные компании могут развиваться, не отвлекая из текущего потока денежные средства. Эти продукты пользуются большим спросом, за последние три месяца мы выдали пять кредитов.

 

Банк «Открытие» предоставляет рынку жилищного строительства полный спектр кредитных продуктов: приобретение земельных участков, проектное финансирование строительства, а также ипотечные продукты.

 

Вернемся к эскроу. Насколько остра конкуренция между банками в этом сегменте?

— В целом конкуренция за стройку между банками сейчас обостряется. Если в первое время клиентов хватало всем, кто решался работать на этом направлении, то теперь большее количество банков поняли, что оно рентабельно, и конкуренция ужесточилась — как по условиям кредитования (в основном по процентной ставке), так и по качественным вещам (сроки принятия решения, оперативность реагирования). Но в эскроу пока включились не все банки. В крае основные игроки сейчас — это мы, Сбербанк и «ДомРФ».

 

Причина в высоких рисках?

 

— Не буду лукавить, что рисков здесь нет. Но мы, насколько это возможно, их митигировали и управляем ими, поэтому за все время работы в рамках проектного финансирования ни разу не отказали в его открытии. Во-первых, на старте работы с застройщиком мы всегда экспертируем проект, и если видим повышенные риски (по месту, цене, планировкам), то либо увеличиваем долю участия застройщика (как минимум, у него должно быть разрешение на строительство и земля), либо требуем доработать проект с учетом наших рекомендаций. Во-вторых, обязательно составляется план продажи квартир. Причем временной период может быть разным для разных проектов — и год, и пять лет. Самое главное, чтобы этот график не нарушался.

 

Часто бывает так, что эти планы не выполняются?

 

— Нет, но случается. Тогда опять же включаются наши специалисты и смотрят, что не так с проектом. Они вырабатывают рекомендации по адаптации проекта к существующему спросу или, к примеру, делают корректировку маркетинговой стратегии. И все начинает работать. В целом же по проектам с нашим участием планы продаж обычно перевыполняются на 130–135 %. 

 

В общем, можно смело говорить о том, что проектное финансирование на горизонте этого года и тех проблем, с которыми пришлось столкнуться и банкам, и строителям, вполне себя оправдало, позволив наполнить строительную отрасль деньгами, когда она в них максимально нуждалась, не допустив случаев срыва строительства жилых домов.

 

Петр Лукашин