Ипотечный тупик: когда в Красноярске снизятся ставки по жилищным кредитам?

Спрос есть, инструментов нет

Четыре года массовой льготной ипотеки с господдержкой, с апреля 2020 по июнь 2024, вполне могут войти в историю российского рынка недвижимости как золотой век. Жилищные займы на новостройки со ставкой 6,5…8% годовых привели к аномальному росту отрасли. Застройщики активно запускали новые проекты, банки молниеносно одобряли заявки на кредиты, а ипотека стала доступна всем и каждому. Из 2025 такая картина менее чем годичной давности выглядит как сон о сне. По оценке Аналитического цент­ра ­Д­ОМ.РФ, в первом квартале этого года банки выдали 146 тыс. ипотечных кредитов на 612 млрд рублей. Это на 49% меньше в количественном выражении и на 42% в денежном, чем за этот же период 2024.

АЛЕКСЕЙ ПРИЛЕПО, руководитель отдела продаж ГК «МЕНТАЛ-ПЛЮС», обращает внимание на то, что закат золотого века ипотеки начался не с отмены льготной программы в июле 2024, а раньше.

Еще в январе 2024 ведущие банки ввели субсидию за выдачу льготного кредита. Правда, уже в феврале…марте постепенно отменяли ее, возобновляя сделки. Это дало сигнал: покупателям — о необходимости действовать быстро, застройщикам — о том, что пора перестраиваться и продавать по-новому. Все первое полугодие 2024 прошло под лозунгом «успеть запрыгнуть в уходящий поезд», отсюда и взрывной уровень продаж.

После отмены массовой льготной ипотеки и ужесточения условий по оставшимся субсидируемым программам на рынке началась «игра в гляделки». Застройщики и покупатели пристально наблюдают друг за другом, ожидая, кто же моргнет первым. А ипотека, которая должна работать как мостик, скорее, стала крепостной стеной между спросом и предложением.

Основные покупатели сегодня — это те, кто может воспользоваться льготной семейной ипотекой. Для всех остальных доступных вариантов приобретения жилья по-прежнему нет. Спрос на рынке есть, а инструментов нет. На фоне резкого снижения объемов продаж на застройщиков давят высокие ставки по проектному финансированию — до 24…26% годовых. Возможностей для сдерживания цены «квадрата» все меньше, но и поднять ее мы не можем. Как и на какие средства люди будут приобретать эти квартиры? Замкнутый круг!

— делает вывод АННА ГОРДЕЕВА, директор по продажам и маркетингу ГК «Конструктив Девелопмент».

О том, что рынок покупки-продажи нового жилья опирается на льготные ипотечные программы, говорит и статистика: доля льготных кредитов в общей выдаче выросла до 60% по количеству и до 80% по объему. Продажи квартир снижаются. По данным наш.дом.рф, в первом квартале 2025 в России продано 5,3 млн кв. м «первички», что на 6% уступает уровню аналогичного периода прошлого года. При этом растет портфель нераспроданных квартир. Так, квартиры с вводом в этом году распроданы на 53%, в следующем — на 29%. Совокупно эти проекты формируют 66% всего портфеля в стройке (данные Аналитического центра ДОМ.РФ).

На ипотеку давит «ключ»

Сегодня ни один разговор о ставках по рыночной ипотеке на «первичку» не обходится без эпитета «заградительные». В течение последних девяти месяцев они то и дело пробивали потолок, достигая 30% и более.

— Если цель отмены господдержки была в том, чтобы уравновесить рынок первичного и вторичного жилья, то это удалось едва ли. Потому что ключевая ставка начала расти с конца 2023, и, как следствие, рыночная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынке по базовым программам достигла 30%. Да, это снизило активность на рынке новостроек, но вместе с тем покупателю закрыли возможность переключиться на рынок готового жилья. Получить одобрение под 30%, а тем более осилить платеж по такой ставке почти невозможно, — говорит Алексей Прилепо.

