Градостроительная новелла: В Николаевке планируется первая масштабная реновация

Градостроительная политика Красноярска выходит на новый качественный уровень. Первым масштабным проектом планируется стать Николаевка — район с богатой историей и не менее обширной проблематикой.

Речь идет о комплексном развитии территории в границах улиц Сопочной — Пушкина — Революции — Чкалова — проспекта Николаевского, расположенной в Октябрьском районе. Общая площадь территории — 147 690 кв. м. По словам вице-мэра Олега Животова, реновация такой масштабной территории в рамках КРТ планируется к освоению в Красноярском крае впервые.

Реновация, или комплексное развитие территорий, — новый для Красноярска механизм обновления застроенных земельных участков. В отличие от развития застроенных территорий (РЗТ), которое применяется в краевом центре уже несколько лет, КРТ позволяет расселять не только площадки, занятые ветхим жильем, но и такие, где сегодняшнее использование не соответствует тому, что определено для этого участка в градостроительных документах. Этому требованию соответствует Николаевка, которая в генплане относится к зоне многоэтажной жилой застройки», — рассказывает Олег Животов.

Потенциальный инвестор должен подготовить и представить проект будущей планировки Николаевки, занятой сейчас частным сектором. Предложенный проект должен соответствовать требованиям градостроительной документации. Одно из непреложных условий — строительство школы на 1280 мест и детского сада на 270 мест, которые затем безвозмездно передаются муниципалитету. Также КРТ предполагает изъятие земельных участков и объектов капстроительства, возмещение их стоимости правообладателям и снос порядка 205 жилых домов частного сектора.

В результате на месте района, застроенного в большинстве своем обветшавшими частными домами с массой проблем (территория осталась в глубоком патриархальном прошлом, и ее жители лишены привычных благ цивилизации), может появиться новая Николаевка. С современным жильем, объектами социальной инфраструктуры, парковками, рекреационными зонами и общественными пространствами.

По сути, Николаевка — это центр города, и здесь должен появиться район, соответствующий градостроительным и эстетическим нормам современности. Перед нами стоит задача соблюсти баланс жилой и социальной инфраструктуры. Определенные требования есть и к жилой застройке. Строительство «человейников» недопустимо. Высотность домов не будет превышать 10 этажей», — подчеркивает Олег Животов.

Путь от РЗТ к КРТ

Справка

Понятие КРТ ввел Федеральный закон № 373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт, который гарантирует создание жилых кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры, — самостоятельных культурно–экономических центров на отдельных территориях. Договоры КРТ cтали принципиально новым видом договора, отличным от предусмотренных в Градкодексе РФ проектов реновации и КОТ. Хотя основная цель КРТ та же самая — вовлечение в экономический оборот территорий, которые используются неэффективно.

Вопрос, за счет каких ресурсов Красноярск будет развиваться в ближайшие годы, сегодня стоит как никогда остро. Свободных участков, на которых можно вести строительство, с каждым днем остается все меньше. И, учитывая тот факт, что принятый генплан изменения границ краевого центра не предполагает, эксперты в один голос говорят: развитие города возможно только за счет внутренних резервов.

Вместе с тем перспективных с точки зрения вовлечения в градостроительную деятельность территорий в черте города достаточно. Это освобожденные промышленные площадки. Почти 4 % всего жилого фонда города находится в ветхом и аварийном состоянии, и снос этих бараков также дает новые строительные возможности.

До настоящего времени в Красноярске активно внедрялся механизм развития застроенных территорий (РЗТ), предусматривающий расселение аварийных жилых домов за счет инвестора и реновацию районов сложившейся застройки. Сегодня в нашем городе заключено 10 договоров РЗТ (переселены 202 семьи из 37 домов). Общая площадь участков составила 88,941 кв. м. Реализация первого договора РЗТ, заключенного в 2014 году, успешно завершается.

