Директор ТК «Евразия» ТАМАРА СМОРКАЛОВА рассказала, что в апреле этого года, в день открытия ТРК «Планета», посещаемость в ТК «Евразия» была близка к нулю. «Все посетители укатили на открытие «План
Директор ТК «Евразия» ТАМАРА СМОРКАЛОВА рассказала, что в апреле этого года, в день открытия ТРК «Планета», посещаемость в ТК «Евразия» была близка к нулю. «Все посетители укатили на открытие «Планеты». Такая ситуация возникла не только у нас — посещаемость упала и в «Кванте», и в ТК на Свободном, и в «Авеню», — сообщила г-жа Сморкалова. По данным коммерческого директора ТРК «Планета» ПАВЛА МИХАЙЛОВА, во время открытия комплекс посетили 80 тыс. человек. «В первую неделю после запуска «Планеты» отток посетителей из остальных ТК и ТРК составил 15-20%», — рассказал г-н Михайлов. Однако уже через неделю посещаемость торговых центров города восстановилась до прежнего уровня. Тамара Сморкалова объясняет — такая ситуация типична для рынка: «Мы несколько недель после открытия «Евразии» также били рекорды посещаемости, но затем она снизилась». Коммерческий директор УК «РТМ Менеджмент» (ТК на Свободном) МАРИЯ ТЕПИКИНА уверена: город пока не избалован качественными ТК и ТРК, и опасаться потери посетителей местным игрокам еще преждевременно.
По словам директора по маркетингу УК «РЕГИОНЫ-Менеджмент» СЕРГЕЯ ГУРОВА, последний год стал рекордным для Красноярска по вводу торговых площадей. По данным на июнь 2007 года, торговые площади в торговых и торгово-развлекательных центрах составляли в Красноярске 120 тыс. кв. м. При этом большая их часть приходилась на торговые центры (ТЦ). Менее чем за год суммарная площадь выросла больше чем на 100%, сдано около 140 тыс. кв. м новых площадей. Сергей Гуров: «Сегодня, по нашим оценкам, общий объем торговых площадей в Красноярске, находящихся на разных стадиях (от проектирования до эксплуатации) насчитывает порядка 1 млн кв. м».
Возведением торговых комплексов в последний год активно занимались как местные, так и федеральные игроки. Например, в конце сентября УК «Метрополь» сдала в эксплуатацию ТЦ «Взлетка-Плаза» общей площадью 15,5 тыс. кв. м. ГК «Завам» запустила в центре города ТК «Авеню» площадью 4,6 тыс. кв. м. Компания «Саяны» сдала в октябре первую очередь ТРК на территории сквера «Семейный» площадью 3,2 тыс. кв. м и готовит к сдаче вторую очередь в 6 тыс. кв. м. ГК «ПартнерСтрой» возводит специализированный ТК товаров для дома «Континент» площадью 17,5 тыс. кв. м. Сдать в эксплуатацию комплекс рассчитывают в декабре 2008 года. УК «Квант» начала строительство ТК «Мост» в районе Театра оперы и балета.
Однако главным событием для рынка эксперты назвали введение в эксплуатацию в апреле 2008 г. компанией «РосЕвроДевелопмент» первой очереди ТРК «Планета» площадью 110 тыс. кв. м. Полностью сдать комплекс планируется через год. Проект девелоперской компании StroinRos Group — ТРК «Огни» площадью 60 тыс. кв. м — также должен был запуститься весной, однако девелопер опоздал со сдачей объекта. По словам директора по развитию StroinRos Group ВАДИМА ПОТЕХИНА, ТРК «Огни» заработает осенью. На осень 2007 года назначен и запуск проекта ГК «Регионы» ТРК «Июнь» площадью 70 тыс. кв. м.
Сергей Гуров отметил, что если до 2008 г. основная доля площадей торговых объектов принадлежала местным игрокам, то на сегодня перевес значительно сместился в сторону федеральных компаний.
Большинство экспертов говорят о насыщенности местного рынка ТК и ТРК. Павел Михайлов рассказал, что по московским меркам рынок насыщен, если на каждого жителя города приходится 1 кв. м площадей ТРК: «В Красноярске этот показатель пока равен 0,2 кв. м».
