Профессия — управляющий на Бали. О тонкостях управления недвижимостью от Alex Villas

За 2023 Бали посетило более 5 млн человек. В это же время активно строятся новые объекты недвижимости.

Девелопер Alex Villas — лидер в сфере строительства и управления инвестиционной недвижимостью на Бали на протяжении 10 лет. Компания создаёт высококлассные комплексы с богатой инфраструктурой в лучших локациях острова. Ее уникальность, помимо локаций и интерьеров, в том, что это холдинг полного цикла, который обеспечивает себя собственными стройматериалами и мебелью, а также управляет всеми объектами самостоятельно. Наличие управляющей компании — уже огромное преимущество. Не каждый застройщик может похвастаться этим.

Сейчас в управлении Alex Villas Indonesia под четким руководством более 150 объектов. Важное событие, практически День Рождение, компания отмечает 15 февраля 2015 — именно в этот день был получен первый букинг на Airbnb.

Управление — как это работает

Александр Волков, исполнительный директор управляющей компании Alex Villas Indonesia, рассказал нам о том, что входит в круг задач менеджмента недвижимости.

Сам Александр первый раз прилетел на Бали в 2017, занимаясь оффлайн и онлайн проектами в сфере оказания услуг в странах СНГ. Получив опыт в построении бизнеса, работы с командой и развития эффективной системы клиентского сервиса, Александр в 2024 стал CEO Alex Villas Indonesia, взяв под свою ответственность управление недвижимостью.

Когда недвижимость переходит в управление, то начинается итоговая подготовка объекта под сдачу: все апартаменты и виллы должны быть идеально вычищены и в декор добавлены финальные штрихи. Затем на объекты заселяют тестовые группы, чтобы потом их участники могли рассказать о своих впечатлениях от проживания: что понравилось, что не хватало, что точно не по душе. Их замечания фиксируются и по возможности решаются. Иногда, бывает, некорректно работает система «Умный дом» или слабый кондиционер, иногда в предложениях бывает добавить побольше подушек на кровать или передвинуть диван.

После этих этапов объекты готовы для финальной фотосессии, снимки будут использовать для сайта, социальных медиа и онлайн-сервисов.

И вот виллы и апартаменты готовы к сдаче, поэтому необходимо обеспечить их продвижение для получения броней с платформ бронирований. Работающий вариант — ведение и продвижение аккаунтов объекта. Для гарантии выбора недвижимости гостем необходимо, чтобы на странице было как можно больше качественных фотографий, необходимой информации и преимуществ перед другими виллами и апартаментами.

Объекты AV можно найти на Airbnb, Booking.com, Agoda, Traveloka, Tiket.com, Trip.com и Expedia, но на них управляющая компания не собирается останавливаться. Сильной стороной комплексов Alex Villas стала их востребованная локация на острове Бали, поэтому они находятся в приоритетном сегменте поиска.

Также работают прямые запросы на бронирование от агентств, заявки с официального сайта, социальных сетей и напрямую от гостей, которые уже находятся на Бали. По нашему исследованию самое большое количество гостей приходит с Booking и Airbnb — до 90% заявок. За обработку заявок по бронированию в компании отвечает команда резервации», — рассказывает Александр Волков.

Цели и задачи управления

Важная задача управляющей компании — контроль и улучшение качества клиентского сервиса для гостей. Учитывать пожелания, подмечать особенности бронирования и выполнять запросы.

Обеспечивает качественную работу команда разных департаментов, в которых трудятся порядка 120 квалифицированных сотрудников, некоторые работают более 7 лет: бухгалтерия, отдел персонала, резервации, технического обслуживания, маркетинга, охрана. Также есть свой большой штат операционного персонала на объектах: менеджеры вилл, пулмены, садовники, уборщики и другие. Для повышения качества работы персонала руководители каждого департамента планово проводят обучение и митинги со своим персоналом. Ежеквартально в команде Alex Villas Indonesia проходит стратегическое планирование, на котором обсуждают адаптацию под сезонность, чтобы обеспечить максимальную загрузку в любое время года, а также рассматривают возможность форс-мажоров и действия при них.

В чем преимущество управляющей компании

Получив свой инвестиционный объект, вы отправляетесь в свободное плавание: сдаете его в аренду, занимаетесь ремонтом, оплачиваете счета, следите, чтобы гость не нанес ущерб. На это требуется время. А если вы не на Бали, то и дополнительные нервы. С Alex Villas Indonesia ситуация обстоит иначе: инвестор приобретает недвижимость и, с помощью управляющей компании, сдает ее посуточно в аренду. Он может не переживать, заселится кто-то или вилла/апартаменты будут пустовать, потому что этим вместо него занимаются профессионалы. Кроме того, сидя дома на диване, он будет получать ежемесячный отчет и ежеквартальные выплаты. 

Еще одно преимущество компании — это положительный опыт работы в самых кризисных ситуациях. Нужны доказательства? Мы можем смело назвать себя ветеранами Covid-19, потому что наша компания оставалась эффективно функционирующей даже в условиях двухлетнего отсутствия туризма на острове. Еще важно четкое понимания сезонности на острове и стратегия получения лучших результатов на протяжении всего года. Да, на Бали круглый год лето и светит солнце, но здесь есть свои сезоны, и нужно уметь выстраивать стратегию по правильному управлению и сохранению или увеличению дохода.

Секретные планы будущего

Управляющая компания Alex Villas Indonesia демонстрирует комплексный подход менеджмента недвижимости, обеспечивая высокий уровень счастья клиентов и инвесторов изо дня в день благодаря квалифицированной команде и четко налаженным процессам управления и обслуживания.

Наши дальнейшие планы — расти по всем возможным направлениям, начиная от приема и подключения новых объектов, до создания лучшей системы клиентского сервиса для наших гостей. Для этого мы будем продолжать повышение квалификации нашего персонала для еще более эффективной работы. У нас есть четкий план и стратегия, которые мы поэтапно внедряем. Раскрывать их я пока не хочу, потому что мы хотим создавать наши стандарты и оставаться уникальными перед конкурентами»,  — делится Александр Волков.