Девелоперы реанимируют промзоны

Заводские площадки многих некогда гремевших промышленных гигантов Красноярска активно переходят в руки частных инвесторов. По информации «ДК», территорию металлургического комбината «Сибэлектросталь» рассматривает IKEA для строительства собственного ТЦ. «Несколько месяцев назад был продан химкомбинат «Енисей». «Насколько мне известно, там готовится проект складской недвижимости», — рассказал генеральный директор «Региональной девелоперской компании» ОЛЕГ ШИТИКОВ. «Сегодня редевелопмент промзон становится нормой для Красноярска», — считает директор УК «Торговый проспект «Мега» АНАТОЛИЙ ХАРУНЖИН.

Инвесторов подкупает дешевизна бывших промышленных земель

По словам аналитиков, главная причина интереса девелоперов к промзонам — небольшая стоимость территорий бывших заводов. Олег Шитиков: «Квадратный метр территории химкомбината «Енисей» стоил около полутора тысяч рублей. Для сравнения: в среднем в Красноярске «квадрат» земли обходится примерно в три тысячи рублей. Экономия налицо. Нигде, кроме как в промышленной зоне, крупные участки по такой цене больше не приобрести».
Кроме того, по словам г-на Шитикова, покупка промышленных территорий привлекательна для компаний, которым важно наличие инфраструктуры на участке. «За такие деньги купить землю в городе с имеющимися какими-никакими постройками и коммуникациями просто нереально», — заключил Олег Шитиков. В большинстве случаев редевелопмент старых зданий, утверждают эксперты, на порядок дешевле нового строительства. «При возможности использования старых строений на участке вложения в реконструкцию ниже, чем снос и возведение нового объекта в полтора, а в некоторых случаях и в два раза», — рассказал президент компании Smart property (Москва) АНДРЕЙ КОРОЛЕВ. Анатолий Харунжин приводит в качестве примера затраты на реконструкцию производственных помещений завода «Сивинит»: «Мегу» мы запустили летом прошлого года. Все работы по реконструкции позволили нам сэкономить около 30% вложений в сравнении с тем, если бы мы решили строить все с нуля». Олег Шитиков пояснил, что такой разброс в экономии средств связан с тем, что очень многое зависит от изношенности помещений и от задумок инвесторов. «Если девелопер планирует сделать на территории завода логистический комплекс, то вложения в проект будут минимальными. В этом случае экономия может составить 50%. Если же компания планирует запустить ТРК в здании какого-то завода, то тут придется изрядно потратиться: отделать помещение, заменить всю «инженерку», оснастить современным торговым оборудованием. И тогда экономия окажется невелика и составит не более трети», — поделился г-н Шитиков.

Использование старых промышленных зданий дает еще один неоспоримый плюс, утверждают эксперты. «Помимо экономии на вложениях в объект девелопер выигрывает во времени», — отметил Олег Шитиков. Генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом», управляющий партнер интернет-портала MIRDELA.RU АЛЕКСАНДР НАЗАРОВ (Новосибирск) привел пример: «Сейчас мы продаем промышленный объект. Если организовать там ТРК и добросовестно потратиться на хороший ремонт, то стоимость одного квадратного метра составит около 50-60 тысяч рублей. Это примерная себестоимость строительства нового здания с учетом отделки и цены земельного участка. Однако в ситуации редевелопмента инвестор имеет неоспоримый козырь — экономию времени в несколько лет. Собственнику уже не будет нужно оформлять земельный участок, получать техусловия, разрешение на строительство, возводить объект». Причем, по словам экспертов, за «сэкономленные» 3-4 года работы некоторые компании успевают окупить свои «проекты-переделки».

Редевелопмент тормозят «бумажные» вопросы

Однако есть факторы, которые могут усложнить реанимацию промзон, отмечают эксперты. Один из них — достаточно непростой процесс смены статуса земли — из промышленной зоны в общественную. ЛЮДМИЛА СТАРОСТИНА, начальник отдела анализа и оперативной работы департамента градостроительства администрации г. Красноярска: «Изменение статуса земель — процесс очень серьезный. Прежде чем поменять назначение территории в генплане города, проводятся общественные слушания. Мнение горожан в этом вопросе одно из определяющих. Если проект прошел слушания успешно, то его выносят на заседание депутатов Красноярского городского Совета. Поскольку каких-то из ряда вон выходящих предложений от инвесторов не было, отрицательных решений по заявленным проектам горсовет ни разу не принимал. Но по времени подготовка внесения поправок в генплан занимает не менее полугода». На практике же есть примеры, когда процесс согласований затягивался на несколько лет. Так, в SM.city рассказали, что компания потратила около двух лет на решение «бумажных» вопросов по проекту «Южный берег»: подготовку изменения статуса земли, разработку проекта и получение разрешительной документации на строительство.

