Шесть лет назад стройкомпания «СибЛидер» создала для содержания своих домов собственную УК. Проект пока не вышел «в ноль». Однако интерес застройщика не в прибыли, а в нематериальных дивидендах.
В 2010 году, перед тем как полностью сдать ЖК «Фрегат Нео» — для компании «СибЛидер» флагманский, не только по названию, проект — застройщик задался вопросом о будущей жизни своего детища. Альтернатив было немного: отпустить «Фрегат» в большое плавание можно было под руководством уже работающих в городе управляющих компаний, либо создать ТСЖ и вверить «штурвал» инициативным жильцам дома.
Застройщика не устроил ни один из этих вариантов: скандалы, интриги, расследования в сфере ЖКХ Красноярска были на повестке дня, как сегодня, так и шесть лет назад, и аббревиатура УК медленно, но верно вставала в один ряд с другой — ОПГ. Предыдущий опыт «СибЛидера» показал, что и товарищество собственников жилья как инструмент управления недвижимостью и придомовой территорией вовсе не гарантия хорошего результата, а, скорее, лотерея.
Так застройщик премиальных высоток на Краснодарской взял курс на терра-инкогнито — жилищно-коммунальное хозяйство — и создал собственную управляющую компанию «Фрегат». Сегодня под ее руководством находится восемь домов «СибЛидера» — в Советском, Свердловском и Кировском районах. В ближайшее время УК прирастет новыми подопечными — несколькими домами в границах проекта «Большой Вавиловский» и новостройками.
ЖКХ-маркетинг
Собственная управляющая компания никогда не была для «СибЛидера» бизнесом в привычном понимании этого слова: регламентированными инвестициями, сроками выхода «в ноль» и ожиданиями прибыли. Однако к бизнесу застройщика затеянный в 2010-м проект имеет непосредственное отношение: он стал большим блоком в маркетинговой стратегии компании.
— Как люди принимают решение о покупке или инвестициях в новое жилье? Анализируют рынок — да, советуются с родственниками — да, но еще смотрят на предыдущие проекты компании. Если следить за домом хотя бы на троечку, то даже новостройка очень быстро потеряет «товарный вид», а покупатель уйдет к другому. Если же фасад дома выглядит хорошо, территория рядом обустроена, чисто в подъезде — это, возможно, не решающий, но весомый аргумент при покупке, — говорит директор УК «Фрегат» Александр Брусник.
Сумму, которую инвестировал застройщик в УК за пять лет работы, в управляющей компании не называют. Но порядок затрат понятен: по итогам 2015-го это более 1 млн руб. По таким статьям, как содержание и управление домами, вложения «СибЛидера» около 10%, доля в текущем ремонте больше — в районе 30%.
Год от года финансовое участие стройкомпании в работе УК снижается. По расчетам г-на Брусника, через два года экономика управляющей компании «Фрегат» выйдет на самоокупаемость, еще через несколько лет начнет приносить прибыль.
— Окупать себя мы можем уже и сегодня, стоит поднять тариф на содержание с 24 до 26-27 руб. с «квадрата». Или же начать немного экономить на качестве услуг — убирать вподъезде не два раза, а раз в неделю. Или урезать зарплату персоналу, у нас она выше средней по рынку. Но в нашем случае прибыльность не во главе угла. Приоритет — это ухоженная территория, сервис, довольные жители. Все то, что положительным образом влияет на имидж застройщика, — рассказывает Александр Брусник.
К вышеперечисленным критериям он плюсует и призовые места УК в различных городских конкурсах. В прошлом году один из домов «Фрегата» получил «серебро» в номинации «Чистый подъезд — чистый Красноярск».
В работе УК «Фрегат» компания «СибЛидер» участвует не только опосредованно, через дофинансирование ряда статей, но и напрямую, выполняя те или иные работы. Часть из них, к примеру, установка забора и посев газона в одном из дворов, делается «по-родственному», на безвозмездной основе. Другие — по «спецтарифу».
Г-н Брусник приводит такие цифры: текущий косметический ремонт подъезда высотки обойдется «Фрегату» в 350 тыс. руб. при рыночной стоимости 500 тыс. руб. При этом в работе УК «Фрегат» «Сиблидер» играет роль не только старшего, но и «большого» брата. Александр Брусник видит в этом только плюсы:
— Со стороны строительной компании ведется анализ наших финансов — внешний контроль как дополнение к контролю внутреннему. Застройщик как соинвестор более чем заинтересован, чтобы деньги не разбазаривались направо и налево. В этом смысле не возникает вопросов о пропавших деньгах, сверхрасходах и т.д.
Тест-драйв услуг
— Жилищно-коммунальное хозяйство — это сложный механизм с множеством нюансов, но разбираются в них единицы. Что такое ЖКХ для рядового горожанина? Это платежка и, в лучшем случае, дворник или уборщица — вот и все отношения человека с коммунальными услугами. Отсюда и рождается непонимание, упреки. В итоге те, кто должен «играть на одном поле», говорят на разных языках, — за время работы руководителем УК «Фрегат» Александр Брусник нашел свой ответ на вопрос «Кто виноват?»
В прошлом году во всех домах управляющей компании были установлены охранные системы: видеонаблюдение, сигнализации на технических этажах. Средства, порядка 1 млн руб., выделил застройщик. Жильцам предложили взять на себя содержание системы — расходы чуть больше 100 руб. с одной квартиры. Сначала согласились не все, но со временем число тех, кто начал оплачивать услугу, становится больше.
— Срабатывает сигнализация, выезжает группа, и человек понимает, что это не навязанная, а нужная ему услуга: «Да, это работает». Постепенно накапливалась критическая масса людей. Планируем, что к середине этого года содержание системы можно будет полностью оплачивать за счет взносов жильцов. Пока недостающие средства компенсирует застройщик, — рассказывает директор УК «Фрегат».
В этом году управляющая компания запустит тест-драйв еще одной услуги — службы консьержей — в двух-трех высотках Кировского района. Опираются на опыт ЖК «Фрегат Нео», где подобная служба работает давно, не столько как элемент статуса, скорее, как способ поддержания в подъезде чистоты и порядка. Застройщик уже обещал поддержать инициативу — подготовить помещения, где будут находиться консьержи, и на первом этапе субсидировать затраты на содержание.
Фото: Владимир Линин