По словам экспертов, о ненасыщенности рынка свидетельствует высокий спрос на вводимые площади со стороны арендаторов. Например, сообщил Павел Михайлов, уже за полгода до открытия ТРК «Планета» в нем не осталось свободных арендных площадей. В «Огнях», утверждает Вадим Потехин, заполняемость уже сейчас близка к 100%.
Эксперты объясняют высокий спрос на площадки в новых ТРК дефицитом качественных площадей в городе. ВЛАДИМИР ОРЛОВ, генеральный директор «УК ОДЦ «Метрополь»: «Значительная часть торговых площадей, представленных в городе, перепрофилирована из прекративших существование производственных объектов». Вадим Потехин добавляет: «До 2008 года в Красноярске действовал единственный объект, который с натяжкой удовлетворял современным требованиям к ТРК. Это был ТК на Свободном площадью 37 тыс. кв. м. Неудивительно поэтому, что вводимые высококачественные торговые площади востребованы».
К примеру, спрос на размещение в ТРК обеспечивают те федеральные торговые марки, которые требуют больших площадей под открытие магазинов. Вадим Потехин: «Например, марке ZARA требуется 1,5 тыс. кв. м для одного бутика». В городе такую площадь оператору смогла предложить только «Планета», где компания и разместилась.
Тамара Сморкалова заметила, что еще одна причина высокого спроса на площади в ТРК со стороны арендаторов — большое число брендов, которые стремятся зайти в Красноярск. Начальник отдела маркетинга Красноярского филиала StroinRos Group АЛЕКСАНДР ДУДИН: «Только за последние полтора года в Красноярске появились около 50 новых брендов. При этом в городе присутствует пока лишь малая часть торговых марок, которые представлены в России».
Эксперты говорят, что спрос на новые торговые площади существует и со стороны местных игроков, которые стремятся расширить свои сети. «Они хотят иметь как точку стрит-ритейла, так и магазин в ТРК», — рассказал г-н Потехин.
Участники рынка подчеркивают: с вводом новых ТРК существующие торгово-развлекательные комплексы не испытали оттока арендаторов. Например, текучка арендаторов в «Метрополе» составила всего около 10%. По словам экспертов, торговые марки, давно присутствующие на местном рынке, предпочитают сохранить за собой занимаемые площади. Тамара Сморкалова: «Если они и хотят размещаться на федеральных площадях, то скорее откроют там филиал, чем съедут от нас». Игроки объясняют это тем, что город пока испытывает дефицит торговых комплексов и ритейлеры держатся за свои места, опасаясь потерять их.
Аналитики отмечают: если арендаторами заполнить торговые комплексы пока не так сложно, то за потребителя приходится бороться. Важную роль для посещаемости ТРК играет размещение объекта. «Место само по себе формирует трафик», — говорит Вадим Потехин. Например, в «Планете», привлекая посетителей, делают ставку на большую парковку и наличие удобной транспортной развязки и, по словам экспертов, ориентируются на привлечение в этот ТРК в первую очередь жителей района Взлетка. «Это сейчас самый быстрозастраиваемый и перспективный район города. Люди, которые покупают там квартиры, изначально имеют самую высокую в городе покупательскую способность и наиболее привлекательны для ТРК», — пояснил Вадим Потехин. Удобное размещение обеспечило даже не полностью открытому комплексу высокую посещаемость. «Сейчас у нас проходимость в будни до 20 тысяч человек, в выходные — до 50 тысяч. Планируем после сдачи второй очереди в выходные привлекать 80 тысяч посетителей, в будни — 30 тысяч», — поделился планами г-н Михайлов.
О важности наличия удобной парковки и подъездных путей говорит и опыт ТК «Евразия». Тамара Сморкалова: «Когда мы запускали комплекс, не уделили должного внимания удобству и размерам парковки. В итоге сейчас имеем проблемы с посещаемостью, хотя и расположены в самом центре города». Причину г-жа Сморкалова видит в том, что современный покупатель ТРК, как правило, автовладелец. «Пешком сейчас по магазинам ходят только студенты», — улыбается г-жа Сморкалова. Решение проблемы она видит в увеличении числа парковочных мест.
