Самый частый вопрос, который сейчас задают ипотечному брокеру, — что делать? Покупать квартиру или отложить до лучших времен? В ситуации неопределенности принимать решения трудно, но можно.
Ипотечную госпрограмму продлили до 1 июля следующего года, низкая ставка подстегнула спрос и увеличила цены. Подорожали новостройки, потому что здесь ограничено предложение, следом подтянулась и вторичка. Это не только красноярская история, так по всей стране.
В такой ситуации, я имею в виду и рынок, и угрозу нового карантина, на первый план выходит возможность рефинансирования и снижения кредитной нагрузки. В частности, нецелевые кредиты. Это относительно новый и несколько недооцененный инструмент для той категории заемщиков, у которых нет ипотеки, но есть достаточно большое количество разных займов — на бизнес, на машины, на ремонты, кредитные карты… Когда люди сами подают заявки в банк, обнаруживаются разные детали, имеющие критическое значение: просрочки, трудности с выплатами, смена места работы, сложности с бизнесом, официальный подтвержденный доход либо меньше, либо равен ежемесячным выплатам, юрлицо или ИП зарегистрировано меньше трех месяцев назад... В таких случаях нередко приходит отказ с формулировкой «большая закредитованность» или «плохая кредитная история». Нецелевые кредиты позволяют взять наличные под залог своей квартиры, чтобы перекрыть такие обязательства.
Да, квартира идет в залог банку, но в нецелевых кредитах нет ограничения на досрочное погашение. В отличие от потребкредита мы можем растянуть срок, чтобы снизить ежемесячный платеж, а рассчитаться хоть за год, если обстоятельства сложились удачно. Не обязательно, чтобы квартира была в собственности заемщика. Например, обязательства у детей, а квартира в собственности у родителей. В моей практике есть пример, когда у клиента квартира в ипотеке, но обстоятельства не позволяют сделать рефинансирование с дополнительной суммой. У семьи четыре кредитки, которыми приходится все время перекрывать платежи, фактически люди работают только на банк. В итоге мы взяли кредит на сумму, превышающую текущие обязательства, но в два раза уменьшили ежемесячный платеж, закрыв дорогие кредитки. В ситуации, когда весенняя история с карантином может повториться, это серьезное облегчение финансовой нагрузки.
Нецелевые займы дороже, чем ипотека, но мы говорим о диапазоне ставок от 9 % до 15 % годовых, в зависимости от кредитной нагрузки и возможности подтвердить доход и занятость. И гораздо выгоднее условия по страхованию: они такие же, как по ипотеке. В потребкредите заемщик платит за страховку порядка 10 % суммы.
Кстати, в повышении цен на квартиры есть плюс: люди, которые не могли сделать рефинансирование из-за минимального первоначально взноса, сейчас могут пройти по условиям!
Привлекательные ипотечные ставки и реклама определенных продуктов стимулируют людей обращаться в банк самостоятельно, тем более что есть банки, которые одобряют заявки стремительно. В итоге далеко не всегда клиент получает лучшее из возможного. Мой знакомый взял в апреле кредит под 6,5 % по госпрограмме. Вроде неплохие условия, но у него были все основания оформить «семейную ипотеку» под 5 %! В итоге переплата в месяц — больше 6 тыс. рублей, а в целом по кредиту — почти полтора миллиона. Разница всего 1,5 %, а суммы очень серьезные.
Есть люди, которые берут ипотеку под 10–11 %, когда уже год средняя ставка — около 8 %! Спрашиваю, как так вышло? Отвечают: получили одобрение банка и не стали переподавать заявку на более выгодные условия. Брокер работает не так: мы мониторим рынок постоянно, и иногда приходится перекраивать сделку, если возникает лучшее предложение. Все-таки ипотека — это достаточно длительный кредит, и если его брать, то гораздо выгоднее продумать все «на берегу». В моменте, я имею в виду услуги брокера, это может быть дороже, но в разрезе ипотечных сумм выгода очевидна.
Понятно желание сэкономить, но брокер видит всю картину объективно, а не только рекламные сообщения. Он может просчитать гибкие варианты, предложить многоходовые решения, которые позволяют сэкономить бюджет заемщика. Например, недавно мы делали расчет для клиента: нецелевой кредит «под ключ» обошелся бы ему в 100 тыс. рублей, а по потребкредиту только страховка составила бы полмиллиона!
Отмечу, что конец года — благоприятное время для «слабых» заявок, где есть сложности с подтверждением дохода, занятости, прошлые просрочки… В ноябре и декабре банки более благосклонны к таким заемщикам, и, если нет текущей задолженности, это ваш шанс.