Как решить жилищный вопрос при высоких ставках на ипотеку
Растущая ключевая ставка и дорожающая ипотека вынудили многих отложить решение жилищного вопроса. Мы спросили у экспертов, стоит ли ждать «оттепели» и как понять, что пришло время для покупки жилья.
Ставки обновили рекорды
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, средневзвешенная ставка по ипотеке в середине октября в топ-20 банках достигла нового рекорда — 24,5…25,6%.
Алена Крижановская, руководитель ипотечного департамента ФСК «Малые этажи», говорит, что условия выдачи банками кредитов сейчас меняются едва ли каждую неделю. Поэтому аналитики, приводя данные, обязательно ссылаются на конкретную дату. А сами брокеры мониторят ситуацию ежедневно, чтобы быть в курсе и подбирать для клиентов актуальные предложения.
Долго держался Сбер, но и он с 22 октября существенно изменил ипотечные ставки. По рыночным программам, предназначенным для покупки жилья в новостройках и на вторичном рынке, ставки выросли сразу на 3 процентных пункта. Теперь минимальная ставка по кредитам на строящееся жилье составляет 24,9%, а на готовое — 24,6%. Базовые ставки, без дисконтов, выросли до 27,2% и 27,5% соответственно. Более того, в кредитной организации предупредили, что даже по ранее одобренным заявкам прежние условия будут действовать до 1 ноября 2024 года. Ранее Сбер сохранял возможность выдачи кредитов по ранее одобренным ставкам до 90 дней.
Еще раньше из крупных банков ставки существенно подняли ВТБ, Альфа, Т-банк, Уралсиб.
Эксперт не исключает, что в ближайшее время стоит ожидать очередного раунда удорожания ипотечных программ, которые увеличиваются соразмерно ключевой ставке.
У лимитов есть предел
Сбер также с 22 октября возобновил выдачу приостановленной в сентябре «Семейной ипотеки». После того как ДОМ.РФ перераспределил остатки предусмотренных на 2024 лимитов, банку досталось почти 67% из них.
Но семейная ипотека, а также другие кредиты с господдержкой (дальневосточная и арктическая ипотека, IT-ипотека), теперь будут выдаваться с новым условием — минимальный первоначальный взнос по ним повышен в большинстве случаев до 50,1%. Подобным образом действуют и другие банки. Чтобы купить жилье по льготной программе, придется внести сразу половину стоимости в ВТБ, Газпромбанке, Совкомбанке и в МТС, если вы не зарплатный клиент.
Алена Крижановская отмечает, что такой высокий уровень первоначального взноса у банков — способ сократить спрос. Но даже и эта мера, по ее мнению, не спасет положение: объема перераспределенных в пользу крупных банков лимитов может не хватить до конца 2024. Застройщики и вовсе уточняют, что лимиты будут исчерпаны уже в середине ноября, и ожидать дополнительного выделения средств из бюджета на выдачу семейной ипотеки вряд ли стоит.
Прием заявок на сельскую ипотеку был прекращен еще раньше. Причина все та же — исчерпание лимитов. И прогнозов по ее возобновлению в текущем году Минсельхоз не дает.
Дом вместо квартиры?
Стоит ли покупать жилье сейчас или подождать снижения ставки — вот, что в первую очередь волнует красноярцев, решающих жилищный вопрос.
Лучшие времена наступят не завтра, уверена Алена Крижановская. А вот жилье за время ожидания станет значительно дороже, прежде всего из-за постоянного роста цен на материалы. Поэтому ее совет — консультироваться со специалистами, которые помогут выбрать подходящие инструменты, программы, само жилье. Это могут быть рассрочка от застройщика, акционные предложения, строительство индивидуального дома, а не покупка квартиры.
Построить дом сегодня выгоднее, чем приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, уверены эксперты разных сегментов рынка недвижимости.
Сергей Бабин, начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, считает, что именно разница в ценах на дома и квартиры стимулирует спрос на ИЖС.
— В крупных городах стоимость частного дома сопоставима с ценой небольшой квартиры в черте города, но она не подходит семьям, — поясняет финансист свою точку зрения.
По его мнению, сворачивание льготных программ, очевидно, остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить.
Сегодня дом из трех…четырех комнат сопоставим по цене с двухкомнатной квартирой, подтверждает Алена Крижановская. По ее словам, клиентов смущают не только космические цены, но и формат жилья — скромная площадь квартир, высокая плотность застройки и проблемы с парковкой. Поэтому все больше покупателей с детьми выбирают строительство дома.
