Строить по-новому: как эскроу-счета изменят рынок. Красноярск

Жилищное строительство стоит на пороге большой реформы. У застройщиков два варианта: налаживать взаимоотношения с банками или уходить с рынка.

Эксперты дискуссионного клуба «ДК»:

Аделина Абасова, коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг», Василий Васьков, заместитель управляющего по корпоративному и инвестиционному бизнесу Красноярского офиса ПАО «Банк ФК «Открытие», Алексей Гагарин, заместитель управляющего Отделением Красноярск Банка России, Анна Гордеева, начальник отдела продаж компании «СибЛидер», Алексей Лагутин, генеральный директор агентства недвижимости «Кром», Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», Василий Прохоренко, заместитель председателя правления ГК «Монолитхолдинг», Евгений Пуртов, директор ПСК «Омега», Дмитрий Солнцев, управляющий Красноярским отделением Сбербанка, Иван Федоров, финансовый директор компании «Арбан».

Модератор:

Юлия Чанчикова, главный редактор журнала «Деловой квартал» — портала DK.RU.

С 1 июля 2019 года произойдет существенное изменение системы финансирования жилищного строительства. Застройщики не смогут напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги покупателей будут храниться на счетах эскроу и передаваться застройщикам только после ввода объекта в эксплуатацию. Строить жилье компании будут за счет собственных средств и банковских кредитов.

Журнал «Деловой квартал» собрал на дискуссионной площадке банкиров, застройщиков и риелторов Красноярска и предложил обсудить, какие изменения произойдут на жилищном рынке города в связи с окончанием эры долевого строительства и переходом на схему проектного финансирования и эскроу-счета.

Трек № 1. Инвестиции и поддержка

Переход на проектное финансирование называют масштабной реформой строительства. Как любая реформа, она вызывает много вопросов и страхов. Один из них: проектное финансирование — это продукт банковского лобби, нововведение выгодно именно банкам.

Это не инициатива банков, это законодательная инициатива и поручение президента РФ. Главная цель — максимально защитить покупателей при долевом строительстве», — сразу развеял миф Алексей Гагарин.

— Переход на проектное финансирование — это переход на цивилизованный рынок. Оно позволит обеспечить высокую защиту средств покупателей жилья. Застройщики, в свою очередь, будут обеспечены стабильным источником финансирования и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства. Уже создана законодательная база для перехода на новую систему. Установлены требования как к застройщикам, так и к банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Сейчас этим требованиям соответствуют 63 банка страны, из которых 28 уже работают со строительным бизнесом.

Задача — чтобы обманутых дольщиков не было, ведь для ряда регионов это серьезная проблема», — поддержал мысль Дмитрий Солнцев, накануне возглавивший Красноярское отделение Сбербанка.

— Сбербанк выполняет стратегическую задачу по увеличению ввода жилья и сведению к нулю количества обманутых дольщиков. Мы начали работать по новой схеме с прошлого года, и сейчас уже в банке по стране открыто 2 250 эскроу-счетов, на которых размещено около 500 млн средств физических лиц. Красноярским отделением почти по 50 объектам либо уже заключены договоры с застройщиками на проектное финансирование, либо они находятся на стадии принятия решений. Этот механизм выбран как наиболее цивилизованный. И закон точно не лоббировали банки. Это государственная задача. Сбербанк выступил финансовым институтом, который на себе опробовал новую схему, получил обратную связь от застройщиков и населения, чтобы совершенствовать этот проект. Мы готовы к внедрению изменений, чтобы исчезло понятие «обманутый дольщик». При этом реализация схемы с эскроу-счетами предполагает и минимизацию рисков всех, кто участвует в этом процессе: региональной власти, застройщиков, населения и банков.

Основными выгодоприобретателями нового закона станут, конечно, физические лица. Теперь они могут принимать решение о покупке квартиры в новостройке без опасений. Это больше не рулетка», — согласился с коллегами Василий Васьков.