В «Огнях» высокой посещаемости планируют добиться, разместившись в центре, на оживленной транспортной линии. Александр Дудин: «Весь пассажиропоток в спальные районы проходит мимо нашего комплекса. Трафик автомобилей по улице Белинского — около 100 тысяч авто в сутки. Кроме того, мы находимся рядом с центром города, проходимость которого традиционно очень высока. Наконец, мы располагаем большой удобной парковкой, что выгодно отличает нас от других ТК и ТРК в центре». В StroinRos Group полагают, что все это должно обеспечить «Огням» стабильную в течение недели посещаемость в 20 тысяч человек в сутки.
Игроки рынка рассказывают: все ТРК при привлечении посетителей делают большую ставку на наполнение комплексов. По словам Сергея Гурова, они стремятся заполучить лучших арендаторов. «Это должны быть находящиеся на слуху у покупателя федеральные марки, с качественным дизайном интерьера торговой точки, давно работающие и зарекомендовавшие себя на рынке», — пояснил г-н Гуров. Вадим Потехин приводит такой пример: «Мы физически не могли предоставить марке ZARA 1,5 тыс. кв. м под бутик на первом этаже. Однако нашли ей замену — привели в «Огни» аналог ZARA, одежный бренд Terra Nova, с которым в Италии ZARA делит рынок».
В привлечении посетителей игрокам рынка помогает и реклама. Тамара Сморкалова: «Столкнувшись с оттоком посетителей, мы стали активней продвигать наш комплекс в СМИ. Кроме того, наши арендаторы отдельно рекламируют свои торговые марки. Это также идет на пользу посещаемости всего комплекса».
Примечателен пример ТРК «Июнь», который уже сейчас, почти за полгода до открытия, начал вкладываться в продвижение. Слоган «Ждем июнь» появился на рекламных носителях по всему городу. Кроме того, на пешеходных переходах через самые оживленные улицы города появились девушки в костюмах бабочек. Костюмы выполнены в ярких фирменных цветах «Июня», в руках девушки держат таблички с тем же слоганом «Ждем июнь». Эксперты отметили, что это первый пример такого креативного способа продвижения ТРК в Красноярске. «Он позволил привлечь внимание всего города к нашему комплексу», — сказал Сергей Гуров.
Борясь за высокую посещаемость, федералы и местные игроки развивают развлекательную составляющую в своих ТРК. Вадим Потехин приводит такую статистику: наличие в комплексе зоны развлечений увеличивает продажи в магазинах минимум на 20%. Павел Михайлов: «В течение нескольких часов кряду заниматься шопингом очень тяжело. Люди предпочитают совмещать его с отдыхом — покушать на фуд-корте, сходить в кино». «Современный торговый центр должен быть торгово-развлекательным — это условие рынка», — уверен г-н Потехин.
Посетителей федералы собираются завлекать мультиплексами, фуд-кортами, детскими зонами, ресторанами, боулингом и фитнес-центрами.
Спрос со стороны посетителей на некоторые виды развлечений должен обеспечить дефицит подобных услуг в городе. «Например, в Красноярске сейчас не хватает дорожек для боулинга — в городе их всего около 40. Чтобы поиграть с пятницы по воскресенье, дорожки нужно бронировать в начале недели. Мы предложим посетителям услуги боулинг-центра на 21 дорожку», — сообщил г-н Михайлов.
Местные игроки также вкладываются в развлекательную составляющую. Например, многие из них имеют детские развлекательные центры. ТРК «Самолет» собирается удерживать внимание к своему комплексу за счет ночного клуба Podium. Директор компании «КрасПТМ» ПАВЕЛ НАУМЧЕНКО: «Мы в отличие от остальных ТРК стараемся делать акцент на ночной жизни. Два раза в месяц привозим в клуб звезд, которые привлекают посетителей со средним и выше среднего достатком со всех концов Красноярска. Для них даже ночью работают общепит и гипермаркет», — рассказал г-н Наумченко.
Перспективы торговых комплексов-«ветеранов» эксперты оценивают оптимистично. Павел Михайлов: «Квант», «Мега», ТЦ «Красноярье», ЦУМ ориентируются на покупателей с достатком «средний минус». Мы ориентируемся на посетителей с достатком «средний» — «средний плюс». Раньше на этот сегмент в городе работал только ТК на Свободном. Таким образом, пока местные и федеральные игроки ориентируются на разные целевые аудитории, конкуренция между ними будет минимальной. Однако, по словам Марии Тепикиной, она может возникнуть в будущем с ростом уровня доходов и благосостояния красноярцев.