С этой точкой зрения соглашается и ГАЛИНА ТУГОЛУКОВА, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи»:

Помимо отмены массовой льготной ипотеки на рынок недвижимости во втором полугодии 2024 сильно повлияла высокая ключевая ставка. Учитывая оба эти фактора, мы наблюдаем серьезное снижение спроса на ипотеку, но все же сделки проходят. Доля сделок за наличные и с семейной ипотекой выросла в разы. Ситуация на рынке в целом улучшается: мы наблюдаем ослабление жесткой политики Центробанка, а также красноярцы начали постепенно снимать накопления с депозитов и инвестировать их в недвижимость. Снижения цен на новостройки не произошло: для этого нужно снижение стоимости материалов, но текущая инфляция такой возможности не дает.

Весной 2025 о снижении ставок по рыночной ипотеке на 1…2 п.п. объявили крупнейшие игроки рынка — Сбер и ВТБ. Вслед за ними ставки незначительно снизили и несколько других банков.

Потребность в ипотеке есть в любых рыночных условиях: люди меняют место жительства, переезжают, расширяются. Банк стремится сделать ипотеку доступнее, и за последний месяц ВТБ существенно смягчил условия по ипотеке. Снижены ставки по рыночным ипотечным программам, по комбинированной ипотеке, в том числе на индивидуальное жилищное строительство, банк пересмотрел требования к первому взносу, уменьшив его до 20% для зарплатных клиентов и до 30% — для остальных. Кроме того, ВТБ возобновил ипотеку без документального подтверждения доходов, в том числе в рамках программ с государственной поддержкой,

— рассказал АЛЕКСАНДР ВАНЮШКИН, управляющий ВТБ в Красноярском крае, респуб­ликах Хакасия и Тыва. 

Снижение процентных ставок аналитики оценивают неоднозначно. Одни видят в этом первые признаки смягчения денежно-кредитной политики ЦБ, другие уверены: говорить о смене тренда рано. И оба лагеря соглашаются с тем, что доступной ипотека по рыночным программам станет не скоро.

Несмотря на то что ряд крупнейших ипотечных банков объявляет о снижении ставок, рыночные условия получения кредита по-прежнему остаются заградительными. Если в начале марта средневзвешенная ставка на новостройки составляла 28,7%, а на готовое жилье — 29,3%, то в самом начале апреля они составили 26,9% и 27,2% соответственно. Это все еще уровень, значительно сдерживающий спрос граждан на покупку квартиры. При этом спрос, обеспеченный только льготными программами, недостаточен для того, чтобы стимулировать застройщиков запускать новые проекты,

— считает МИХАИЛ ГОЛЬДБЕРГ, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ.

Эффекты отмены

Отмена льготной ипотеки и высокие ставки по рыночной ипотеке вынудили застройщиков искать новые инструменты продаж. Главным из них стала рассрочка с различным первоначальным взносом (20…50%) и поэтапной оплатой стоимости квартиры.

— Правильнее называть этот инструмент не рассрочкой, а отсрочкой. Покупатель делает первоначальный взнос, как правило, 20%, и ежемесячно вносит по 50…70 тыс. рублей для покрытия оставшейся стоимости жилья. Инструмент, безусловно, рабочий. Но это не панацея, ведь круг тех, кто может его использовать, достаточно узок. Отсрочка действует до тех пор, пока дом не сдан, а значит, покупатель должен иметь понятный план. Он либо продает квартиру после того, как она будет построена, либо снимает деньги с депозита и закрывает оставшуюся стоимость жилья. К этому инструменту прибегают и семьи, которые планируют пополнение: они рассчитывают, что смогут взять семейную ипотеку для дальнейшей оплаты, — детализирует Анна Гордеева.

ВАЛЕРИЯ КАБАНОВА, ипотечный брокер и сооснователь компании «Брокер 24», уверена: рассрочка на новостройки несет больше рисков, чем возможностей.

