Обзор ДК: Офисные здания - 11.06.2007
экспертыВладимир Абросимов генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»Александр Баталов руководитель компании «Ваш выбор»Раиса Бодрова исполнительный директор компании «КРАСЭП»Ирина
Спрос на красноярском рынке офисной недвижимости вдвое превышает предложение. Длинные очереди «за офисами» заставили девелоперов бросить силы на этот рынок. Уже сегодня в стадии строительства находятся сразу несколько бизнес-центров. А к 2008 г. инвесторы и застройщики обещают ввести их в эксплуатацию. Но и в этом случае, по мнению экспертов, говорить о наполненности сегмента деловой недвижимости будет рано.
Из-за «классовой неразберихи» и отсутствия официальной статистики игроки затруднились назвать точное число офисных помещений, работающих в городе. Ирина Коломыцева отметила, что их, по оценке «Агентства Анны Астафьевой Септима -недвижимость», в Красноярске около 50. «Это те объекты, в которых «под офисы» отдано более 60% всех площадей. Но есть же еще и новостройки, где для служебных помещений отведены только первые этажи. Есть здания, где вообще два-три офисных арендатора, а остальное — торговые площади. Поэтому посчитать точное количество профильных помещений просто невозможно», — уточняет г-жа Коломыцева. Генеральный директор компании «МонолитДевелопмент» ОЛЕГ ШИТИКОВ добавляет: осложняет учет всех центров и тот факт, что многие арендодатели официально нигде о себе не заявляют. «На рынке есть предприниматели, которые официально не регистрируют свою деятельность по сдаче помещений в аренду. Кроме того, имеются бизнесмены, официально заявляющие, что сдают здание под офисы, а на деле эти помещения оказываются другого назначения, например, торгового. Там арендные ставки значительно больше», — поясняет г-н Шитиков.
Аналитики отмечают, что за год местный рынок офисной недвижимости вырос примерно на 10%. Ирина Коломыцева: «Рост офисной недвижимости произошел в основном за счет первых этажей в жилых новостройках». Эксперты говорят, что из новых офисных центров за год введено только три объекта: в прошлом году запущены комплекс на ул. Краснодарской (площадь офисных помещений 2100 кв. м) и торгово-офисный комплекс «Эверест» (площадь офисных помещений 4 тыс. кв. м), а в апреле этого года начал работу бизнес-комплекс класса В+ «Яр-центр» по ул. Вавилова общей площадью 3 тыс. кв. м.
Спрос на офисы вдвое превышает предложение
Игроки рынка офисной недвижимости в один голос утверждают: введенных за последний год в эксплуатацию новых объектов катастрофически не хватает.
АЛЕКСАНДР БАТАЛОВ, руководитель компании «Ваш выбор» (возводит административно-деловое здание на Белинского): «На рынке офисной недвижимости города спрос в два раза превышает предложение. Если вы захотите снять хорошее помещение класса А или В, придется сильно постараться, чтобы его найти». Этот факт подтверждает и директор бизнес-комплекса «Яр-центр» (УК «Даурия») ВАЛЕНТИНА ТРУШКИНА: «В среднем спрос на качественные офисные помещения растет на 30-40% в год. В то же время предложение в этом сегменте коммерческой недвижимости ощутимо отстает от спроса. Отсюда мы получаем длинные «очереди» арендаторов за площадями в центры».
Собственники и топ-менеджеры офисных зданий, опрошенные «ДК», рассказали, что ожидание «своего» помещения — нормальное явление для арендаторов. Заполняемость в офисных центрах города стопроцентная. Олег Шитиков: «Наш комплекс на ул. Весны, 7, еще не достроен, он вводится в эксплуатацию в ноябре этого года. Но сегодня почти все помещения в нем уже сданы в аренду. Люди готовы ждать, пока он начнет работу».
По словам генерального директора компании «Красноярсклеспромпроект» (владеет двумя офисными зданиями) ВЛАДИМИРА АБРОСИМОВА, ситуация превалирования спроса над предложением позволяет собственникам офисных зданий завышать арендные ставки. «Сегодня, на мой взгляд, арендные ставки в городе искусственно завышены как минимум в два раза. Только за 2006г. они выросли на 10-12%. И рост этот будет продолжаться», — уверен г-н Абросимов.
