Покупать недвижимость в ипотеку или ждать снижения цен?

На прошлой неделе «Деловой квартал» провел очередной «Дискуссионный клуб». На этот раз его участники пытались ответить на «горячие» вопросы двух ведущих рынков — финансового и рынка недвижимости: «Когда оживет ипотека?» и «Стоит ли ждать снижения цен на жилье?» Соорганизатором мероприятия выступил Союз строителей Красноярского края.

эксперты
Антон Глушков
руководитель нормативно-правовой секции Союза строителей Красноярского края
Денис Зернов
директор Красноярской ассоциации бизнес-консультантов
Татьяна Коротцева
руководитель Красноярского ККО «Городского ипотечного банка»
Марина Никитюк
заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА Недвижимость»
Павел Носовко
директор компании «Монтаж Строй»
Лилия Осипчук
управляющий ККО «Красноярский» БАНКА ИТБ

Число заемщиков снизилось, качество — повысилось Разговор начали с фактов. ТАТЬЯНА КОРОТЦЕВА, руководитель Красноярского ККО «Городского ипотечного банка»: «Очевидно, что спрос на ипотеку уменьшился. Если брать российскую статистику за первый квартал 2008-го и 2009 г., количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось более чем в шесть раз».
Заместитель генерального директора компании «АРЕВЕРА Недвижимость» МАРИНА НИКИТЮК рассказала о такой динамике запросов к красноярским риэлторам: «Обращений по ипотеке в апреле 2008 года было примерно в три раза больше, чем в апреле 2009 года». При этом г-жа Никитюк отметила, что сейчас серьезно изменилось качество запросов по ипотеке. «Из обращавшихся ранее примерно 70% ипотеку получали, 30% — нет. Сейчас 100% желающих получают ипотеку. Пустых запросов стало меньше», — рассказала Марина Никитюк.
Денис Зернов попросил гостей нарисовать портрет «среднестатистического» красноярца, который сегодня берет жилье в ипотеку. Управляющий ККО «Красноярский» БАНКА ИТБ ЛИЛИЯ ОСИПЧУК так описала сегодняшнего потребителя ипотеки: «Человек от 30 до 45 лет, со средней зарплатой от 15 до 35 тысяч на каждого члена семьи. Естественно, при работе. У него есть жилье, он либо улучшает жилищные условия, либо покупает второе жилье, а первое сдает в аренду. И за счет аренды погашает часть кредита».
Почему ипотека резко пошла «ко дну»? Татьяна Коротцева так обозначила причины спада спроса на ипотеку. Во-первых, часть потенциальных заемщиков ипотеки потеряла работу и, соответственно, лишилась доходов. Другие не могут подтвердить свои доходы — требования банков, как всем известно, к заемщикам ужесточились. Третья часть потенциальных клиентов выжидает, потому что у нее нет уверенности как в завтрашнем дне, так и в том, что цены на недвижимость не будут падать и дальше. Руководитель нормативно-правовой секции Союза строителей Красноярского края АНТОН ГЛУШКОВ назвал еще одну причину спада спроса на ипотеку, причем никак не связанную с кризисом, — число заемщиков этого продукта не бесконечно, спрос на ипотеку в нашем городе, по его мнению, во многом уже удовлетворен. «Давайте посчитаем вместе: в Красноярске на сегодня миллион жителей. По докризисным аналитическим данным, способны взять ипотечный кредит были примерно 10-15% населения. Если брать Красноярск — это максимум 150 тысяч человек. Добавим сюда коэффициент семейности, то есть поделим на три, и получим 50 тысяч, — рассуждал вслух Антон Глушков. — Если же посмотреть объемы строительства, то мы увидим, что за последние три года было сдано более 40 тысяч квартир, большая часть из которых покупалась в ипотеку».
С экспертом были готовы спорить. По мнению банкиров, емкость этого сегмента еще очень велика. По их примерным оценкам, рынок ипотеки исчерпал себя лишь наполовину.
Банкиры не спешат кредитовать долевое Директор компании «Монтаж Строй» ПАВЕЛ НОСОВКО предложил посмотреть на ипотеку взглядом застройщика, для которого она была важнейшим инструментом стимулирования продаж. «Мы строим жилье в сегменте «эконом». Если взять прошлогодние показатели, то 80% сделок у нас шло через ипотеку. Осенью этот банковский продукт практически «умер». Сейчас рынок ипотеки отогревается, в последние недели в ряде банков процент по ипотеке стал падать, однако застройщикам от этого пока не легче», — сказал г-н Носовко. Проблема в том, что строящаяся недвижимость перестала быть залоговым обеспечением. Теперь в залог берется только готовое жилье. «Сейчас банки дают ипотеку на долевое, только если заемщик предоставит в залог другую готовую квартиру. Но таких покупателей мало. Нужно, чтобы при оценке рисков банки гибче подходили к застройщикам», — заявил Павел Носовко.
Антон Глушков поддержал коллегу: «Сегодня кредиты рассчитаны на улучшение жилищных условий, а не на приобретение нового жилья».
Однако представителям банковского рынка успокоить застройщиков оказалось нечем. По их прогнозам, если процентная ставка по ипотечным кредитам и будет снижаться, то требования к самим заемщикам и объектам приобретаемой недвижимости будут расти.
Лилия Осипчук: «Мы кредитуем строящееся жилье, но только под залог уже имеющегося жилья. К большому сожалению, банки сейчас очень строго относятся к застройщикам. Оценивают их как высокорисковый сегмент».
Банкирам есть чем аргументировать свою позицию. Часть местных застройщиков уже передвинула сроки сдачи жилых объектов, несколько строительных компаний находятся на грани банкротства и не дают никаких гарантий, что их «долевка» будет достроена. Не внушают доверия и заемщики. По информации, озвученной экспертами, объем невозврата по ипотеке составляет в среднем по рынку 3,4%. Динамика бешеная — в мае прошлого года объем просроченной задолженности составлял 1,2%. Банкиры не исключают, что в случае ухудшения экономической ситуации уже к концу этого года уровень задолженности может вырасти еще в два раза.
