КРТ: социальный договор или оброк

Угнаться за «квадратом»

Принятый Госдумой в конце 2020 закон о комплексном развитии территорий (Закон № 494-ФЗ) часто называют «всероссийской реновацией». Это справедливо лишь отчасти. Вторая, не менее масштабная, чем реновация, задача КРТ — нагнать отставание по инфраструктуре.

— В последние годы застройка в Красноярске велась таким образом, что социальная инфраструктура стала сильно отставать от ввода нового жилья, что ожидаемо вызывало недовольство горожан. КРТ — это выход из тупика, в которое зашло градостроительство. Под комплексным развитием территории подразумевается не только строительство вместе с домами детсада или школы, но и возведение, к примеру, сквера, прокладка сетей, обновление дорожной инфраструктуры, — рассказал МАКСИМ ГОВОРУШКИН, заместитель министра строительства Красноярского края.

Вес соцнагрузки для каждого стройпроекта будет рассчитываться индивидуально, исходя из площади строительного участка. Соцобъект, который застройщик должен возвести вместе с жильем, будет прямо пропорционален количеству людей, которые будут проживать в ЖК или микрорайоне. Так, в ЖК, построенном на площади 1 га, должен появиться, к примеру, сквер, в ЖК на 6 гектарах — детский сад, в микрорайоне на 15…16 га — три детсада и школа.

— Категорическая позиция руководителей города и региона — никаких взносов и сбора средств! Выполнять свои социальные обязательства застройщики будут исключительно через создание инфраструктуры и передачи ее в общественное пользование. Чтобы стройкомпаниям было понятно, в какую сторону двигаться, разработано инфраструктурное «меню», из которого можно будет выбирать. Рассмотрев предложение застройщика, мы можем с ним как согласиться, так и обозначить иной инфраструктурный приоритет на этой территории, — уточнил СЕРГЕЙ ШИКУНОВ, и. о. руководителя департамента градостроительства администрации Красноярска.

Рыночные аргументы

Для застройщиков комплексное развитие территории не такая уж terra incognita. Задолго до появления КРТ они по собственной инициативе вкладывались в развитие общественной инфраструктуры на своих площадках. И смена механизма — с добровольного на обязательный — их не смущает.

— КРТ — это сегодня, наверное, единственный механизм, который упорядоченно и с выполнением всех требований законодательства позволит разрешить проблему создания в городе социально обеспеченной комфортной среды. Со своей стороны мы не просто поддерживаем его, а участвуем в его развитии. Несколько лет назад Минстрой России признал микрорайон «Южной берег» лучшим проектом комплексного развития территории в стране, — рассказал ЕВГЕНИЙ КОВАЛЬСКИЙ, заместитель генерального директора по девелопменту компании «СМ.СИТИ».

Комплексное развитие территорий может идти двумя путями: КРТ по инициативе органов власти и КРТ по инициативе застройщика. Власти рассчитывают, что основным станет именно последний вариант. Ставка сделана не столько на сознательность девелоперов, сколько на рыночные механизмы.

— Один из главных аргументов для покупателей жилья — наличие рядом с домом комфортной, социально развитой среды. Вкладываясь в инфраструктуру, застройщик, по сути, инвестирует в успех своего проекта на достаточно конкурентном рынке. Именно поэтому из всех вариаций взаимодействия органов власти и застройщиков основным и законодательно урегулированным определено КРТ по инициативе правообладателей, — рассказал Максим Говорушкин.

По этапам

Обещая стать точкой роста строительного рынка — как минимум, роста качественного, пока механизм КРТ выступает скорее как тормоз. За первое полугодие 2024 в Красноярске было выдано меньше разрешений на строительство, чем в аналогичном периоде 2023. Сергей Шикунов отметил: отказов в выдаче разрешений на многоквартирные дома было немного. До утверждения окончательных правил сами застройщики не спешат начинать новые проекты.

Ожидается, что основная нормативно-правовая база в части КРТ по инициативе правообладателей будет готова уже в этом году. А сами проекты договоров КРТ будут рассматриваться не дольше двух месяцев. Пока же жилищные проекты медленно, но верно «переезжают» за город.