Спада посещаемости на местном рынке ТК и ТРК, полагают эксперты, не стоит ждать и потому, что большинство из них расположены в спальных районах, в шаговой доступности от посетителя. Аналитики признают, что такой формат будет востребован всегда. АНДРЕЙ РУДЬ, управляющий ТРК «Самолет»: «В Москве, где сосредоточено больше половины торговых площадей страны, коренные москвичи предпочитают ходить в торговые центры недалеко от дома».
По словам Владимира Орлова, даже если предположить самый худший вариант развития событий, то есть отток посетителей у местных торговых комплексов, то и тогда их собственники смогут удержаться на плаву, перепрофилировав здания в офисные или складские комплексы. Такое решение особенно актуально для ТК с высокой этажностью. Владимир Орлов: «Дело в том, что проходимость верхних этажей ТК традиционно низка». Местный рынок уже имеет примеры таких решений. Директор «Евразии» заявила, что начинает сдавать пятый этаж «Евразии» под офисы. «Сюда было очень трудно заманить посетителей. Соответственно, и арендаторы были недовольны. Но стоило нам подать объявления о сдаче этих площадей в аренду, как тут же получили множество заявок — все хотят иметь офис в самом центре города, тем более в Красноярске острый дефицит качественных офисных площадей», — рассказала г-жа Сморкалова.
Эксперты уверены: волна строительства ТРК в Красноярске продолжится. Например, все федеральные девелоперы уже высказали намерения продолжить строить ТРК в Красноярске и анонсировали некоторые проекты. Так, ГК «Регионы» заявила о строительстве рядом с «Июнем» делового и торгово-развлекательного парка. Сергей Гуров: «На территории в 11 га разместится более 300 тыс. кв. м площадей коммерческой недвижимости, включая и социально значимые объекты, в частности, крупнейший в Красноярске концертный зал и прогулочную зону». В состав парка будет входить специализированный ТК, ориентированный на мебельный ритейл. Его площадь составит 65 тыс. кв. м. Всего в проект планируется вложить $400 млн.
Компания StroinRos уже приступила к проектированию районного ТРК «Огни-2» на Ястынском поле площадью 40 тыс. кв. м. Он будет работать в формате «центр выходного дня». «Ястынское поле сейчас активно застраивается. Мы сдадим «Огни-2» через два года, как раз к тому моменту, когда этот район будет застроен полностью», — сообщил г-н Потехин. В комплексе разместятся мультиплекс, фитнес-центр, боулинг-центр, гипермаркет, бутики. Кроме того, компания собирается построить еще один ТРК в районе Копыловского моста площадью 90 тыс. кв. м и один комплекс на правом берегу. «Сейчас ведется поиск участка под него», — сообщил г-н Потехин. «РосЕвроДевелопмент» собирается строить ТРК и ДЦ, однако в компании пока не разглашают деталей проекта.
Сергей Гуров полагает, что Красноярск быстро движется к насыщению торговыми объектами. «Город, безусловно, примет все строящиеся проекты. Однако вывод следующего «эшелона» заявленных объектов будет требовать больших затрат на привлечение посетителей и арендаторов, и срок возврата инвестиций будет исчисляться уже 8-10 годами против 5-7 для объектов первого «эшелона».
С ним солидарен и Павел Михайлов: «Красноярск еще «осилит» «Огни», «Июнь» и один большой ТРК на правом берегу. После этого место на рынке останется только для районных комплексов шаговой доступности», — рассказал г-н Михайлов. Их, по мнению Андрея Рудь, будут строить в районах, которые пока испытывают нехватку торговых площадей, — Северо-Западном, Ветлужанке.
Владимир Орлов отметил недостаток современных торговых комплексов на правобережье. Вадим Потехин: «Причины — отсутствие крупных земельных участков и растянутость жилого массива вдоль Енисея, а также более низкий уровень доходов жителей правобережья». Однако Андрей Рудь подчеркнул, что сейчас там ведется строительство сразу нескольких современных жилых массивов. «Это делает правый берег привлекательным как для местных, так и для федеральных девелоперов», — пояснил г-н Рудь.