Кроме того, нередко характер бывшего производства в промзоне, говорят эксперты, требует проведения ряда дополнительных работ до освоения территории. «Например, часто в грунтах промзон обнаруживаются скопления тяжелых металлов, ГСМ, твердых отходов и мусора, химикатов. Соответственно, появляется необходимость проведения очистных операций, а иногда даже смены поверхностных слоев грунта, а это дополнительные затраты», — отмечает Андрей Королев. Анатолий Харунжин добавил: «Мы специально покупали ту часть завода, землям которой не требуется рекультивация. Насколько я знаю, оставшиеся площади «Сивинита», на которых велось химическое производство, еще продаются. Вот там придется проводить глобальные очистные работы».
Случается, бывшие промышленные здания преподносят «сюрпризы» своим «старателям». По словам Александра Назарова, поскольку большинство промышленных объектов советской эпохи изношены до предела, девелоперам не всегда удается адекватно оценить масштаб вложений в их реконструкцию. Г-н Назаров: «Очень часто при кажущейся простоте работ, связанных с редевелопментом здания, и, соответственно, при ожидаемых небольших инвестициях уже в ходе реконструкции выясняется необходимость почти полной замены инженерных сетей». Анатолий Харунжин привел пример из собственного опыта: «Когда реконструируешь объект, очень сложно предвидеть все. Судя по «Меге», могу сказать, что в этом плане нам повезло — не предусмотренные сметой вложения у нас оказались небольшими. Так, в здании комплекса помимо проводки нам пришлось заменить все трансформаторы на подстанциях, хотя изначально мы не рассчитывали проводить подобные работы».

Девелоперов толкает в промзоны дефицит земельных участков

По схеме «приобрел плошадку разорившегося завода с помещением — реконструировал — окупил» инвесторы работают больше десяти лет. Самыми удачными проектами редевелопмента без сноса промышленных зданий эксперты назвали возведенный на территории завода светочувствительных материалов «Квант» одноименный торговый комплекс и проект Торговый квартал на Свободном московской компании «РТМ Менеджмент», разместившийся на площадях бывшего Красноярского завода телевизоров. Однако сегодня из-за дефицита участков под застройку в Красноярске интерес инвесторов смещается в сторону ценности территории бывшего промышленного объекта как таковой. Девелоперами двигает не желание реконструировать объекты, находящиеся на территории промзоны, а возможность застроить с нуля крупные участки земли в черте города. Инвесторов привлекает удачное местоположение промзоны, сложившийся трафик, а также большие площади таких участков. Самые крупные из заявленных на сегодняшний день проектов на территории промзон — «Южный берег» SM.city и «Жемчужина Сибири» «Ипроком-Центра» — это уже не проекты-переделки, а совершенно новые комплексы.
Жилой район SM.city разместится на 38 га судостроительного завода. В рамках проекта «Южный берег» девелопер планирует возвести 600 тыс. кв. м жилья (это около 30 многоэтажных домов) и 30 тыс. кв. м коммерческой недвижимости (бизнес-центр и торгово-развлекательный комплекс) на территории бывшего завода. Как рассказали «ДК» в SM.city, сейчас реализуется первая очередь проекта — строится 7 жилых домов комплекса.

Ориентировочная стоимость всего проекта «Южный берег» — 15 млрд руб.

Административно-деловой комплекс «Ипроком-Центра» разместится на 17 га «Красноярского завода комбайнов». ВАСИЛИЙ ШАБАЛДИН, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Ипроком-Центр», пояснил, что построить «Жемчужину Сибири» девелопер планирует за 8-10 лет. «У нас было несколько задумок освоения пустующих площадей «КЗК». Проект коммерческой недвижимости общей площадью около 600 тыс. кв. м был выбран из-за нехватки подобных объектов в Красноярске и удачного местоположения застраиваемой площадки завода», — пояснил г-н Шабалдин. Стоимость проекта, на которую рассчитывают в «Ипроком-Центре», — $1,5 млрд.

Эксперты акцентируют внимание на то, что обе эти осваиваемые девелоперами промышленные зоны находятся в престижных районах города, в непосредственной близости к крупнейшим автодорожным магистралям.

Промзоны застроят жильем

Аналитики отмечают, что в перспективе девелоперам придется дополнительно вкладываться в «объекты-переделки». Олег Шитиков: «Когда-то ТК на Свободном был одним из самых современных торговых комплексов в городе. С усилением конкуренции этому и другим переделанным несколько лет назад объектам придется меняться в соответствии с растущими требованиями рынка. Повторный редевелопмент — это закономерный процесс». Движение в этом направлении на местном рынке коммерческой недвижимости уже началось: идет реконструкция ТК «Квант». Как рассказали «Деловому кварталу» в УК «Квант», уже в ближайшее время управляющая компания запустит второй корпус ТК, а до 2010 года она пристроит к комплексу один этаж и возведет четырехуровневую парковку.

Что же касается возведения объектов в промзонах с нуля, то участники рынка считают, что настает «эра возведения жилья» в промзонах. «В ближайшие годы дефицит земель под жилую застройку перерастет в их полное отсутствие», — говорит Анатолий Харунжин. Тогда у компаний останется два варианта: осваивать промзоны или сносить ветхое жилье. С учетом того, что второй вариант для застройщика более затратный и энергоемкий, девелоперы не оставят без внимания территории бывших заводов.

Насколько массовой станет застройка жилья в промзонах, покажет время и опыт первого «жилого» проекта на территории судостроительного завода. «Как распространится подобная практика в Красноярске, будет зависеть от успешности первого в этой нише проекта — жилого района «Южный берег», — заключил Олег Шитиков.