В «Малых этажах» дома стоят от 6 млн рублей. Всего компания предлагает 25 готовых проектов, но можно построить дом и с учетом предпочтений клиента.
Кто ищет, тот найдет… Лучшие условия
— Комфортные условия и время для приобретения недвижимости каждый определяет для себя самостоятельно, — подытоживает Алена Крижановская. — Но, думаю, если семья нуждается в жилье, то нужно искать возможности, а не ставить жизнь на паузу. А они есть.
В ФСК «Малые этажи» над этим работает целый ипотечный департамент. И даже в условиях приостановки госпрограмм у брокеров компании есть альтернативные варианты. Один из них — специальное предложение от банка-партнера ДОМ.РФ
со ставкой 10,4%, который фиксирует такие условия для клиентов строительной компании «Малые этажи» на год. Это хороший вариант для тех, кто живет в своей квартире, но хочет переехать за город. Будущий владелец строит дом на кредитные средства, а после переезда может продать квартиру и погасить действующую ипотеку. По этой программе за дом около 80 кв. м платеж составит 52 613 рублей. Если бы клиент взял рыночную ипотеку, то ему пришлось бы ежемесячно вносить 105 468 рублей. Выгода составляет 52 854 рубля. Что называется, почувствуйте разницу.
Еще одно предложение — от Альфа-банка: ставка 15% распространяется на весь срок ипотеки. Ежемесячный платеж — 81 527 рублей вместо 102 958 рублей по базовой ставке. Клиент экономит 21 315 рублей в месяц.
Условия обеих программ не зависят от семейного положения, наличия детей, нет требований к расположению земельного участка. И на сумму кредита влияет только платежеспособность заемщика.
Банки кроме того предлагают кредит под залог имеющейся у клиента в собственности недвижимости сроком на 7 лет. К примеру, нужно взять недостающие для строительства дома 2 млн рублей. При базовой ставке 25,9% ежемесячный платеж составит 51 780 рублей. Если воспользоваться опцией «Купи ставку», то она снизится до 12,3% на весь срок. Стоимость услуги — 674 тыс. рублей — включается в тело кредита, и общая сумма займа будет 2,674 млн рублей. Но при этом ежемесячный платеж станет 47 630 рублей. Экономия на переплате за весь срок — 1,022 млн рублей.
Брокеры считают, что стоит рассматривать и вариант потребительского кредита без залога. Например, клиенту не хватает на строительство 1,5 млн рублей. Эти средства можно взять под 12,5%, и ежемесячный платеж составит 21 900 рублей. Такой кредит выдается на 7 лет, на сумму до 10 млн, без первоначального взноса. Предложение доступно тем, кто может подтвердить свою занятость и доход через «Госуслуги».
И наконец, сама компания «Малые этажи» предлагает вариант рассрочки на период строительства. Будущий новосел может оплачивать строительство собственного дома поэтапно, в сроки, оговоренные в договоре.
Сориентироваться в стремительно меняющихся условиях на рынке недвижимости, в череде повышения ставок и приостановления льготных программ самостоятельно будущему новоселу крайне сложно. Но ФСК «Малые этажи» — компания полного цикла. Она предоставляет весь перечень услуг, начиная от подбора земли, получения разрешения на строительство, проектирования, самого строительства и заканчивая сдачей дома в эксплуатацию. А ипотечный департамент решает первоочередной вопрос: как клиенту профинансировать этот путь к мечте и при этом сэкономить деньги.
— Нередко после нашей консультации люди удивляются: а что, так можно было? — говорит Алена Крижановская. — Можно. Наверное, только так и нужно. Видеть возможности даже в самые кризисные времена. И использовать их.
Малые этажи Федеральная строительная компания Строительство загородных домов полного цикла Собственный банк земельных участков
Красноярск
реклама, erid LjN8KH5ak, ИНН 272498786001, ИП Ким Сергей Геннадьевич
ГК «Ариант» обвиняет региональные власти в незаконной приватизации предприятия 
«Эльвира Сахипзадовна далека от народа» — депутат Госдумы о прогнозе Набиуллиной по ставке 
Белоруссия приняла приглашение Путина стать партнером БРИКС 
«Мы не готовы брать «лишь бы кого» ради роста бизнеса. Для меня это тупиковый путь» 
«Компьютер будет думать за меня, а меня уволят»: что мешает внедрению ИИ на заводах?