— Первый эскроу-счет в Красноярске был открыт у нас. К нам обратилась группа компаний «Арбан», и мы поддержали их инициативу. Никаких сложностей не возникло — сам счет открылся минут за 10, а вся сделка заняла около полутора месяцев. Сейчас мы работаем по этой схеме с несколькими застройщиками. Финансирование строительства 14 объектов мы уже одобрили, еще около 30 объектов ожидают принятия решения в ближайшие месяц-полтора. Это, безусловно, один из интересных для нас продуктов.

Мы действительно были первыми, кто провел сделку продажи квартиры в новостройке с использованием счетов эскроу. Она состоялась в конце марта», — поделился опытом Иван Федоров.

— В принципе, в ежедневной работе для нас никаких особых изменений не было. Еще несколько лет назад были первые законопроекты, где было прописано, как будем работать, и у нас было время отладить бизнес-процессы. Уже сейчас у покупателей второй очереди Scandis есть возможность выбирать, как проводить сделку — с использованием эскроу-счетов или нет. Мы предоставляем такой выбор.

Трек № 2. Изменения назрели

Эпоха долевого строительства закончилась. Насколько необходим был переход к проектному финансированию именно сейчас? Приведет ли он к оздоровлению отрасли? Как изменится работа компаний-застройщиков и в целом строительный рынок Красноярска?

Долевка» была изобретена суррогатно, в мировой практике она почти не применяется. И первые заявления об отказе от нее звучали еще в 2012 году», — напомнил Василий Прохоренко.

— Долевое строительство появилось в России в 2004 году, и это было временное, промежуточное решение. Любые переходные положения всегда критичны: многие считают, что сейчас неподходящий момент. Но изменения были необходимы, мы давно к ним шли. Те застройщики, которые давно работают на рынке и плотно сотрудничают с банками, не испытают проблем в связи с нововведениями. А те компании, которые не имеют опыта проектного финансирования, почувствуют и кадровый дефицит, и потребность в изменении организационной структуры.

Для нас изменения в законе не критичны», — подтвердила Аделина Абасова.

— «Монолитхолдинг» работает с проектным финансированием с 2006 года. В рамках строительства микрорайона «Иннокентьевский» мы сотрудничали с банком. Сейчас мы уже накопили большой опыт работы по этой схеме.

Переход к проектному финансированию, безусловно, закономерен. Это дополнительная ступень контроля, которая позволит снизить риски», — вступила в разговор Анна Гордеева.

— Уверена, что в результате изменений возрастут интерес и уровень доверия к первичному рынку. А пока потребители разделились во мнениях: кто-то находится в ожидании 1 июля, а кто-то хочет успеть приобрести квартиру сейчас, предполагая, что цены вырастут.

Раньше мы строили по схеме проектного финансирования 60–70 % объектов, сейчас будет 100 % — по большому счету, это единственное изменение», — высказал уверенность Евгений Пуртов.

— Но даже после 1 июля не менее половины домов в Красноярске будут строиться пока по старой схеме — «долевке». Полноценно на эскроу-счета с проектным финансированием мы перейдем где-то к середине 2020 года. Изменения затронут те строительные компании, которые никогда прежде не работали с банками.

В городе таких много. Строят один или два дома, с банками не взаимодействуют — им получить кредит сейчас будет сложно. И такие компании уже по городу «ходят», наверное, у всех присутствующих здесь застройщиков есть от них предложения.

15 лет назад в городе было около 20 застройщиков. Пару лет назад их стало больше 130 — по юридическим лицам», — привел сравнение Василий Прохоренко.

— Формально сейчас компаний станет еще больше, потому что каждый строящийся дом — это отдельное юрлицо. Но «просядут» те застройщики, которые в прошлом году стремились заранее застолбить земельные участки и получить разрешения на строительство, предполагая, что смогут реализовать эти проекты по старой схеме. Сейчас в городе выдано разрешений на 4 млн кв. м жилья. В перспективе с ходом строительства на ближайшие три года из них только 3 млн кв. м. Те площадки, которые не начали осваиваться, эти «кладовки», будут понемногу себя «проедать», ведь расходы по ним никто не отменял.

