На красноярском рынке управления жилым фондом фактически монополия. Но все может измениться, если в рыночную игру вступят компании, созданные специально для обслуживания современных новостроек.
С начала реформирования сферы ЖКХ в Красноярске прошло семь лет. За это время жилищно-коммунальный комплекс города серьезно изменился: весь жилой фонд, который находился на балансе муниципальных предприятий, перешел в ведение управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Горожане получили возможность выбирать форму управления своими домами и при желании менять УК на другую.
Сегодня в городе обслуживается более 7,2 тыс. домов. Управляющие компании контролируют 81,3% жилого фонда Красноярска, в ведении ТСЖ и ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) - 16,4%; в непосредственном управлении собственниками помещений (частный сектор) - 2,3% домов. Всего в городе действуют 377 ТСЖ и 48 УК.
Несмотря на разнообразие форм управления домами, большинство красноярцев ассоциирует сферу ЖКХ исключительно с муниципальными трестами. Это происходит потому, что в городе всего семь крупных управляющих компаний – по одной на каждый район. Все они образовались на базе государственных трестов и вошли в структуру городской управляющей компании «Жилфонд».
Кто не успел, тот опоздал
Среди представителей красноярских УК бытует мнение, что основная проблема ЖКХ - исторически сложившаяся монополия на управление многоквартирными домами. Она не дает небольшим компаниям развиваться и успешно конкурировать. И действительно, «Жилфонд» обслуживает 78% жилищного фонда города. Однако, по словам руководителя департамента городского хозяйства администрации Красноярска Олега Гончерова,, в таком распределении есть доля вины самих бизнесменов. «Только спустя год после реформирования ЖКХ – в 2006 г. - у местных предпринимателей появилось понимание, что эта сфера может приносить деньги, и они начали создавать управляющие компании. До этого момента жилищно-коммунальное хозяйство считалось заведомо убыточным. Крупнейшие УК, которые сейчас входят в структуру «Жилфонда», были образованы еще в 2005 г, как социально-ориентированные предприятия», - подчеркнул г-н Гончеров.
Чиновник отметил, что кроме многоквартирных зданий – по большей части старых и не в лучшем состоянии - «Жилфонду» достались одно- и двухэтажные дома, непривлекательные с точки зрения бизнеса. Доля такого убыточного баланса, по подсчетам Олега Гончерова составляет 40%.
В некотором смысле Красноярску повезло, что на рынке ЖКХ возник крупный монополист, собравший под свое крыло все коммунальные «болевые точки» города. На деньги городского бюджета и федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ за несколько лет капитально отремонтировано 1441 многоквартирный дом. На это ушло 2,7 млрд руб.
Сейчас городские чиновники считают, что главные проблемы, касающиеся капитального ремонта коммунальных сетей и жилых домов, решены. Открытым остается вопрос по переселению людей из аварийного и ветхого жилья, эти работы финансируются не столь динамично, как этого бы хотели коммунальщики.
УК раскрываются
Как пояснил «ДК» заместитель генерального директора ГУК «Жилфонд» Виктор Бобович, стоимость услуг УК входит в состав жилищной услуги и составляет – для структур «Жилфонда» - 1,87 руб. за 1 кв. м. «За основу берутся те минимальные тарифы, которые устанавливают депутаты красноярского Горсовета для муниципального жилья. Хотя, согласно жилищному законодательству, УК могут согласовывать с жителями персональные тарифы на жилищные услуги в каждом конкретном доме», - подчеркнул г-н Бобович.
Опрошенные «ДК» руководители других управляющих компаний отказались сообщить, сколько они берут с жильцов непосредственно за свои услуги. Но, например, ТСЖ, управляющее домом в 40 квартир, использует тариф 13,80 руб. за 1 кв. м.
Эксперты отмечают, что значительные средства поступают в ЖКХ по мошенническим схемам. «Абсолютно все способы нечестного заработка в сфере ЖКХ опираются на юридическую безграмотность людей. Например, УК отказывается устанавливать общедомовой счетчик учета тепла, якобы из-за его дороговизны (он стоит около 150 тыс. руб.), - рассказал «ДК» на условиях анонимности руководитель одного из красноярских ТСЖ. – «Пока этого счетчика нет, УК берет с жильцов плату за теплоснабжение по старым нормативам, которые были установлены еще при советской власти. А это в 2-3 раза выше реального потребления тепла. С поставляющей тепло компанией УК рассчитывается по фактическому потреблению, а разницу оставляет себе».
