Стоит ли вкладываться в «бетонометры»?

По данным исследования РИА Рейтинг, самым доходным с точки зрения инвестиций в недвижимость за три года стал Норильск. Почти 29% годовых в 2021...2023 могло принести жилье при сдаче в аренду в этом городе. Красноярск расположился на 48-м месте рейтинга. Здесь среднегодовая доходность инвестиций при сдаче в аренду за три года, по данным РИА Рейтинг, составила 12,7%. 

Красноярские эксперты такую оценку доходности инвестиций в жилую недвижимость в краевой столице рассматривают как не вполне однозначную. Так, АЛЕКСАНДР ШЛЯХИН, руководитель портала SIBDOM.RU, приводит следующие данные: за 2023 на вторичном рынке средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла на 18,2%, на первичном — на 21%. Это произошло из-за ажиотажного спроса на жилье во втором полугодии 2023, который сформировался по нескольким причинам. В частности, повлияло повышение ипотечных ставок, инфляция. Также существенное влияние на рынок оказал и прогноз изменения условий выдачи льготной ипотеки. 

Сейчас эти самые условия изменились, и рынок недвижимости оказался в новых условиях. При этом многие горожане продолжают приобретать «инвестиционные квартиры», кто-то старается вкладываться в коммерческую недвижимость. Насколько выгодна эта стратегия? «Деловой квартал» узнал у экспертов, имеет ли вообще смысл вкладываться в недвижимость. 

В состоянии неопределенности 

В последние годы наблюдался значительный рост цен на недвижимость, особенно это касалось новостроек. Спрос на новые объекты рос благодаря льготным ипотечным программам. Тренд подогревала господдержка и семейная ипотека. Желающих воспользоваться благоприятными условиями было много, инвесторы скупали квартиры. Как следствие, на новое жилье стабильно росли цены. Вторичка вслед за новостройками тоже дорожала, хотя условия по ипотеке были не такими выгодными.

— С начала июля 2024 в России перестала действовать ипотека с господдержкой на новостройки под 8%. Условия семейной ипотеки также меняются, в частности, меняются требования к возрасту детей заемщика. Например, на семейную ипотеку могут рассчитывать семьи, у которых есть ребенок до 6 лет или несовершеннолетний ребенок-инвалид. Есть еще ряд условий, но в любом случае такая программа доступна с ограничениями, — объясняет ОЛЬГА ПЕТРОВА, ипотечный эксперт.

Кроме того, если раньше инвестор покупал квартиру, он мог заработать на росте цены и продать ее по семейной ипотеке, дополняет Ольга Петрова. Таким образом, его квартира была привлекательна для покупателей, так как ставка была такая же, как если бы они брали жилье от застройщика. Сейчас инвестор может продать квартиру в строящемся доме только на рыночных условиях. Таким образом, он должен предлагать цену значительно ниже, чем у застройщика, чтобы привлечь внимание покупателей.

В итоге, считает эксперт, и потенциальные продавцы, и потенциальные покупатели находятся в состоянии неопределенности. Часть сделок, которые могли бы произойти в обычных условиях, поставлены на паузу. По прогнозам экспертов, говорить о том, какой будет динамика цен на недвижимость, можно будет только через какое-то время. 

— Стагнация цен на жилую недвижимость, которую мы наблюдаем с начала 2024, заставляет повременить с покупкой «бетонометров». Тем более история со льготной ипотекой закончилась, и заработать на разнице между низкой ипотечной ставкой и ростом стоимости уже не удастся. В этой ситуации сдача коммерческой недвижимости в несколько раз выгоднее, чем жилой. Однако и сумма инвестиций в коммерческие помещения гораздо выше. Как и требования к выбору места и другим условиям гораздо выше, чем у жилой недвижимости. То есть при покупке коммерческой недвижимости можно серьезно ошибиться, и цена этого промаха будет очень велика. При этом заработать на сдаче коммерческой недвижимости можно в пределах 16…20% годовых, что соизмеримо с депозитным вкладом. Поэтому многие предпочитают инвестировать именно в депозиты, — поясняет Александр Шляхин. 

Когда изменится ситуация? 

Люди будут всегда покупать жилую недвижимость, считает ФИЛИПП МЯГКОВ, руководитель агентств недвижимости «Элитный Красноярск» и «Деловой Красноярск». Для многих это покупка эмоционального характера, которая является знаком улучшения качества жизни.

Если все же вернуться к вопросу сохранения средств, в ситуации неопределенности немало тех, кто предпочитает просто вкладываться в депозиты. Но дальновидный инвестор понимает, что все циклично, и ситуация с высокой ключевой ставкой, вероятно, будет меняться. При этом проценты, которые человек получает с банковских вкладов, съедает инфляция. Выходом может стать покупка коммерческой недвижимости.

— Часть инвесторов готова вкладываться в готовый арендный бизнес. Особенно велика вероятность удачного решения в случае, если у помещения есть «якорный» арендатор. Если это ретейл, особенно федеральная сеть, это становится еще более выгодно. Федеральные сети индексируют арендную ставку, она повышается год от года, это помогает сохранить деньги, — поясняет Филипп Мягков. 

Удачным вариантом вложения денег коммерческая недвижимость может стать при соблюдении нескольких условий. Нужно правильно выбрать месторасположение, площадь, планировку и прочее для успешной, выгодной сдачи в долгосрочную аренду, объясняет КОНСТАНТИН ПОПОВ, основатель бренда «Аревера».

— Если на инвестициях в жилую недвижимость заработать сложно, то в случае с коммерческой недвижимостью это реально. Однако это не так выгодно: дело ведь еще и в том, какая именно коммерческая недвижимость пользуется сейчас спросом. Нужны современные бизнес-центры, расположенные в определенных районах, с определенной площадью. Таких объектов в Красноярске не так много. На чем сейчас можно реально заработать, это на вложениях в малоэтажное строительство или в землю (собственно, на которой и будет происходить стройка). Это то, на что сейчас поднимается спрос. Однако здесь тоже важны характеристики земли: необходимо, чтобы была вода, электричество, близость инфраструктуры, — дополняет Константин Попов. 

АНДРЕЙ ШЕВЕЛЕВ, основатель компании «КрасРедевелопмент», обращает внимание еще на один эффективный способ инвестирования, который позволяет не только сохранить средства, но и заработать, — вложиться в редевелопмент. 

— На мой взгляд, это самый лучший вариант вложения. И сейчас я лично инвестирую только в редевелопмент. Здесь ставка варьируется в пределах 30%, и в отличие от ценных бумаг, стоимость которых зависит от котировок на бирже, все стабильно. Плюс ты получаешь возможность почувствовать себя причастным к позитивному процессу изменения городской среды. И зачастую этот бонус является самым эффективным мотивом, — объясняет Андрей Шевелев.

Наталья Машегова