Владимир Абросимов добавляет, что в ситуации, когда арендатор, а не рынок диктует ставки на офисную недвижимость, рентабельность девелоперского бизнеса зашкаливает. «Сегодня она может доходить до 100%. Такие цифры сохраняются уже несколько лет», — утверждает Владимир Абросимов.
Арендаторы становятся собственниками
Высокие арендные ставки заставляют арендаторов приобретать помещения в новостройках в собственность, говорят эксперты. Раиса Бодрова: «Конечно, арендная плата для предприятий — это огромная статья расходов. Поэтому все стараются брать кредит и покупать помещение себе под офис в долевом строительстве, а потом ждать около трех лет, чтобы объект достроился». Владимир Абросимов добавляет, что подстегивают этот процесс постоянно падающие процентные ставки за кредит: «Процент по кредитам уменьшается несколько раз в год, а арендная ставка только растет. Кроме того, снимая помещение, предприятие полностью зависит от арендодателя и его прихотей».
По данным «Агентства Анны Астафьевой Септима -недвижимость», сделки на рынке коммерческой недвижимости по приобретению офисов в собственность составляют около 20% от общего их числа (см. «Детали»). Владимир Абросимов констатирует, что от него за минувший год в собственные помещения ушло около 5-10% арендаторов. В строящемся бизнес-центре класса А на пересечении улиц 78-й Добровольческой бригады и Молокова уже продано 20% всех помещений, хотя сдается здание в первом квартале 2008 года.
Тенденция перехода компаний из чужих арендуемых в собственные только набирает оборот, утвеждают участники рынка. Ирина Коломыцева: «Через несколько лет число сделок по покупке коммерческой недвижимости увеличится в несколько раз. Компании будут стараться приобретать офисы в собственность еще и потому, что это привлекательный способ инвестиций. Например, помещения в одном из будущих офисных центров на Взлетке в прошлом году стоили 30 тыс. кв. м, а сегодня их цена доходит до 50 тыс. за квадратный метр. Получается, кто успел приобрести там помещения, уже почти удвоил свои первоначальные вложения».
Снизить арендные ставки поможет появление новых центров
Специалисты прогнозируют, что ситуация на рынке офисной недвижимости Красноярска должна измениться к 2008 г. К этому времени застройщики и девелоперы обещают ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А и В. К концу года в центре города должен запуститься бизнес-центр «Европа» (общая площадь 12,5 тыс. кв. м). Девелопер и застройщик проекта — компания «Траст-Инвест» — обещал открыть «Европу» еще в конце прошлого года. Однако, по данным «ДК», запуск здания затянулся из-за долгой сдачи объекта в эксплуатацию.
Два своих проекта должен осуществить «Монолитхолдинг». Бизнес-центр класса В на улице Весны заработает в конце этого года. В первом квартале 2008г. будет введен бизнес-центр класса А по Молокова/78-й Добровольческой бригады. Олег Шитиков: «Общая площадь этих центров около 47 тыс. кв. м». В конце 2008г. планирует начать реконструкцию производственного центра на Вавилова под бизнес- комплекс УК «Даурия». К 2010г. административно-деловой центр обещает презентовать Александр Баталов. «Общая площадь нашего центра — около ста тысяч квадратных метров. Больше половины всех площадей мы отдадим под офисы», — говорит г-н Баталов.
Владимир Абросимов уверен, что появление новых игроков повлияет на арендные ставки в городе: «По моим прогнозам, когда введут в эксплуатацию все обещанные объекты, ставки должны будут или упасть минимум на 20%, или в крайнем случае остановить свой рост. Я думаю, для Красноярска приемлемыми будут ставки в 500-600 рублей за квадратный метр в месяц». Г-н Абросимов добавляет, что снижение ставок должно привести к падению рентабельности: «При введении новых объектов и снижении арендной платы доходность бизнеса достигнет максимум 50%. А со временем, когда рынок приблизится к насыщению, упадет до 25%».
