Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Красноярске изменилась, и не все собственники сумели под нее подстроиться. Как выгодно сдавать коммерческую недвижимость, рассказал эксперт рынка.
Улицы Красноярска сейчас пестрят объявлениями о сдаче коммерческих площадей. Вместе с тем многие площади месяцами пустуют. Это связано с тем, что ситуация на рынке за последнее время поменялась и инструменты, действовавшие раньше, уже не работают, говорит управляющий партнер «Делегат групп» Иван Чигинев.
— Сейчас недостаточно просто подать одно объявление или повесить баннер, чтобы сдать недвижимость в аренду. На рынке сейчас довольно много предложений, есть из чего выбрать. К тому же малый бизнес оптимизирует расходы, переезжая на более дешевые площади. Серьезный удар по привлекательности площадей в центре города нанесла ликвидация парковочных карманов. Многие арендаторы выдвигают наличие парковки как обязательное условие.
Как меняются цены на недвижимость?
— Цены упали в сравнении с тем, что было год-два назад. Многое, конечно, зависит от расположения. Например, раньше в центре города в хорошем, проходном месте аренда стоила 3-4 тысячи рублей за квадратный метр. Сейчас таких цен нет, аналогичное помещение сдается в среднем за 2 тысячи рублей за квадрат, даже арендаторы, которые остались на прежних местах, ведут переговоры с владельцами и просят снижать цены.
Как определить оптимальную цену на свой объект?
— Возьмите похожие помещения (используя порталы по недвижимости), в том же районе, того же метража. Смотрите их стоимость. Вы легко увидите среднюю цену. Так можно конкурировать ценой, чтобы и не продешевить, и не оказаться в ситуации, когда арендаторы обходят ваше предложение стороной из-за того, что рядом сдается аналогичное помещение дешевле.
Какие факторы помогут быстрее сдать помещение? Что нужно учесть?
— Прежде всего, определите целевую аудиторию вашего предложения. Смотрите по карте, какой бизнес уже представлен рядом. Если, например, в вашем квартале уже есть салоны красоты или стоматологии, они вряд ли пойдут к вам. Но можно успешно предлагать аренду компаниям, которые занимаются сопутствующими товарами.
Важно для себя уяснить и озвучивать потенциальным арендаторам конкурентные преимущества помещения: наличие парковки, состояние помещения, его планировку. Сейчас не все готовы, въезжая в помещение, делать в нем ремонт. Тут, кстати, таится еще один подводный камень для арендодателя. Если нужно будет делать ремонт в помещении, арендатор будет требовать каникулы – то есть пока он будет приводить в порядок помещение, платить за его аренду он не будет или же будет платить только небольшой процент арендной стоимости. В зависимости от сложности и вложений в реконструкцию помещения арендные каникулы могут продлиться до полугода. Был случай, когда компания решила делать ремонт, все разнесла в помещении, тут деньги кончились, компания фактически сбежала, оставив арендодателя с разгромленным помещением и без оплаты. С арендаторами был устный договор, естественно, собственник помещения понес немалые убытки. Поэтому еще один совет — все скреплять документально, каждый шаг и обязательно брать предоплату!
Если сдавать через агентство недвижимости, это может сохранить время? Это выгодно?
— Многие собственники действительно испытывают проблемы со сдачей помещений из-за нехватки времени. Агентства недвижимости экономят время, но они берут процент за свою работу. А если арендатор съедет через месяц, вам опять придется платить агенту. Сумма вознаграждения агентства недвижимости составляет 50-100% арендной платы за месяц. Помню случай, когда одно и то же помещение за квартал сдавали три раза! Получается, прибыли такое помещение своему владельцу практически не приносило.
Иначе работают компании доверительного управления недвижимостью. Они заинтересованы в том, чтобы помещение не пустовало. Такие компании не просто подыскивают арендаторов, они полностью берут работу собственника на себя. Ежемесячное вознаграждение составляет 10%. Но за эти деньги компания полностью берет на себя обязательства по поиску клиентов, сдаче внаем, ведет объект, следит за перечислением оплаты собственнику, контролирует коммунальные платежи (а это риск для собственника — бывали случаи, когда арендатор съезжал, оставляя огромные долги по коммуналке!). С компанией по доверительному управлению недвижимостью арендатор просто так не съедет, существует тщательно проработанная система, закрепленная договорами и залоговыми платежами. Услуги таких компаний сейчас популярны в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге, там, где люди имеют недвижимость, но не проживают постоянно. Для Красноярска услуга относительно новая, но уже набирает популярность.
Подводя итог беседы, Иван Чигинев рекомендовал тщательно перепроверять все документы, заключать подробные договоры, правильно оценивать свое помещение и определять свою целевую аудиторию, Либо просто передоверить управление недвижимостью профессионалам.