Выгодно ли брать ипотеку в кризис? «Господа, ответьте на вопрос тем, у кого есть возможность взять ипотечный кредит, — привлекательна ли ипотека на падающем рынке?» — спросил экспертов Денис Зернов.
Антон Глушков усомнился в корректности постановки вопроса: «Говорить о привлекательности ипотеки не совсем правильно. Ипотека — мера вынужденная. Если у человека есть деньги, наверняка он на падающем рынке ипотекой пользоваться не будет».
Татьяна Коротцева высказала свою точку зрения: «Ипотека сейчас выгодна. Я специально подсчитала, во сколько обходилась покупка в ипотеку однокомнатной квартиры до кризиса и сейчас, получила при текущих условиях более 900 тысяч рублей экономии — несмотря на то, что ставка по ипотеке выросла. Причина экономии — резкое снижение стоимости жилья».
«Скажите, а куда еще сегодня вкладывать деньги, кроме как в недвижимость?» — задала встречный вопрос Марина Никитюк. «В валюту? В золото? Мне кажется, что сейчас это слишком рисковые инвестиции. По сути дела сейчас недвижимость — единственный сегмент, куда можно вкладывать деньги. Потому что у нас потребность в жилье неудовлетворена. А значит, жилье будет востребовано, смысл вкладывать в него есть», — сказала г-жа Никитюк.
Есть ли альтернатива? Из зала прозвучала реплика: «Господа, а почему мы зациклились на единственном инструменте — ипотеке? Есть ли на нашем рынке другие, альтернативные ей продукты?»
«Сейчас, когда банки испытывают в большинстве случаев проблемы с фондированием на любые кредиты, не говоря уже о долгосрочных, таких как ипотека, рассчитывать на какие-то новые банковские креативные продукты, по моему мнению, не стоит, во всяком случае, в 2009 году», — сказала Татьяна Коротцева.
Однако на рынке есть пример, когда строительная компания сама кредитует покупателя. Жилищно-накопительный кооператив «Культбытстроя» «Дом» работает по такому принципу. Он предоставляет рассрочку по оплате жилья. Принципиальное различие с банковским продуктом — риски для строительной компании при такой сделке минимизированы, так как жилье до момента полного расчета находится в собственности строительной компании. Соответственно, не важно, «серые» или «белые» доходы у клиента.
Однако для самого застройщика этот метод стимулирования продаж недешев. Компания вынуждена размывать свои оборотные средства, кредитоваться где-то, увеличивая тем самым себестоимость своего продукта.
Очевидно, что данная форма стимулирования потребительского спроса под силу не любой строительной компании. Для ее реализации нужна как минимум хорошая кредитная история и уверенность компании в завтрашнем и послезавтрашнем дне.
«На мой взгляд, пример кооператива «Дом» — исключение, которое лишь подтверждает правило, что пока ипотеке полноценной альтернативы в городе нет. «Дом» предлагает жилье только одного застройщика. А потребитель привык выбирать. Только когда множество строительных компаний придут к такой форме стимулирования продаж, тогда можно будет говорить о появлении полноценной альтернативы», — сказала Марина Никитюк.
Горько-сладкий десерт Животрепещущий вопрос о стоимости жилья эксперты оставили на десерт. Лилия Осипчук: «По моим наблюдениям, еще зимой все выжидали, надеялись, что цены на жилье будут падать, но в апреле-мае покупатели стали подбирать варианты. Я также придерживаюсь мнения, что глобального падения цен уже не будет».
Марина Никитюк говорит, что ситуация с ценой выравнивается — нет резкого спада или подъема, есть небольшое колебание. «Едва только идет позитивная информация из СМИ, продавец поднимает цену, однако реализации не происходит, он начинает паниковать и снижает ее. Но колебания незначительные, примерно тысяч в 100», — рассказала г-жа Никитюк.
Очевидно, что в ближайшей перспективе на стоимость жилья будут влиять курс валют, стоимость нефти. Если стоимость нефти и валюты будет расти, то цена на недвижимость, соответственно, тоже увеличится. И наоборот.
Однако, по мнению экспертов, на местном рынке есть факторы, которые вызовут рост цен на жилье вне зависимости от стоимости нефти и валюты.
Сейчас серьезно определяет цену так называемое инвестиционное жилье. Инвестор, продавая его, исходит из требований рыночной ситуации, а не из тех затрат, которые он понес. Проще говоря, нужны деньги для погашения кредита или расчета с поставщиками, и инвестор продает квартиру по заниженной цене. И таких продавцов сейчас множество. Тем самым они размывают рынок. Но объем такого товара конечен. Постепенно он уйдет с рынка. И вот как только этот инвестиционный товар закончится, в тот момент станет заметна нехватка нового жилья. «Сейчас 90% строительных компаний свернули инвестиционные программы, они либо сократили строительство новых объектов, либо вообще не начинают их строить. Компании, которые в этом году стали возводить новые объекты в Красноярске, можно пересчитать по пальцам одной руки», — говорит Антон Глушков.
По мнению участников дискуссии, такое положение дел приведет к тому, что в конце 2010 г. — начале 2011 г. предложение нового жилья в Красноярске сократится как минимум в пять раз. «А это не может не привести к корректировке цены — в сторону ее повышения», — резюмировали эксперты.