Строители увлеклись комплексной застройкой

эксперты
Александр Васильев
директор по маркетингу компании «СМ.сити»
Антон Глушков
директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза строителей Красноярского края
Андрей Клещев
заместитель директора компании «СибЛидер»
Алексей Мякота
генеральный директор компании «АДМ»
Людмила Старостина
начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства администрации Красноярска
Геннадий Тихонов
генеральный директор компании «Готика»

Генеральный директор компании «АДМ» АЛЕКСЕЙ МЯКОТА считает, что популярная сегодня комплексная застройка — возвращение к старым, разработанным еще в советское время стандартам строительства. «Тогда все объекты недвижимости строились в едином комплексе», — говорит г-н Мякота. АНТОН ГЛУШКОВ, директор по развитию компании «Культбытстрой», председатель секции нормативно-правового сопровождения Союза строителей Красноярского края: «Нашим предприятием еще в 1990 году был разработан проект застройки полноценного микрорайона «Утиный плес». Однако большинство экспертов склонны считать, что тенденция комплексной застройки началась в городе в 2002-2005 гг. ЛЮДМИЛА СТАРОСТИНА, начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства и архитектуры администрации Красноярска: «Именно в 2002-м, когда объекты жилья проектировались по одному, и началось строительство группы домов по улице Авиаторов, с единой инфраструктурой и архитектурой, названной «Городком». Директор по маркетингу компании «СМ.сити» АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ считает, что активно комплексная застройка в Красноярске началась с проектов «XXI век» и «Иннокентьевский», которые стартовали в 2004-м и 2005 г.

По словам аналитиков, проекты комплексной застройки в Красноярске — это левобережные «Ястынское поле», «Иннокентьевский», «Слобода весны», «Ястынская пуща», «Покровский», «Сады», «ХХI век» и правобережные «Южный берег», «Утиный плес», «Кленовый дворик». На выезде из города строители также активно осваивают большие площадки — строят комплексы малоэтажных жилых массивов «Новалэнд» и «Удачный».

По оценке Александра Васильева, сегодня в Красноярске примерно 30% от объемов строительства жилья это комплексная застройка. Причем эти новостройки не позиционируются как элитное жилье — все они рассчитаны на middle и middle-up сегменты.

Людмила Старостина: «Игроки рынка недвижимости осознали преимущества комплексной застройки перед точечной, поэтому каждый сегодня стремится осваивать большие участки и сдавать в эксплуатацию полноценные районы».

В компании «СибЛидер», занимающейся комплексной реконструкцией, рассказали, почему их не отпугивает снос ветхого жилья. «Мы тратимся на снос, зато не покупаем землю. Для застройки больших участков нам не нужно участвовать в аукционах, так как помимо всего прочего мы занимаемся реконструкцией социальной инфраструктуры жилых районов», — пояснил Андрей Клещев.
Антон Глушков рассказал еще об одном плюсе: «При комплексной застройке компании проще организовать работу на строительной площадке, решить вопросы техники безопасности. Например, на неосвоенных участках не нужно ограничивать поворот стрелы башенного крана из-за того, что вокруг ходят люди. В чистом поле строить проще, соответственно, быстрее, с меньшими издержками».

По словам застройщиков, наличие в комплексных проектах разветвленной инфраструктуры, особенно социальной, стимулирует потребительский спрос. Людмила Старостина: «Дороги, школы, детские сады и другие социальные объекты в жилом районе — это требование любого потребителя. В том районе, где все это будет, он, вероятнее всего, и выберет квартиру».

По данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», цены на квадратный метр жилья в районах комплексной застройки не отличаются кардинально. Например, на «Ястынском поле», которое комплексно застраивает «Монолитхолдинг», один кв. м стоит 57 тыс. руб. Компания «Готика», работающая точечно, сдает дом по улице Базарной. Стоимость кв. м в нем — 62,5 тыс. руб. Разительное отличие в ценах наблюдается только по сегментам. Так, в проекте «Парковый» компании «Омега», который позиционируется как элитное жилье, кв. м жилья стоит 75 тыс. руб.

Кроме того, застраивая территорию комплексно, компания изначально должна вложить большие средства в инженерные коммуникации. «Если ты строишь один дом, то «вписываешься» в уже имеющуюся в этом районе инженерную инфраструктуру. При комплексной застройке ты создаешь эту инфраструктуру с нуля», — говорит Антон Глушков. Кроме того, по словам экспертов, осваивать большие участки застройщик не может, не подготовив градостроительную документацию. «Ее создание должен инициировать муниципалитет, но из-за нехватки средств в большинстве случаев проект планировки района оплачивает застройщик», — утверждает Антон Глушков. Есть и еще один нюанс — строительная компания не может получить градостроительную документацию только на участок своей застройки — она будет вынуждена готовить градостроительную документацию всей территориальной единицы — целого микрорайона. Александр Васильев: «Процесс подготовки градостроительной документации не столько дорог, сколько требует длительного времени. Например, для своего проекта мы согласовывали соответствующие документы около двух лет».

Срок окупаемости инвестиций в комплексные проекты эксперты оценили примерно в 6-10 лет. Антон Глушков: «Вложения в точечную застройку «отбиваются» за 2-3 года. Комплексная же застройка финансово более емкая, в нее только 2-3 года надо будет вкладывать и вкладывать, но потом все эти вложения однозначно окупятся».

Аналитики также не исключают, что скоро на рынке появятся инвесторы, которые обратят внимание на комплексную застройку коммерческой недвижимости. «В столице сейчас активно строится «Москва-Сити». Московский международный деловой центр, общая площадь строящихся площадей в нем составляет около 4 млн кв. м. У нас подобных прецедентов пока не нет. Хотя, отбросив все условности, Торговый квартал на Свободном можно называть комплексным освоением участка, который впоследствии поменял свой статус с промышленной территории на развитую торговую зону», — приводит пример Александр Васильев.

«Отложенный» интерес к комплексной застройке коммерческой недвижимости аналитики объясняют дороговизной и длительностью реализации подобных проектов. Антон Глушков: «Строить коммерческую недвижимость гораздо сложнее, дольше и дороже ввиду большого количества согласований. К тому же спрос на нежилые объекты появился в Красноярске сравнительно недавно».
В целом аналитики считают, что тенденция комплексной застройки жилья в ближайшее время усилится. Антон Глушков прогнозирует, что с целью получения земли и уменьшения издержек застройщики будут объединяться в группы и договариваться работать на одной территории. «Такие примеры на рынке уже есть. Так было с Ястынским полем. Изначально инициатором застройки выступал «Монолитхолдинг». Компания самостоятельно получила проект планировки. Сегодня в этом районе работают еще четыре застройщика: «Культбытстрой», «Краевой жилищный фонд», «Альфа» и «ДСК». Участок очень большой, осваивается он комплексно, но затраты на дороги, инженерные сети и т.п. «раскиданы» на всех застройщиков», — заключил г-н Глушков.