— В прошлом году заказов, особенно первого этапа строительства, свайных фундаментов многоквартирных домов, было очень много. В этом же году мы не знаем, где их искать. При этом кратно вырос спрос на фундаменты малоэтажного строительства. На фоне паузы в строительстве новых домов в городе и повышения ставок по ипотеке люди начали вкладывать деньги в загородную недвижимость, — рассказал КОНСТАНТИН РЕУК, генеральный директор красноярского завода «ЖБИ №1».

Максим Говорушкин отметил, что Минстрой региона также фиксирует этот тренд. Однако опасений, что КРТ перекроит рынок в пользу ИЖС, у министерства нет.

— Механизм КРТ универсален для всех территорий края. Для Емельяновского или Березовского районов проблема развития инфраструктуры так же актуальна, как для Красноярска. Общий подход следующий — развитие инфраструктуры будет идти поэтапно, в соответствии с прописанными в договоре сроками. А закончено оно должно быть на момент завершения стройпроекта, — уточнил замминистра строительства Красноярского края.

После тщательного анализа органы прокуратуры рекомендовали механизм комплексного развития территории как единственный эффективный способ пресечения «точечной» застройки.

— КРТ — это яркая иллюстрация основной коллизии института права, которая заключается в поиске баланса между публичным и частным интересами. Совместно с региональным правительством нам удалось скорректировать нормативно-правовую базу для исключения «точечной» застройки жилых кварталов и значительно увеличить социальную ответственность застройщиков. Покупая жилье, гражданин должен иметь возможность пользоваться социальной инфраструктурой здесь и сейчас — детским садом, школой, поликлиникой и т. д. Поэтому прокуратура отслеживает реализацию механизма на разных этапах — в частности, через нашу оценку проходят проекты планировки территории и разрешения на строительство жилья в части наполняемости социальными обязательствами. Там, где застройщики обязательств не выполняют, принимаются меры прокурорского реагирования. В том числе прокуратурой были инициированы исковые заявления об обеспечении школами и детскими садами ряда уже сформировавшихся жилых микрорайонов, — рассказал КИРИЛЛ ВЛАСОВ, прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики и охраны природы прокуратуры Красноярского края.

Банки как рефери

Один из главных вопросов КРТ — как возведение инфраструктуры, в первую очередь такой финансово емкой, как детсады и школы, отразится на стоимости «квадрата».

— Ранее мы по собственной инициативе брали на себя ту или иную социальную нагрузку: строили дороги и парки, тянули инженерные сети. КРТ эту работу упорядочивает и структурирует. Что будет с ценами? Есть затраты на развитие инфраструктуры, которые застройщик может покрыть за счет своей прибыли, например возведение сквера. Есть и такие, которые повлияют на финсостояние застройщиков, — строительство детсада или школы. Но цены за «квадрат» постараемся не повышать. Самое же главное, чтобы люди покупали квартиры, и пока прогнозы оптимистические, — считает АЛЕКСЕЙ ПЕТРОВ, генеральный директор ГК «Конструктив Девелопмент».

Власти также уверены, что КРТ не должно привести к росту стоимости жилья. А для разрешения возможных споров с застройщиками в качестве третейского судьи планируется привлекать банки.

— Себестоимость возведения жилья увеличиться не должна, потому что строительство инфраструктуры будет финансироваться из прибыли застройщика. Если же цена «квад­рата» будет расти, мы в качестве рефери намерены привлекать банковский сектор. Одоб­ряя проектное финансирование, банки строят экономические модели, а потому их оценки будут максимально объективны. К слову, при разработке нового подхода к градостроительному развитию банковское сообщество выступило в роли независимого эксперта. Финансисты помогли оценить тот объем обязательств застройщика, который позволит соблюсти баланс между себестоимостью возведения жилья и обязательствами сторон при жилищном строительстве в рамках КРТ, — резюмирует Максим Говорушкин.

Над проектом работали:
Наталья Повольнова, Евгений Волошинский, Юлия Чанчикова, Ирина Апуник