Как подорожает ипотека и что будет с ценами на жилье

Алена Крижановская руководитель ипотечного департамента ФСК «Малые этажи». Иллюстрация: Малые этажи

В сентябре ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых. Не исключено, что до конца года она может подняться до 20%. Разбираемся, как КС отразится на рынке ипотеки и жилья.

#СПЕЦПРОЕКТЫ

По мнению Алены Крижановской, руководителя ипотечного департамента ФСК «Малые этажи», в ближайшее время стоит ждать и удорожания ипотечных программ — на тот самый 1 п.п.

— Любое повышение ключевой ставки влечет за собой соразмерное увеличение кредитных ставок. К тому же крупнейшие федеральные банки уже улучшили условия по депозитам, не дожидаясь решения ЦБ по ключевой. А это еще один сигнал, что за этим последует и рост кредитных ставок, — говорит эксперт.

Правила меняются

Повышение ключевой ставки несет и вероятность снижения лимитов по оставшимся льготным программам, считает эксперт «Малых этажей», потому что субсидии кредитным учреждениям станут еще дороже. Недавно уже были случаи, когда банки в Красноярске временно приостанавливали выдачу кредитов по семейной ипотеке.

А сейчас «Россельхозбанк», на который приходится основная доля сельской ипотеки в крае, временно перестал принимать заявки по этой программе. По ней кредиты на покупку и строительство частного дома на загородном рынке можно было получить по ставке до 3% годовых.

Специалисты рынка недвижимости считают, что это решение связано в первую очередь с исчерпанием лимитов, выделенных на сельскую ипотеку. Но не исключают, что возобновление выдачи кредитов по этой программе может случиться уже по новым правилам. В августе заговорили о том, что должны ограничить число ее участников и изменить требования к населенным пунктам, в которых можно строить дома. Причина корректировки — необходимость сократить расходы бюджета на эту популярную госпрограмму.

Ранее изменения были внесены в другие льготные программы. Стали жестче требования к возрасту детей при подаче заявки на «Семейную ипотеку». А для IT-ипотеки не только сузили географию применения, но и повысили ставку. Рыночная ипотека и вовсе не радует потенциальных заемщиков. Средневзвешенная ставка на первичном рынке составляет 20,88% годовых, на вторичном — 20,84%. Для сравнения, год назад они были на уровне 13…14%.

Чем ответил покупатель?

Хотя за последние пять лет подобных высоких ставок не было, красноярцы берут ипотеку на новое строительство и на таких условиях. Тем не менее спрос на новостройки в августе 2024 по сравнению с июнем, когда еще действовала госпрограмма, упал в 3 раза. И позволить себе покупатели могут уже только малогабаритные квартиры. Наиболее востребованный сегмент на первичном рынке краевой столицы — одно- и двухкомнатные квартиры. В августе, по данным Росреестра по Красноярскому краю, на их долю пришлось почти 80% сделок на первичном рынке.

Времена не выбирают

И все же Алена Крижановская считает, что, несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, жилищный вопрос стоит решать именно сейчас.

— Первое время за счет снижения спроса темпы роста цен на недвижимость будут не такими высокими, как раньше. Но в горизонте года, двух, трех лет государство вернется к поддержке строительной отрасли и вновь предложит льготные программы.Возникнет огромный спрос на жилье, а на рынке уже не будет квартирного изобилия, и мы поймаем двукратный рост цены на квадратный метр, — уверена эксперт.

Но это не единственный фактор, почему покупку жилья не надо откладывать. Застройщики и банки сейчас вынуждены искать инструменты, которые позволят им повысить спрос на ипотеку и покупку жилья. Одна за другой стали появляться различные вариации совместных программ: по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа, траншевая, trade-in. Такая коллаборация делает ипотеку более доступной.

А что на рынке ИЖС

В 2024 спрос на ИЖС поднялся до рекордного уровня: в четыре раза увеличилось число сделок по строительству частных домов с помощью подрядных организаций. Разумеется, сейчас и рынок индивидуального строительства трансформируется под влиянием новых условий, но интерес к загородным домам остается высоким.

Некоторые категории заемщиков все еще могут воспользоваться госпрограммами. Но у ФСК «Малые этажи» есть предложения и для тех, кто хочет переехать в загородный дом, но не попадает под действие льготной ипотеки. И при размере ставки 6,9%, в нынешних-то рыночных условиях, с языка срывается вопрос: а что, так можно было? Это стало возможным благодаря партнерству с банком «Дом.рф», который фиксирует такие условия для клиентов строительной компании «Малые этажи» на год. Это хороший вариант для тех, кто живет в своей квартире, но мечтает переехать за город. Будущий владелец строит дом на кредитные средства, а после переезда может продать квартиру и погасить действующую ипотеку.

— Цена двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м сопоставима со стоимостью загородного дома площадью 87,3 кв. м, где будет просторная кухня-гостиная, 3 спальни, 2 санузла и терраса, и это стоимость дома в комплектации «под ключ», — приводит сравнение эксперт.

Предложение доступно тем, кто может подтвердить свою занятость и доход через «Госуслуги». Условия кредита не зависят от наличия детей, нет требований к расположению земельного участка, как в сельской ипотеке. На сумму кредита влияет только платежеспособность заемщика.

Включаем калькулятор

Главным параметром, на который ориентируются сегодня заемщики при оформлении кредита, является размер ежемесячного платежа. От того, каким он будет, зависит, возьмет покупатель ипотеку или нет. Мы попросили эксперта рассчитать, каким будет ежемесячный платеж, если воспользоваться предложением банка-партнера и взять ипотеку по базовой ставке.

По словам специалистов ФСК «Малые этажи», один из самых популярных типовых проектов, которые выбирают их клиенты, — одноэтажный дом площадью 87,3 кв. м с комплектацией «под ключ». В нем просторная кухня-гостиная, выходящая на террасу, 3 спальни, 2 санузла.

Но в портфолио у застройщика сейчас 31 типовой проект, есть возможность разработать индивидуальный и учесть все желания заказчиков. Посмотреть их можно на сайте компании «Малые этажи».

Если взять рыночную ипотеку под ставку 21,5%, то ежемесячно придется вносить 90 333 рубля. А если воспользоваться специальными условиями для клиентов ФСК «Малые этажи» от банка-партнера, то ежемесячный платеж составит 38 086 рублей. Разница — 52 246 рублей!

При обращении к ипотечным брокерам компании «Малые этажи», услуги которых для своих клиентов бесплатны, не придется тратить время на погружение в тему кредитования. Специалисты возьмут на себя общение с банками. Процент положительных решений по заявкам, подаваемых брокерами, высокий — более 80%, причем рассматриваются они за 1…3 дня.

— Конечно, такие условия, какие сегодня предлагает наш банк-партнер, будут только в ситуации высокой турбулентности рынка недвижимости. Поэтому позволю себе повторить: сейчас лучшее время для решения жилищного вопроса. А что выбрать — купить квартиру или жить за городом, каждая семья решает для себя сама. Мы же ожидаем всплеск спроса, так как покупатели начнут чаще присматриваться к домам для жизни и выбирать их в тех локациях и с тем качеством строительства, которые хотят, а не ориентироваться на жилые комплексы, — подчеркивает Алена Крижановская.