С рынка уйдут недобросовестные компании. Не только те, которые приобретали земельные участки под будущее строительство, но и те, которые не думали о дольщиках, не укладывались в сроки», — высказал свое мнение Дмитрий Солнцев.

— Для добросовестных застройщиков ключевой вопрос — собственные средства для проектного финансирования. Сбербанк предоставляет до 85 % от суммы строительства, а 15 % — это собственные средства строительной компании. Но, даже если застройщик не располагает этой суммой, у банка есть ряд продуктов, чтобы ее обеспечить. Эти продукты позволяют получить кредит под будущую прибыль, а мезонинный кредит оформляется через соинвестирование или займ. Мы даем добросовестным застройщикам весь пул возможностей для работы в рамках новой схемы.

В Красноярск могут зайти федеральные строительные компании», — считает Константин Попов.

— Например, в Омске местные строители не обеспечивают существующий спрос, и у них московские компании чувствуют себя вольготно. Красноярск легко потребляет около 700 тыс. кв. м жилья в год. Если наши застройщики будут строить эти 700 тыс., то федералы в жесткую конкуренцию не пойдут. Если меньше — зайти на рынок будет очень просто. Несколько лет назад один московский игрок уже планировал заходить в Красноярск, но не срослось.

Вопрос выхода на местный рынок федералов тесно связан с ценой», — уверен Василий Васьков.

— Если цена на жилье вырастет процентов на 15–20 из-за сокращения объемов строительства или ухода ряда местных строительных компаний, то мы получим федеральных игроков на местном рынке. В текущей цене это маловероятно. Думаю, в ближайшей перспективе можно не ожидать прихода федеральных игроков, потому что маржинальность на жилищном рынке Красноярска относительно низкая по сравнению с Москвой.

Трек № 3. Вопрос цены

Одним из аргументов против проектного финансирования называют повышение цен на недвижимость. При этом предпосылок для роста доходов населения и покупательской способности нет. Как изменятся цены на первичном рынке? И что будет с ипотекой?

Цена на недвижимость идет своим чередом, строительный рынок — своим», — заявил Константин Попов.

— Цена зависит исключительно от соотношения спроса и предложения. Эскроу-счета никак на нее не повлияют. Некоторые говорят, что издержки в связи с переходом на новую схему лягут на потребителей. А я считаю, что оплачивать их будут строители, потому что навязать покупателю это будет невозможно. Ведь есть еще вторичный рынок — ипотека сегодня уже смещается в его сторону.

Если ставки по ипотеке пойдут вниз, то и на новостройки будет большой спрос», — считает Дмитрий Солнцев.

— Первый заместитель председателя Центробанка сделал заявление о том, что в случае стабильной ситуации средняя ипотечная ставка по стране снизится до 8 %. Эта задача поставлена перед банками. При снижении ставок рынок будет расти.

Средневзвешенная ставка по ипотеке в Красноярске в марте была около 10,5 %», — привел цифру Алексей Гагарин.

— Она начала расти в конце прошлого года, росла в начале этого года и сейчас еще находится на возрастающем тренде. А переток ипотеки с первичного рынка во вторичный в Красноярском крае действительно наблюдается — доля «вторички» в объеме выданных ипотечных кредитов за 2018 год выросла с 67 до 71 %.

Цена на новое жилье, скорей всего, выровняется со «вторичкой», — отметил Василий Прохоренко.

— Прежде в цене на первичном рынке был учтен элемент риска, который нес на себе покупатель. Сейчас этот риск забирают на себя банки. Поэтому цена выровняется со «вторичкой». Мы перейдем в режим, при котором основные покупатели будут приходить только на финальном этапе строительства. Ведь ипотечных сделок большинство, а зачем покупателю дольше платить проценты по кредиту, если он может прийти позже и купить готовое жилье по такой же цене.