Через три-четыре года в город зайдут федеральные девелоперы Аналитики уверены, что даже того количества офисных помещений, которое запланировано для ввода в ближайшие два года местными девелоперами, рынку не хватит. Олег Шитиков: «По нашим оценкам, городу не хватает около 400-500 тысячи квадратных метров офисной недвижимости. Поэтому, даже если все объекты введутся в эксплуатацию, спрос все равно будет опережать предложения. Причем, по нашему прогнозу, самый высокий спрос ожидается на дорогие помещения — класса А». Валентина Трушкина добавляет, что расти спрос на новые центры будет по двум причинам: «Во-первых, в город активно заходят федеральные компании, которые не готовы ютиться в корпусах бывших НИИ и старых заводов. Они будут ждать новые, высококлассные здания. Во-вторых, в условиях экономического роста в Красноярском крае местные компании, увеличивают производственные мощности, что подстегивает спрос на аренду площадей, в том числе офисных».
Эксперты не исключили, что такой лакомый кусок местного рынка коммерческой недвижимости станет привлекательным для федеральных девелоперов. РОМАН СОКОВ, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow: «По нашей информации, в ближайшее время в Красноярске запустятся сразу несколько проектов. ГМК «Норильский никель» планирует возвести в городе бизнес-центр. Московская группа «Декра» заявила о планах строительства в Красноярске офисной недвижимости класса «В»/«В+». Компания БКС хочет построить или приобрести около 10 офисных объектов, в том числе в Красноярске. Площадь каждого центра составит около 5 тысяч квадратных метров». Ирина Коломыцева отметила, что приход федеральных девелоперов возможен в связке с якорными арендаторами: «Я думаю, московские девелоперы будут заходить на местный рынок с уже готовым пулом якорных арендаторов. Ими станут в первую очередь федеральные компании. Они уже сегодня обращаются к нам с просьбой найти им в Красноярске высококлассные офисные помещения с парковкой в центре города. Таких заказчиков у нас сейчас около 20% от общего числа заявок».
эксперты
Владимир Абросимов
генеральный директор компании «Красноярсклеспромпроект»
Александр Баталов
руководитель компании «Ваш выбор»
Раиса Бодрова
исполнительный директор компании «КРАСЭП»
Ирина Коломыцева
ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости «Агентства Анны Астафьевой Септима -недвижимость»
Роман Соков
директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow
Валентина Трушкина
директор бизнес-комплекса «Яр-центр» (УК «Даурия»)
Олег Шитиков
генеральный директор компании «МонолитДевелопмент»
Исполнительный директор компании «КРАСЭП» (управляет офисным зданием по ул. К. Маркса, 48) РАИСА БОДРОВА забыла, когда в последний раз давала рекламу своего центра. Сумасшедший спрос на офисные помещения позволяет ей обходиться вообще без рекламы. «Уже несколько лет в рекламе нет никакой необходимости. Все помещения у нас заняты. Если вдруг какой-то арендатор съезжает, то тут же его сосед расширяется за счет этих площадей. В этом случае нам даже не надо приглашать арендаторов со стороны», — говорит г-жа Бодрова.
Из-за «классовой неразберихи» и отсутствия официальной статистики игроки затруднились назвать точное число офисных помещений, работающих в городе. Ирина Коломыцева отметила, что их, по оценке «Агентства Анны Астафьевой Септима -недвижимость», в Красноярске около 50. «Это те объекты, в которых «под офисы» отдано более 60% всех площадей. Но есть же еще и новостройки, где для служебных помещений отведены только первые этажи. Есть здания, где вообще два-три офисных арендатора, а остальное — торговые площади. Поэтому посчитать точное количество профильных помещений просто невозможно», — уточняет г-жа Коломыцева. Генеральный директор компании «МонолитДевелопмент» ОЛЕГ ШИТИКОВ добавляет: осложняет учет всех центров и тот факт, что многие арендодатели официально нигде о себе не заявляют. «На рынке есть предприниматели, которые официально не регистрируют свою деятельность по сдаче помещений в аренду. Кроме того, имеются бизнесмены, официально заявляющие, что сдают здание под офисы, а на деле эти помещения оказываются другого назначения, например, торгового. Там арендные ставки значительно больше», — поясняет г-н Шитиков.
Аналитики отмечают, что за год местный рынок офисной недвижимости вырос примерно на 10%. Ирина Коломыцева: «Рост офисной недвижимости произошел в основном за счет первых этажей в жилых новостройках». Эксперты говорят, что из новых офисных центров за год введено только три объекта: в прошлом году запущены комплекс на ул. Краснодарской (площадь офисных помещений 2100 кв. м) и торгово-офисный комплекс «Эверест» (площадь офисных помещений 4 тыс. кв. м), а в апреле этого года начал работу бизнес-комплекс класса В+ «Яр-центр» по ул. Вавилова общей площадью 3 тыс. кв. м.