Олег Животов, заместитель главы Красноярска:

На сегодняшний день в границах города находится много территорий, занятых малоэтажной жилой застройкой, в основном она представляет собой деградировавший жилой фонд. Именно на то, чтобы ликвидировать такие участки, и нацелен механизм КРТ, к реализации которого мы сейчас приступаем.

Ярким примером того, что реновация уже застроенных территорий способна кардинально изменить облик города, является освоение микрорайона Большой Вавиловский. Несмотря на то что новое строительство, по сути, охватывает лишь 25 % территории (на момент старта застройки в микрорайоне находилось 58 бараков), городские власти и застройщики решили преобразить весь жилой квартал. В Большом Вавиловском появились не только многоэтажки, но и в рамках муниципально-частного партнерства реализовались проекты по созданию общественных пространств. Так, появились площадь перед ТЮЗом, сквер в Якорном переулке, проезд по Вузовскому переулку от Вавилова до Семафорной.

Однако механизм РЗТ имеет ряд сложностей. Как показывает практика, привлекательность участков, планируемых под РЗТ, напрямую зависит от степени участия в процессе сноса муниципалитета. Более того, немаловажную роль играет и месторасположение площадки. Так, к примеру, этот механизм невозможно применить к баракам, расположенным в районе с низкой инвестиционной привлекательностью с точки зрения нового жилищного строительства.

Бывают ситуации, когда на территории несколько лет подряд находится недостроенный объект. Заставить правообладателя достроить его очень проблематично. Попытки купить его другими застройщиками или девелоперами заканчиваются, как правило, ничем по той причине, что правообладатель запрашивает за такой объект довольно крупную сумму без особых обоснований. Такие объекты, кстати, могут находиться и в центре города. Они портят внешний облик города и совершенно не вписываются в общую картину», — рассказывает руководитель секции РЗТ и КРТ Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов.

Еще один важный нюанс — инструмент не применим к освоению территорий, занятых частным сектором, гаражами.

РЗТ распространяется только на многоквартирные дома, признанные аварийными и находящиеся в муниципальной собственности. КРТ — недавняя новелла, призванная стимулировать собственников промышленных площадок и частных домов к развитию территорий в соответствии с трендами современной городской застройки», — подчеркивает Олег Животов.

В рамках КРТ правообладателю предлагается в течение 6 месяцев с момента принятия решения о КРТ на той или иной территории заключить договор с муниципалитетом о самостоятельной застройке и приведении в порядок территории. Если он этого не сделает, муниципалитет имеет право развивать этот участок самостоятельно либо выставить его на отрытый аукцион. И когда определится инвестор, город изымает участок. Правообладатель в таком случае, если не согласен с оценкой, имеет право обратиться в суд. Изменения в законодательстве, которые вступили в силу в прошлом году, позволяют муниципалитету изымать земли у собственников для строительства социальных объектов. Раньше такого права у муниципалитета не было.

В Москве, например, своя практика работы такого механизма: при объявлении муниципалитетом той или иной территории под КРТ собственники земельных участков, понимая, что территорию могут выставить на аукцион, самостоятельно заключают договор и начинают ее осваивать. Также в договор о КРТ могут включить не только безвозмездную передачу земельных участков муниципалитету, но и строительство социальных объектов на них. Но стоимость квадратного метра жилья и земельных участков в Москве и Красноярске существенно отличается. В Москве инициаторами выступают преимущественно крупные землепользователи, в том числе владельцы старых брошенных промплощадок. А наш город пока на первом этапе развития этого механизма», — поясняет Андрей Тихонов.

По мнению экспертов, КРТ является более совершенным и практически единственным механизмом, который позволяет сегодня осваивать уже застроенную территорию комплексно, масштабно трансформируя внутригородские районы.

Новая Николаевка

Николаевка не единственная площадка, отданная под реновацию. Следующим на очереди может стать микрорайон Серебряный. Включение его в зону КРТ обсуждали с горожанами в конце 2019 года. Как только территорию в правилах застройки города относят к зоне КРТ, администрация имеет право официально объявить о ее реновации. Однако именно Николаевка рассматривается в качестве пилота — здесь впервые могут быть апробированы все нюансы градостроительной новеллы.