Мы тоже отмечаем, что акцент по ипотеке сейчас на вторичном рынке. Но это временное явление», — высказал уверенность Василий Васьков.

— На вторичном рынке сейчас больше достойных предложений, чем было 5 лет назад. Но мы все же сделаем акцент в пользу «первички». Мы активно работаем с застройщиками, и поэтому первичный рынок для нас проще и удобнее ввиду комплексного подхода (проектное финансирование плюс ипотека).

Трек № 4. Качественно и в срок

Благодаря проектному финансированию уменьшатся сроки возведения домов. Застройщики будут заинтересованы быстрей вводить дома в эксплуатацию, чтобы получать деньги. Уйдет в прошлое конкуренция репутаций — все строительные компании, работающие в новых условиях, априори будут надежными. Рынок шагнет в сторону конкуренции качества, уверены эксперты.

Мы давно для себя сделали вывод, что клиент требует более высокого качества», — напомнил Василий Прохоренко.

— На рынке есть ряд компаний, которые делают более дешевый продукт. И люди к ним идут, потому что они покупают определенное количество «квадратов» за меньшую стоимость. Мы же работаем немножко с другим сектором — с потребителями, которые хотят иметь паркинги, расширенную игровую площадку, у которых есть определенные требования к материалам отделки мест общего пользования. Это тоже накладывает определенные требования и к ценовым параметрам. Рынок дифференцирован и по цене, и по покупателям.

Мы вынуждены конкурировать со «вторичкой», — отметила Аделина Абасова.

— При этом наше конкурентное преимущество — комплексная застройка. В Красноярске такое строительство ведется только двумя компаниями. Я говорю о комплексах, где не менее 20 домов. Это мини-города, в которых есть все. Мы видим тенденцию: наши покупатели стараются всю свою жизнь выстраивать рядом с домом. И сегодня мы можем это обеспечить.

Покупатель сегодня взвешенно принимает решение о приобретении недвижимости: очень избирательно подходит к выбору», — согласилась Анна Гордеева.

— Сейчас клиенты выбирают не просто квартиру, а вид из окна, окружение, инфраструктуру, ищут какие-то изюминки в проектах — качество и элементы комфорта, которыми будут наполнены новые проекты. И это в большей степени повлияет на стоимость, чем эскроу-счета.

Сейчас потребитель более избалован», — подтвердил тенденцию Иван Федоров.

— Он обращает внимание не только на качество жилья, но и на благо-устройство, достойное окружение, приватные дворы и в целом на красоту и продуманность жилого комплекса. Мы уделяем огромное внимание этому вопросу, предлагая красноярцам такие объекты, в которых хотели бы жить сами.

Красноярск уникален своими потребителями и юристами», — намекнул на отсуживание компенсаций за некачественную застройку Евгений Пуртов.

— Все застройщики уже с этим столкнулись и понимают, что качество абсолютно не зависит от стройки. Сейчас как элитное жилье, так и экономкласс — всё качественное. Просто при возведении элитного жилья больше вкладывают в отделку и обустройство территории. А качество самих домов — хоть в Солнечном, хоть в центре — сопоставимо.

Чем больше разных предложений на рынке недвижимости, тем лучше», — высказал позицию риелторов Алексей Лагутин.

— Спрос на жилье в городе разнонаправленный. Конечно, многим красноярцам интересна комплексная застройка. Но тенденция нескольких последних лет — достаточно большая миграция. Люди уезжают жить в другие города, а приезжают сюда в основном жители края. Поэтому мы наблюдаем отток спроса от дорогого жилья в сторону стандартного. Строить в ближайшее время премиальные комплексы бессмысленно, я не вижу к ним большого интереса.

