Раньше модель работы застройщика была достаточно проста. Поиск земли под строительство объекта, расчеты экономических показателей, получение разрешения на строительство и начало стройки.
Андрей Лопатин
основатель юридической компании «Субъект права»
Желающих зайти на строительный рынок всегда было немало. Не все стройки доводились до конца. Как следствие — свечки‑одиночки, массивные недострои, отсутствие подъездных путей, социальной инфраструктуры... И все вроде бы понимали, что так нельзя, но ситуация кардинально не менялась. Земли становилось меньше, а стройка все дорожала.
Экономику трясло, во всех отраслях были свои победители и проигравшие. Последние банкротились и продавали имущество, а вместе с ним и земельные участки, на которых располагались некогда «производственные гиганты». Основными покупателями земли банкротившихся предприятий стали строительные компании.
Участки выкупались у госорганов, сдавались в аренду, продавались, делились и прочее. Бюджет получал выкупную стоимость, арендные платежи, госпошлины. Банки без проблем кредитовали стройку под залог земли.
Все это было обычными гражданскими правоотношениями, если бы не ноябрьское решение суда: у застройщика забрали землю, так как администрация, продавшая ее лет 20 назад, не имела на сделку полномочий. Земля, оказывается, была федеральная, поэтому вернуть ее надо в госсобственность. Причем там, где уже построено и где дольщики есть, земля тоже федеральная, но ее возвращать не надо, а надо только доплатить в бюджет. Сейчас ситуация повторяется, только уже с другим застройщиком.
У меня к этой ситуации масса вопросов. А можно сразу за все доплатить и продолжить реализовывать свой проект дальше? Что будет с землей, когда ее заберут в федеральную собственность? Банки, залогодатели и залогодержатели — с ними как? Что делать со стоимостью квадратного метра, если у застройщика плюсом 200…500 млн непредвиденных расходов?
Учитывая, что половина города построена на бывшей федеральной собственности, логично поинтересоваться, со всех застройщиков будут довзыскивать или только самые крупные пострадают? И не нужно думать, что это касается только застройщиков. По этой же схеме застраивался Удачный, так же получались участки для ведения садоводства или, наконец, выкупался гараж.
Мне видятся два сценария развития событий. Первый — тупиковый. Застройщиков погружают в долгие судебные тяжбы (по примеру кафе «Кантри»), которые станут публичными. Причем это коснется каждого застройщика в городе. Исключений не будет. Строительный рынок как следует тряхнет. Вырастут цены, так как люди, боясь дефицита жилой недвижимости, начнут скупать все, что есть на рынке. Мы получим еще большее социальное расслоение, негатив и недоверие к власти и строителям.
Второй — хоть и сложный, но имеющий шансы нормализовать ситуацию. Как юрист, окончивший магистратуру по конфликтологии, скажу: когда сталкиваются интересы сильных, единственный продуктивный путь к разрешению конфликта — это переговоры и выработка совместных решений всех сторон. Чтобы не допустить обрушения рынка долевого строительства, необходимо создать межведомственную комиссию под личным контролем губернатора, который действительно заинтересован в развитии и процветании нашего города и края. В этой комиссии состояли бы представители юридического сообщества, министерства экономики, министерства строительства, Росреестра, правоохранительных органов и прочие заинтересанты. Это позволит удержать ситуацию в контролируемом правовом русле и выработать эффективное решение.