Спрос на офисы вдвое превышает предложение
Игроки рынка офисной недвижимости в один голос утверждают: введенных за последний год в эксплуатацию новых объектов катастрофически не хватает.
АЛЕКСАНДР БАТАЛОВ, руководитель компании «Ваш выбор» (возводит административно-деловое здание на Белинского): «На рынке офисной недвижимости города спрос в два раза превышает предложение. Если вы захотите снять хорошее помещение класса А или В, придется сильно постараться, чтобы его найти». Этот факт подтверждает и директор бизнес-комплекса «Яр-центр» (УК «Даурия») ВАЛЕНТИНА ТРУШКИНА: «В среднем спрос на качественные офисные помещения растет на 30-40% в год. В то же время предложение в этом сегменте коммерческой недвижимости ощутимо отстает от спроса. Отсюда мы получаем длинные «очереди» арендаторов за площадями в центры».
Собственники и топ-менеджеры офисных зданий, опрошенные «ДК», рассказали, что ожидание «своего» помещения — нормальное явление для арендаторов. Заполняемость в офисных центрах города стопроцентная. Олег Шитиков: «Наш комплекс на ул. Весны, 7, еще не достроен, он вводится в эксплуатацию в ноябре этого года. Но сегодня почти все помещения в нем уже сданы в аренду. Люди готовы ждать, пока он начнет работу».
По словам генерального директора компании «Красноярсклеспромпроект» (владеет двумя офисными зданиями) ВЛАДИМИРА АБРОСИМОВА, ситуация превалирования спроса над предложением позволяет собственникам офисных зданий завышать арендные ставки. «Сегодня, на мой взгляд, арендные ставки в городе искусственно завышены как минимум в два раза. Только за 2006г. они выросли на 10-12%. И рост этот будет продолжаться», — уверен г-н Абросимов.
Владимир Абросимов добавляет, что в ситуации, когда арендатор, а не рынок диктует ставки на офисную недвижимость, рентабельность девелоперского бизнеса зашкаливает. «Сегодня она может доходить до 100%. Такие цифры сохраняются уже несколько лет», — утверждает Владимир Абросимов.
Арендаторы становятся собственниками
Высокие арендные ставки заставляют арендаторов приобретать помещения в новостройках в собственность, говорят эксперты. Раиса Бодрова: «Конечно, арендная плата для предприятий — это огромная статья расходов. Поэтому все стараются брать кредит и покупать помещение себе под офис в долевом строительстве, а потом ждать около трех лет, чтобы объект достроился». Владимир Абросимов добавляет, что подстегивают этот процесс постоянно падающие процентные ставки за кредит: «Процент по кредитам уменьшается несколько раз в год, а арендная ставка только растет. Кроме того, снимая помещение, предприятие полностью зависит от арендодателя и его прихотей».
По данным «Агентства Анны Астафьевой Септима -недвижимость», сделки на рынке коммерческой недвижимости по приобретению офисов в собственность составляют около 20% от общего их числа (см. «Детали»). Владимир Абросимов констатирует, что от него за минувший год в собственные помещения ушло около 5-10% арендаторов. В строящемся бизнес-центре класса А на пересечении улиц 78-й Добровольческой бригады и Молокова уже продано 20% всех помещений, хотя сдается здание в первом квартале 2008 года.
Тенденция перехода компаний из чужих арендуемых в собственные только набирает оборот, утвеждают участники рынка. Ирина Коломыцева: «Через несколько лет число сделок по покупке коммерческой недвижимости увеличится в несколько раз. Компании будут стараться приобретать офисы в собственность еще и потому, что это привлекательный способ инвестиций. Например, помещения в одном из будущих офисных центров на Взлетке в прошлом году стоили 30 тыс. кв. м, а сегодня их цена доходит до 50 тыс. за квадратный метр. Получается, кто успел приобрести там помещения, уже почти удвоил свои первоначальные вложения».