В финале дискуссионного клуба эксперты приняли участие в блиц-опросе: «Какие изменения ждут вашу отрасль с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета?»

Алексей Гагарин:

Произойдет смена источников финансирования строительных проектов. Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, получаемые застройщиками от дольщиков. Однако проектное финансирование — это не просто выдача кредитных средств любому застройщику. Банки будут тщательно оценивать такого клиента, четко контролировать ход строительства и расходование денег. Таким образом, уйдут в прошлое проблемы с затягиванием сроков, нецелевым использованием средств, обманутыми дольщиками, а сами банки в ближайшее время будут наращивать компетенции по оценке и сопровождению строительных проектов.

Василий Васьков:

Кредитные портфели банков по направлению жилищное строительство, очевидно, вырастут. Та часть, что раньше финансировалась дольщиками, теперь будет привлекаться за счет банков и самих застройщиков. Учитывая это, банки будут больше внимания уделять качеству финансируемых объектов (местоположение, инфраструктура, качество строительства), для того чтобы повысить их привлекательность.

Дмитрий Солнцев:

В Сбербанке произошло много изменений, связанных с созданием инфраструктуры для застройщиков и потребителей, с выпуском новых продуктов для них. Мы работаем над экспертизой наших специалистов, ведь сейчас ключевая роль банка — быть консультантом, помощником. Также наша задача — получать обратную связь от застройщиков, чтобы совершенствовать свою деятельность и вносить предложения по изменению законодательства на федеральном уровне.

Иван Федоров:

Благодаря этому законопроекту компании-однодневки вынуждены будут уйти с рынка, и останутся действительно достойные игроки. Поэтому для ГК «Арбан» введение эскроу-счетов — скорее, положительный фактор.

Евгений Пуртов:

У меня пожелание, чтобы хотя бы лет на пять оставили в покое 214-ФЗ — закон о долевом строительстве, дали нам поработать. И все-таки увидеть если не в этом, то хотя бы в следующем году не двузначные ставки по проектному финансированию. Если будет ставка 6–8 %,

строители будут спокойно работать.

Анна Гордеева:

Система эскроу-счетов создана в первую очередь как инструмент гарантий для клиентов, поэтому положительные изменения почувствуют именно потребители. Надежность строительных компаний будет подтверждаться еще одной ступенью контроля, а значит, застройщики с большей ответственностью будут подходить к своим обещаниям, в том числе строго выдерживать заявленные сроки ввода домов в эксплуатацию. С рынка уйдут недобросовестные игроки, а значит, и дешевое, некачественное жилье.

Аделина Абасова:

Важное изменение для застройщи-ков — ужесточение контроля со всех сторон. Теперь потребитель может быть уверен, что если строительная компания в принципе действует, то она надежна.

Василий Прохоренко:

Чтобы перейти на счета эскроу, застройщикам необходимо провести определенные организационно-структурные изменения. В компаниях должны появиться подразделения, которые работают с банками. Теперь нужно привести клиента не только к себе, продать ему квартиру и сводить в регистрационную палату, но еще и довести его до банка.

Алексей Лагутин:

К сожалению, в последнее время все больше риелторов переходят на вторичное жилье, больше его продают. Это связано с тем, что некоторые строительные компании пытаются ввести «телефонное право» — если человек хотя бы раз в жизни набрал телефон застройщика, он почему-то считает его навсегда своим клиентом. И многие риелторы пытаются переориентировать покупателей на «вторичку». Поэтому мы готовы к сотрудничеству с застройщиками, но главное, чтобы это были честные партнерские взаимоотношения.

Константин Попов:

Наши потребители всегда интересовались прежде всего надежностью застройщика. Проблемы с обманутыми дольщиками перетряхивают рынок, возникает недоверие, что негативно сказывается на всех. Теперь это отойдет в прошлое.

Над проектом работали Юлия Чанчикова,

Елена Машегова, Наталья Повольнова,

Татьяна Шокарева