Рассрочка от застройщиков начинает приобретать массовый характер, и, скажем честно, мы не являемся сторонниками данного вида кредитования. Покупатель в массе своей несет огромные риски при приобретении новостройки в рассрочку: отсутствие эскроу-счетов, порой кабальные условия по внесению платежей, короткий срок самой рассрочки и, как правило, удорожание стоимости объекта недвижимости. Связываясь с рассрочкой, многие покупатели не осознают рисков такого способа приобретения жилья, но массовая и порой агрессивная реклама некоторых застройщиков разгоняет популярность этого продукта в геометрической прогрессии.

Алексей Прилепо говорит: риски рассрочки нивелируют дисциплина и грамотный расчет.

— Сегодня застройщики используют три инструмента продаж: семейную ипотеку, преференции за полный расчет и рассрочку на этапе строительства. Последний стал очень востребован, на него приходится до 30% сделок. Заявление о том, что это высокорискованные обязательства, я считаю лукавством. При грамотном использовании: управлении первоначальным взносом, графиком платежей и проведении собственного андеррайтинга — инструмент привлекает дополнительную аудиторию, а не распыляет квадратные метры среди тех, кто не в состоянии их купить. Рассрочка — это не полная замена ипотеки, а скорее возможность для тех, у кого деньги уже есть (как в виде имеющихся объектов недвижимости, так и на вкладах в банках).

В то же время для самих застройщиков рассрочка оказывается палкой о двух концах. Позволяя реализовывать квартиры, она одновременно утяжеляет вес проектного финансирования.

Доля сделок за собственные средства и в рассрочку сегодня составляет около 40%, а год назад была на уровне 10…15%. Рост числа сделок в рассрочку приводит к тому, что средства граждан поступают на счета эскроу в меньших объемах. Снижается покрытие счетами эскроу задолженности по проектному финансированию. В результате ставка по проектному финансированию растет. Доля проектов, по которым ставка более 16%, уже составляет 23%. В конце декабря 2024 показатель был около 20%, — приводит цифры Михаил Гольдберг.

Однако главный эффект отмены льготной ипотеки — это не появление новых инструментов и даже не падение продаж новостроек в пропасть. Текущая конъюнктура рынка не дает оснований для запуска новых проектов. Так, по итогам первого квартала 2025, застройщики вывели на рынок на четверть меньше новостроек, чем годом ранее, — 8,1 млн кв. м (данные Аналитического центра ДОМ.РФ). Таким образом, уже сейчас на рынке недвижимости натягивается тетива отложенного спроса и будущего дефицита новостроек, что уже в обозримой перспективе может ускорить рост стоимости квартир.

Наталья Повольнова 

Самое важное о бизнесе региона в TG-кaнaле DK
А еще нас удобно читать ВКонтакте

Читайте по ​теме

• Какие небанковские сервисы помогают бизнесу в 2025

  По просьбе DK.RU банкиры дали бизнесу личные рекомендации самых интересных и нужных решений из арсенала небанковских сервисов.

• Сколько нужно зарабатывать красноярцу для рыночной ипотеки в 2025

  Расчеты приведены для ипотеки под 22% с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости сроком на 30 лет.

• Семейная ипотека для покупки вторички будет доступна в 901 городе РФ

  «Дом.РФ» определился с городами, где с 1 апреля 2025 г. можно будет купить квартиру на вторичном рынке с использованием семейной ипотеки. В этих городах нет или почти нет новостроек.

• В Красноярске продают два участка под ИЖС

  В Красноярске на торгах собираются продать участки под малоэтажное жилищное строительство до конца 2К2025.

• Условия ипотеки для жителей Красноярского края могут ухудшиться еще больше

  В настоящее время обсуждается новелла по ужесточению выдачи семейной ипотеки. Недвижимость в других городах для красноярцев и жителей региона станет недоступной.

• ГСК АРБАН запускает ипотеку с кешбэком

  В рамках программы покупателям квартир от застройщика в течение года будут компенсировать 50% ежемесячного платежа по кредиту.