Виктор Бобович озабочен иной формой недобросовестной работы коммунальщиков: «На рынке все чаще стали появляться фирмы-однодневки, призывающие жителей отказаться от услуг действующей УК. Мы столкнулись с тем, что жителей вводят в заблуждение, обещая низкие тарифы и золотые горы. В основном это дело рук новоявленных фирм без имени и опыта. Напечатав квитанции и собрав с жителей максимальный платеж, бизнесмены не торопятся передать деньги в ресурсоснабжающие организации. На доме копится дебиторская задолженность, в итоге жители остаются без холодной воды, отопления и др., а новоиспеченное ТСЖ или УК – с завидной прибылью в кармане».
Борясь с подобными схемами, правительство РФ готовится принять Закон о раскрытии информации, который обяжет УК предоставлять сведения о том, сколько денег получено и на что потрачено. Кроме того, коммунальщики будут публиковать подробную финансовую отчетность на сайтах компаний. Красноярск к данной инициативе уже готов. «Мы провели ревизию, сейчас все УК и ТСЖ города завели себе сайты, кто не смог, получил площадку на сайте городской администрации и сайте реформы ЖКХ, - объясняет Олег Гончеров. - Кроме того, еще в феврале мы обязали УК отчитаться перед жителями домов об объемах проделанных работ». А на прошлой неделе мэр Красноярска Эдхам Акбулатов представил губернатору Льву Кузнецову рейтинг управляющих компаний города, в котором представлены, в частности, данные о доходах и расходах УК.
Сделай сам
Рынок услуг ЖКХ в Красноярске сформирован, жилой фонд поделен, предпосылок к глобальным переменам нет, считают опрошенные «ДК» эксперты. Для добросовестных игроков, желающих зайти на этот рынок, есть по сути, только один путь. «Можно ожидать, что на рынке появятся новые УК, которые будут конкурировать не за счет дешевизны услуг – поскольку тарифы и без того минимальны - а за счет качества и расширенного перечня услуг. Только этим сегодня можно привлечь потребителей», - полагает г-н Гончеров.
В Красноярске уже появились «прототипы» таких компаний - новые УК, которые созданы специально для обслуживания современных жилых комплексов - «ФрегатNEO» («Сиблидер»), «Южный берег» («СМ.СИТИ»), «Лазурный» («Монолитхолдинг») и др.
По словам заместителя директора компании «СибЛидер» Андрея Клещева, создание собственной УК – вынужденный шаг: «Управляющие компании на базе муниципальных предприятий имеют на содержании сотни жилых домов. Качество обслуживания и объем расходов на оказываемые услуги в ней откровенно низкие. Совсем иная ситуация с современными УК, образованными для управления новыми домами. У таких компаний, как правило, немного обслуживаемых объектов (1-10 домов), они берут в штат только высокопрофессиональных специалистов, поскольку им придется обслуживать дорогое импортное оборудование».
Кроме того, такие УК предлагают дополнительные услуги: организация работы консьержа, круглосуточной охраны, установка системы видеонаблюдения, особое внимание уделяется обустройству территорий. Например, в проекте «Южный берег» застройщик особый акцент сделал на благоустройстве дворов и создании зеленой зоны. «Озеленением территории первого квартала «ЮБ» занимались специалисты из Новосибирского ботанического сада. Многие клумбы и газоны расположены на кровле подземной парковки, все растения требуют особого ухода и внимания. Для этих целей в штат компании принято два сотрудника со специальным образованием и опытом работы в озеленении», - рассказал «ДК» директор УК «Комфорт-Сити» (обслуживает «Южный берег») Игорь Казаков.
Специализированные УК пока занимаются обслуживанием только своих объектов, планов, выходить на рынок и конкурировать с другими обслуживающими организациями, у застройщиков нет. Однако может возникнуть ситуация, когда попасть на содержание к конкретной компании захотят сами собственники домов. Такие прецеденты в Красноярске уже были. По словам Олега Гончерова, за 2011 год управляющую компанию сменили три многоквартирных дома, еще четыре дома сейчас пробуют отказаться от услуг компании, которая их обслуживает, и заключить договор с другой.