Рынок недвижимости в Красноярске сигнализирует о замедлении. Обзором ситуации делятся Константин Попов, основатель бренда «АРЕВЕРА», и Ирина Томаровская, аналитик, директор «АРЕВЕРА-Недвижимость».
СДЕЛКИ. По данным «АРЕВЕРА-Недвижимость», в Красноярске в октябре зафиксировано в среднем на 10% меньше сделок, чем в сентябре. При этом доля сделок с ипотекой уменьшилась к сентябрю также на 10%, и это учитывая, что еще пока в сделки заходят покупатели с ранее одобренными решениями под 14…15%. Пессимистический прогноз: к февралю доля ипотеки на «вторичке» может достигнуть 30…35% от общего числа сделок.
СПРОС. Срок экспозиции увеличивается, вход в сделку замедляется. Понятие «лучшая цена» становится все более размытым. Покупатель ориентируется на предложения с минимальными вложениями в обустройство квартиры и лучшую локацию для жизни.
Желающих кредитоваться под 16,5… 16,8% сильно меньше, хотя число обращений к ипотечным брокерам за консультацией много больше, чем в сентябре. Потребность, не подкрепленная возможностью, формирует новый отложенный спрос.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ. Впервые за несколько месяцев период спада предложений на вторичном рынке сменился незначительным, но ростом. И чем сильнее будет сжиматься спрос, тем заметнее будет прирастать предложение.
ЦЕНА. Заметного снижения цены в целом на вторичном рынке за октябрь не произошло. Единственный тип квартир, где в последние недели октября … начале ноября зафиксировано движение вниз по цене предложения на 3…5%, это квартиры в «старом советском» фонде. Сейчас средняя цена за 1 м2 в «хрущевке» — 83,5 тыс. рублей, в «ленинградке» — 87 тыс.
На вторичном рынке в структуре предложения есть залоговые квартиры, их доля, по разным оценкам, составляет от 10% до 20%. В условиях низкого спроса и длительного периода ипотечных ставок в 16,5…17% для продажи таких квартир уже будет нужен более высокий дисконт в 5…10%.
Индикаторы на первичном рынке
СПРОС и СДЕЛКИ. Здесь практически полная зависимость от ипотеки с господдержкой. Все колебания спроса связаны либо с текущими, либо, возможно, с будущими изменениями условий. Для поддержания спроса до Нового года будет эксплуатироваться тема возможного повышения первоначального взноса с 20% до 30%, после Нового года до лета — тема возможной отмены «льготной ипотеки».
ЦЕНЫ. Рост цены за «квадрат» на «первичке» перестал удивлять. Реальный разрыв между ценами на «первичку» и «вторичку» будет заметно выше 20%.
Индикаторы на рынке ИЖС
Когда иссякают возможности покупки квартиры на вторичном рынке из-за высоких ставок, а на первичном — из-за высокой цены, рынок индивидуального жилищного строительства набирает обороты. Уже сегодня прирост по сделкам за 10 месяцев 2023 — 25% к аналогичному периоду прошлого года.
СПРОС. На спрос помимо цены и условий кредитования влияет хороший выбор предложений и в кирпичном домостроении, и в брусовом, и в каркасном. Кроме того, технологии строительства сегодня позволяют не останавливать цикл стройки на зимний период. Единственным непростым вопросом остается поиск земельного участка. Но и этот вопрос наши специалисты по ИЖС научились решать, предлагая своим клиентам выгодные условия.
ЦЕНЫ. Цены на «дом выходного дня» стартуют от 1,5 млн рублей за 40…50 м2, а если нужна ипотека, то с ежемесячным платежом от 11,5 тыс. рублей. Цены на дом круглогодичного проживания стартуют от 4,55 млн рублей с площадью от 68 м2, ипотека — от 30 тыс. в месяц.
На рынке в условиях неопределенности, когда возможности для покупателей ограничены высокими ценами, высокими ставками, когда продавцы и покупатели даже после предварительной договоренности отказываются от своих намерений, провести сделку выгодно вы сможете только с профессиональным специалистом рынка недвижимости.
Больше аналитики рынка