В компании «Этажи» отметили всплеск активности на красноярском рынке недвижимости, нетипичный для летнего сезона. Что происходит?
Начиная с 2020, регулятором спроса на рынке являются другие факторы, которые в большей степени влияют на решение покупателей, нежели традиционные понятия о сезонности. О результатах анализа летнего рынка рассказала Елена Лалетина, заместитель директора компании «Этажи».
Ставки вверх
Если говорить подробнее об этих факторах, одним из драйверов повышения спроса в середине лета стало увеличение ключевой ставки ЦБ. Уже за 2…3 недели по мере появления подобных прогнозов в СМИ мы отметили значительное увеличение входящего потока среди желающих купить. Июль закрыли с рекордным значением одобренной ипотеки. В этих условиях некоторые продавцы пробовали повысить цены на 3…6%. И, конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости. После июльского повышения до 8,5% руководство Центробанка уже анонсировало увеличение ставки и на следующем заседании, которое состоится 15 сентября. По сценарному планированию компании «Этажи», повышение ставки на 1% приведет к сокращению активности на рынке на 7% в течение следующих трех месяцев. Но на льготные госпрограммы это не влияет, они остаются без изменений. Поэтому сегодня мы видим некое вымывание спроса, покупатели стараются успеть купить жилье, пока не все банки отреагировали на повышение «ключа».
Пока в тренде «вторичка»
С начала года мы фиксировали рост интереса красноярцев к вторичному жилью. Эта тенденция диктует корректировки в ценах: по нашим данным, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке с начала этого года выросла на 11,2% (на 13,7% за год), в новостройках — всего на 2% (на 6,25% за год). Квартиры в новостройках, даже с учетом субсидированных льготных ставок были менее доступны красноярцам из-за дорогостоящих вложений на ремонт и оплату аренды, в случае если дом еще не сдан. Сейчас часть покупателей переориентировалась на более дешевые вторичные квартиры с готовым ремонтом и быстрым переездом. Но чем больше покупают «вторички», тем меньше остается предложенных объектов для выбора, что тоже дает подобную реакцию на ценообразование.
Загородный спрос остается стабильно высоким
Также в июле выросло количество желающих переехать за город. Доля сделок в сегменте загородной недвижимости растет с начала года. Если в январе она составляла 14% от общего количества, 65% приходилось на вторичную недвижимость и 21% — на новостройки, то сейчас доля спроса на загородную недвижимость выросла уже до 20,9%. В августе доля спроса на это направление продолжает расти и вполне может превысить 25%, — прогнозирует Елена Лалетина. — Потенциал загородного рынка очевиден. Согласно исследованиям «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти 70% семей в стране хотели бы переехать в частный дом. Застройщики малоэтажных домов также видят этот тренд, предлагают все больше интересных функциональных проектов. Банки активно кредитуют и самих застройщиков, и охотно внедряют субсидированные программы на «загородку» для потребителей.
Елена Лалетина: «Рост рынка для традиционного понятия летнего сезона сейчас действительно высокий. Люди активно продают, покупают, пользуются различными ипотечными программами. Если ориентироваться на июль прошлого года, то мы видим примерно двукратный рост рынка. Событий, влияющих на рынок, сейчас много. Повышение ставок Центробанка, действие различных субсидированных программ, резкий рост курса валют. Все эти события в комплексе приводят к очень высокому росту спроса».
Зависимость ежемесячного платежа и сегмента рынка
Сравним ставки по всем сегментам рынка. Что можно купить при одинаковом ежемесячном платеже около 34 тыс. рублей в месяц при одинаковых вводных по сроку ипотеки? На вторичном рынке получится взять кредит около 3 600 000 рублей, по госпрограмме на новостройку это уже на 1 300 000 больше — 4 900 000 рублей, а по семейной ипотеке, условия которой расширены, еще на миллион больше — 5 900 000 рублей. На загородном рынке по сельской ипотеке 3% при одинаковом ежемесячном платеже объект можно выбрать до 8 000 000 рублей (здесь есть ограничение по максимальной сумме кредита до 6 000 000 рублей, в случае если этого лимита не хватает, заем могут оформить оба супруга). Это совершенно разные продукты, которые можно купить, при этом для конечного покупателя это одинаковый платеж в 33…35 тыс. рублей. В связи с повышением ставок на «вторичку» в ближайшие месяцы мы ожидаем перетекания спроса на сегмент новостроек.
Что будет дальше
Крупные банки уже повысили ставки на 0,7…1%. Что это значит для покупателей? При сохранении комфортного или максимально возможного для семьи ежемесячного платежа «тело» кредита уменьшилось на 400…500 тыс. рублей, то есть примерно на 10% от квартиры. Покупатели теперь вынуждены искать либо больший первоначальный взнос, либо увеличивать ежемесячный платеж. Одобрение на ипотеку действует три календарных месяца. И все, кто получил одобрение на старых условиях, в течение августа и сентября активно будут выбирать себе объекты. Мы ожидаем очень горячий сезон. Август и сентябрь, скорее всего, станут пиком спроса в этом году. Ранее много лет пик продаж приходился на ноябрь-декабрь. Из последних трендов также можно отметить высокую скорость принятия решения: сейчас этот показатель находится в пределах 7…10 дней, тогда как ранее покупатели спокойно выбирали объекты более месяца.
В целом сейчас можно говорить о переходе рынка недвижимости от понятия сезонности к понятию событийности. Рынок теперь больше привязан к другим различным событиям и факторам.
Красноярск Белинского, 8, 3 эт. +7 (391) 219-77-88 www.etagi.com