Эксперты «ДК» советуют красноярским инвесторам быть осторожными с вложениями в дорогую недвижимость, но стоит присмотреться к небольшим квартирам в перспективных микрорайонах.
Константин Попов генеральный директор «Аревера-Недвижимость»
- В дорогую элитную недвижимость в Красноярске вкладываться не нужно. Поскольку продать этот актив с большой прибылью в нашем городе не получится, спрос на такие квартиры небольшой.
Инвестировать нужно только в тот объект недвижимости, который точно купят. А это самый ходовой товар – однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовом доме. Для последующей перепродажи лучше всего инвестировать в квартиру на самой ранней стадии строительства. Объект должен располагаться в перспективном районе с развитой инфраструктурой - на Взлетке, в Северном. Если инвестор планирует приобрести недвижимость с последующей сдачей его в аренду, для этих целей лучше всего покупать объект на вторичном рынке. Подойдут даже обыкновенные «хрущевки». Коэффициент капитализации у такого объекта очень высокий, поскольку он значительно дешевле нового жилья, а в аренду эту квартиру будут брать не менее охотно, чем новую.
Алексей Лагутин, директор агентства недвижимости «Кром»
- Для инвестирования всегда выбирают жилье, которое легко сдается в аренду и при необходимости быстро реализуется на рынке. Это, как правило, небольшие квартиры – гостинки и однокомнатные квартиры. Если инвестор планирует приобрести жилье для сдачи его в аренду, то лучше всего покупать квартиру в Октябрьском районе. В нем расположены учебные корпуса ВУЗов, нового жилья строится мало, предложение по аренде минимальное, но подавляющее большинство студентов стремится жить именно в этом районе. Поэтому здесь можно не только гарантировано сдать квартиру в аренду по высокой цене, но и легко продать. Наименее предпочтителен для этих целей Северный, в районе переизбыток предложения, как по аренде, так и продаже, цены по сравнению с другими районами невысокие. Интересный проект для инвестирования - «Зеленый городок». Объекты строятся в перспективном районе с развитой инфраструктурой, недалеко от ТРЦ «Планета», застройщик - зарекомендовавшая себя на рынке строительная компания. За год цены на квартиры там выросли на 400 тыс. руб. Еще один удачный пример – кирпичные дома «WestParс», недалеко от Политехнического института.
Дмитрий Зотов, коммерческий директор инвестиционной компании «Финам» в Красноярске и Иркутске
- В нашем городе рынок элитного жилья узкий и ограниченный: 3-5% в общем объеме. Именно поэтому инвестиции в «элитку» не могут носить массовый характер. Для долгосрочных вложений интереснее объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых линиях в густонаселенных микрорайонах с развитой инфраструктурой. В случае планирования краткосрочных инвестиций (для перепродажи объекта в течение 2-3 лет) самый важный фактор - ликвидность. Показатель ликвидности определяется исходя из популярности микрорайона, наличия развитой инфраструктуры и дальнейших перспектив его застройки. Как показывает практика, процентный доход от малогабаритных объектов всегда превышает доход от перепродажи крупногабаритного жилья или коммерческой недвижимости. Для гарантированного дохода рекомендую рассматривать недвижимость, цена которой как минимум на 10% ниже уровня рынка. Такая разница даже в случае спада спроса позволит сохранить вложенные средства.
Если говорить о рынке строящегося жилья, то, на мой взгляд, сейчас наибольшей инвестиционной привлекательностью обладает коммерческая недвижимость в микрорайоне «Южный берег». Что касается жилья, высокой ликвидностью обладает объект на Взлетной, 5, квартиры в микрорайонах «Покровский», «Зеленый городок», «Ботанический» и «Озерный».
Валентин Богомолов, директор компании «Русские инвесторы – Сибирь»
- Перед приобретением недвижимости необходимо понять, какими факторами определяется ее продажная и арендная цены, и как эти факторы будут развиваться в будущем. Крайне важно принимать в расчет перспективы развития конкретного района – это будет влиять на цену недвижимости в будущем.Сейчас перспективно вкладывать в новые строящиеся микрорайоны – в среднесрочном периоде по мере развития их инфраструктуры цены на недвижимость в них будут расти. Доходность по таким объектам будет выше, чем в среднем по рынку. Если говорить о факторах, определяющих стоимость элитных квартир, то в первую очередь, это местоположение, престижность и развитость района, близость к дорогим ресторанам, магазинам и кинотеатрам. Второе - внутреннее состояние жилья, наличие или отсутствие авторского дизайна.
В Красноярске значительная часть предлагаемых к продаже элитных квартир расположена в историческом центре, при этом все они имеют подземные парковки, закрытый двор, охрану, консьержа. Также подобные квартиры представлены в Академгородке, на Взлетке.