Александра Самойлович: Готовый арендный бизнес — это поток денег

Компания «Колесник» в Красноярске известна проектами редевелопмента. Один из самых заметных среди них — «Барная улица» в историческом центре. Обновление и перезапуск зданий напрямую связаны еще с одним важным направлением деятельности компании — готовым арендным бизнесом. Подробнее поговорили о нем с Александрой Самойлович, директором по развитию компании «Колесник».

Сейчас инвесторы оперируют таким термином, как ГАБ. Что это такое и какие у него преимущества?

— ГАБ — это готовый арендный бизнес, то есть коммерческая недвижимость с действующим арендатором. ГАБ в собственности дает возможность получать пассивный доход. У него три важных преимущества.

Первое — гарантированный доход. Арендатор обеспечивает стабильный денежный поток, который вы получаете сразу после покупки недвижимости. Также это позволяет заранее рассчитать окупаемость объекта на основе действующих условий.

Рендер проекта редевелопмента на Вавилова, 66

Второе — помещение с готовым ремонтом. Этот вопрос уже решил арендатор или продавец ГАБ. А компания «Колесник» обеспечивает и обновляет визуал внешнего фасада в современном архитектурном стиле.

Третье преимущество — высокая ликвидность. Если вы подобрали ГАБ в нужной локации, с высоким трафиком, платежеспособным арендатором, продать его не составит труда. 

Как увеличить подушку безопасности?

Какие выгодные инвестиции посоветуете, если нужно сохранить или увеличить финансовую подушку безопасности?

— Экономическая ситуация сейчас нестабильная, поэтому многие стараются приумножить свои активы. Банковские вклады обещают доходность до 17% годовых. Но давайте оценим эти обещания реально.

Инфляция оказывает давление на экономику; процентные ставки по вкладам, которые кажутся высокими сегодня, завтра могут стать недостаточными для компенсации потерь. В итоге вклады оказываются не такой уж выгодной стратегией.

Коммерческая недвижимость не только сохраняет ценность лучше других активов, но и дает возможности для роста дохода.

Приобретая готовый арендный бизнес, вы не просто сохраняете средства, но и можете точно прогнозировать стабильный доход. Долгосрочный договор аренды с ежегодной индексацией создает надежную основу для инвестиционного портфеля владельца ГАБ.

Как инвестору выбрать объект ГАБ?

— Учитывайте несколько ключевых факторов: локацию, окупаемость, планировку и состояние инженерных коммуникаций. Все объекты, которые предлагает наша компания, расположены в перспективных и удобных для бизнеса районах, с хороших пешеходным и автомобильным трафиком.

Мы разрабатываем индивидуальные планировки для каждого объекта, ориентируясь на концепцию и потребности арендаторов. Это обеспечивает максимальную эффективность использования пространства. Тщательно прорабатываем все инженерные сети и коммуникации, что гарантирует надежность эксплуатации объектов.

Экономическая модель нашей компании позволяет обеспечивать окупаемость объектов ГАБ на срок от 7 до 10 лет с возможностью индексации.

Пример такого проекта — объект, расположенный по адресу: пр. Мира, 94Г, — «Барная улица». Он расположен на первой линии с высоким пешеходным трафиком, включает пять долгосрочных арендаторов. Объект прошел комплексную реновацию, которая включала обновление как внешнего облика здания, так и прилегающей территории.

Как выбрать ГАБ?

В чем заключается отличие покупки готового арендного бизнеса от жилой недвижимости?

— В среднем срок окупаемости ГАБ составляет 7...10 лет, тогда как для жилых объектов он может достигать 16 лет и более. Текучесть арендаторов в коммерческой недвижимости значительно ниже, чем в жилой. Кроме того, при покупке коммерческой недвижимости ремонт часто уже выполнен арендатором, а покупатели жилых объектов вынуждены делать ремонт самостоятельно.

Процедура покупки готового арендного бизнеса не имеет существенных отличий от покупки жилой недвижимости. Однако процесс включает несколько дополнительных этапов.

Первым шагом является выбор компании, специализирующейся на продаже коммерческих объектов с арендатором. Крайне важно, чтобы это была опытная и компетентная организация, обладающая глубокими знаниями рынка. Затем совместно с брокером выбранной компании покупатель определяет подходящий объект и проводит его осмотр. В нашей компании данный процесс всегда включает организацию встречи с арендатором.

Если покупатель согласен с условиями и объект подходит ему, подписывается предварительный договор (покупка может быть произведена как физическим, так и юридическим лицом). После этого начинается подготовка всех необходимых документов для заключения сделки.

После этого заключается основной договор купли-продажи. Затем его необходимо подать в Росреестр для регистрации и оформления перехода права собственности.

После завершения процесса регистрации объект передают покупателю и арендатору по акту приема-передачи, в котором подробно фиксируются все ключевые условия передачи. На заключительном этапе подписывается трехстороннее соглашение с арендатором, которое регулирует замену стороны в существующем договоре аренды. Это позволяет сохранить текущую арендную ставку и условия индексации.

Какие риски видите в арендном бизнесе и как их минимизировать?

— Основным риском является ситуация, когда арендатор покидает помещение, и владельцу не удается быстро найти нового. Компания «Колесник» работает на рынке 10 лет, и за этот период мы приобрели значительный опыт в управлении коммерческой недвижимостью. На практике ротация арендаторов случается крайне редко. Это происходит потому, что наши проекты соответствуют требованиям рынка, что делает их привлекательными для бизнеса.

Если собственник все же сталкивается с проблемой поиска нового арендатора, он всегда может обратиться к нам за помощью.

Как оцениваете потенциальную доходность объекта перед его покупкой?

— Оценка потенциальной доходности объекта перед его покупкой проводится специальной командой, которая занимается подбором объектов. Проводится всесторонний анализ рынка, проходит предварительный брокеридж, чтобы определить оптимальную арендную ставку для объекта. Дополнительно разрабатываются планировки, соответствующие наиболее востребованным решениям на рынке, что позволяет нам точно прогнозировать доходность и эффективность инвестиций.

Мы ежеквартально организуем профессиональные обучающие мероприятия от «Колесник.Школы». На семинарах подробно рассказываем о стратегиях выбора, продажи и покупки объектов коммерческой недвижимости. Это позволяет участникам повышать свою компетентность и успешно заключать сделки.

Ближайший семинар состоится 11 декабря с 10:00 до 13:00. Участники узнают о ключевых тенденциях в коммерческой недвижимости на 2026 и о том, как правильный выбор локации влияет на успех бизнеса.  

Участие бесплатно, предварительная регистрация обязательна

+7 922 043 9145

Подробности на сайте компании «Колесник»

Телеграм-канал компании «Колесник» 

Реклама, Erid 2W5zFGKNgtp, ООО "ПИК РЕСТРОЙ". ИНН 7203502175. 

Читайте по теме: 

Александра Самойлович: Как инвестировать в редевелопмент и заработать на этом?

Вложение средств в проекты редевелопмента — альтернатива другим финансовым инструментам. Этот инструмент менее рискованный, чем бизнес-инвестиции.

Диалог о будущем Красноярска: 100 экспертов объединил «Город развития»

3 июля в Красноярске впервые состоялась бизнес-сессия «Город развития». Новый формат консолидировал представителей власти и предпринимательского сообщества.