Снизить арендные ставки поможет появление новых центров
Специалисты прогнозируют, что ситуация на рынке офисной недвижимости Красноярска должна измениться к 2008 г. К этому времени застройщики и девелоперы обещают ввести в эксплуатацию около 70 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А и В. К концу года в центре города должен запуститься бизнес-центр «Европа» (общая площадь 12,5 тыс. кв. м). Девелопер и застройщик проекта — компания «Траст-Инвест» — обещал открыть «Европу» еще в конце прошлого года. Однако, по данным «ДК», запуск здания затянулся из-за долгой сдачи объекта в эксплуатацию.
Два своих проекта должен осуществить «Монолитхолдинг». Бизнес-центр класса В на улице Весны заработает в конце этого года. В первом квартале 2008г. будет введен бизнес-центр класса А по Молокова/78-й Добровольческой бригады. Олег Шитиков: «Общая площадь этих центров около 47 тыс. кв. м». В конце 2008г. планирует начать реконструкцию производственного центра на Вавилова под бизнес- комплекс УК «Даурия». К 2010г. административно-деловой центр обещает презентовать Александр Баталов. «Общая площадь нашего центра — около ста тысяч квадратных метров. Больше половины всех площадей мы отдадим под офисы», — говорит г-н Баталов.
Владимир Абросимов уверен, что появление новых игроков повлияет на арендные ставки в городе: «По моим прогнозам, когда введут в эксплуатацию все обещанные объекты, ставки должны будут или упасть минимум на 20%, или в крайнем случае остановить свой рост. Я думаю, для Красноярска приемлемыми будут ставки в 500-600 рублей за квадратный метр в месяц». Г-н Абросимов добавляет, что снижение ставок должно привести к падению рентабельности: «При введении новых объектов и снижении арендной платы доходность бизнеса достигнет максимум 50%. А со временем, когда рынок приблизится к насыщению, упадет до 25%».
Через три-четыре года в город зайдут федеральные девелоперы Аналитики уверены, что даже того количества офисных помещений, которое запланировано для ввода в ближайшие два года местными девелоперами, рынку не хватит. Олег Шитиков: «По нашим оценкам, городу не хватает около 400-500 тысячи квадратных метров офисной недвижимости. Поэтому, даже если все объекты введутся в эксплуатацию, спрос все равно будет опережать предложения. Причем, по нашему прогнозу, самый высокий спрос ожидается на дорогие помещения — класса А». Валентина Трушкина добавляет, что расти спрос на новые центры будет по двум причинам: «Во-первых, в город активно заходят федеральные компании, которые не готовы ютиться в корпусах бывших НИИ и старых заводов. Они будут ждать новые, высококлассные здания. Во-вторых, в условиях экономического роста в Красноярском крае местные компании, увеличивают производственные мощности, что подстегивает спрос на аренду площадей, в том числе офисных».
Эксперты не исключили, что такой лакомый кусок местного рынка коммерческой недвижимости станет привлекательным для федеральных девелоперов. РОМАН СОКОВ, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow: «По нашей информации, в ближайшее время в Красноярске запустятся сразу несколько проектов. ГМК «Норильский никель» планирует возвести в городе бизнес-центр. Московская группа «Декра» заявила о планах строительства в Красноярске офисной недвижимости класса «В»/«В+». Компания БКС хочет построить или приобрести около 10 офисных объектов, в том числе в Красноярске. Площадь каждого центра составит около 5 тысяч квадратных метров». Ирина Коломыцева отметила, что приход федеральных девелоперов возможен в связке с якорными арендаторами: «Я думаю, московские девелоперы будут заходить на местный рынок с уже готовым пулом якорных арендаторов. Ими станут в первую очередь федеральные компании. Они уже сегодня обращаются к нам с просьбой найти им в Красноярске высококлассные офисные помещения с парковкой в центре города. Таких заказчиков у нас сейчас около 20% от общего числа заявок».
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
Могут ли власти заморозить вклады россиян? — Евгений Коган 
В центре Екатеринбурга построят 30-этажный отель. Это проект бизнес-партнера Дацюка 
Курс доллара превысил 103 руб., на Forex — 105 руб. Это выгодно для экспортеров 
«Ригла» уступила первенство. На аптечном рынке России новый лидер 
Уволены гендиректор «Яковлева» и управляющий директор «Туполева»