Татьяна Лисиенко,
начальник мастерской института Красноярскгражданпроект

Статус Николаевки как района одноэтажной застройки порождает множество проблем. Взять, например, разный возраст домов. Старые здания нуждаются в перестройке, которую очень сложно выполнить. В частности, нет возможности подвести новые коммуникации, сохранить необходимые пожарные разрывы. В результате мы имеем множество нарушений всех строительных норм и правил. В Николаевке накопилось немало проблем в отношении инженерной инфраструктуры. С этим связаны многочисленные порывы и коммунальные аварии. Провести комплексную модернизацию муниципалитет не может, так как большинство сетей проходит по территории частных домовладений.

Немаловажный фактор — богатое историческое прошлое района. Формирование Николаевской слободы началось в середине XIX века, когда енисейский губернатор В. К. Падалка распорядился составить очередной проектный план Красноярска. Исполнение этого поручения было возложено на губернского землемера А. И. Бутакова, который завершил проектные работы в 1852 году,

а в 1855-м новый проектный план Красноярска был «высочайше» утвержден. Сегодня в границах территории находятся дома, имеющие признаки объектов культурного наследия.

Наличие объектов культурного (археологического) наследия налагает на потенциального инвестора особую ответственность и решение вопроса с ограничениями по использованию территории. Предложенный проект планировки априори вызовет пристальное внимание как горожан, так и профессионального сообщества. Николаевка — та территория, где мы сможем в полной мере обкатать тему комплексного развития во всем многообразии ее нормативной базы. Это касается в первую очередь соблюдения интересов жителей, у которых выкупают дома, и ответственности муниципалитета в плане размещения элементов инфраструктуры,— подчеркивает Олег Животов.

Этапы большого проекта

Реализация планируемого проекта предполагает три этапа. В первый помимо жилья входит строительство и ввод в эксплуатацию детского сада. В мэрии подчеркивают, что это приоритетное направление развития микрорайона. Параллельно инвестор совместно с муниципалитетом должен развивать дорожно-транспортную инфраструктуру. Во второй этап наряду со строительством жилья предполагается включить возведение школы. Третьим этапом станет завершение строительства объектов транспортной, социальной инфраструктуры, объектов общественно-делового и иного назначения. Реализация такого крупного проекта потребует серьезных инвестиционных вложений: по примерным расчетам, только стоимость изъятия земельных участков может составить более 800 млн рублей.

Сегодня частный сектор Николаевки находится практически под крупной магистралью — Николаевским проспектом. Инфраструктура жилого района не отвечает современным требованиям комфортного проживания. Красноярску, как и любому миллионнику, необходимо комплексное развитие. Благодаря такой масштабной реновации жилой микрорайон станет эстетически привлекательным, современным и удобным для проживания. Для жителей это возможность улучшить свои жилищные условия, для муниципалитета — решение социальных проблем, например, отсутствие свободных земельных участков под объекты образования и комплексное формирование застройки с необходимой инфраструктурой», — резюмирует Олег Животов.

Проекты КРТ в России

Подмосковье

В настоящее время в Московской области реализуется самое большое количество проектов КРТ. Они охватили все основные города региона — Подольск, Химки, Люберцы, Мытищи, Электросталь, Одинцовский муниципальный район.

Санкт-Петербург

Петербург определил пять участков для участия в программе комплексного развития территорий. Это земли бывшей воинской части в Красносельском районе и бывшего золоотвала около станции метро «Ладожская». А еще три территории — земли собственников: квартал в районе Лиговского проспекта и два участка Фонда РЖС — в Горской и около Пушкина.

Воронежская область

В Яменском сельском поселении, одном из наиболее перспективных направлений развития Воронежской агломерации, запустили семь проектов КРТ общей площадью 806 га.

Екатеринбург

Екатеринбург стал одним из пионеров в реализации КРТ. Первую площадку на 25 га по новому механизму там определили еще в 2017 году.