Александр Коропачинский: «Строя слишком много жилья, мы роем себе яму»

Генеральный директор строительной компании «СМ. Сити», сложив депутатские полномочия в сентябре прошлого года, уже в начале декабря возглавил общественную организацию — Союз строителей Красноярского края, чтобы в новом качестве отстаивать интересы профессионального сообщества.

— Для себя я давно определил, что основная цель Союза строителей — это защита интересов компаний, работающих на рынке строительства. Причем речь идет не только о членских организациях, но и обо всех, кто представляет строительный комплекс региона, — говорит Александр Коропачинский.

В интересах отрасли

Строители традиционно занимают в Красноярске особое место. В городе сложился костяк сильных строительных компаний, представители отрасли занимают активную общественную позицию, участвуют в политической жизни краевого центра.

Если говорить о конкретной деятельности Союза, то в решении каких вопросов вы участвуете, защищая интересы строителей?

— Круг вопросов достаточно широкий. Это законодательные инициативы, связанные с корректировкой нормативных документов, регламентирующих деятельность строительной отрасли. Идет процесс по корректировке законодательства, останавливающего рост потребительского экстремизма. Включаемся в решение проблем, связанных с действием компаний-монополистов. Например, у многих застройщиков непросто складываются отношения с компанией «Краском», поменявшей собственника. Довольно много ситуаций касается надзорных органов, порой занимающих неконструктивную позицию в отношении строителей.

Между тем журналисты нередко говорят о сложившемся в Красноярском горсовете «строительном лобби», которое активно влияет на градостроительные решения.

— Во-первых, я не вижу ничего зазорного в том, что в представительном органе есть депутаты-строители. Разве нет в Законодательном собрании края депутатов, представляющих интересы крупных добывающих и промышленных компаний? Есть. Мало у нас среди депутатов врачей и учителей? Немало. Строители не исключение. Они должны быть и в городском, и в краевом депутатских корпусах, чтобы отстаивать интересы отрасли, доносить до власти мнение профессионального сообщества.

Я понимаю, что, говоря о «строительном лобби», журналисты вкладывают негативный подтекст, связанный с некими коррупционными составляющими. Я работал в горсовете в течение трех лет и могу заявить, что проявлений такого рода «лоббизма» у нас не было. Это не более чем меткое словечко, пугалка для горожан, возможно, запущенная с определенными целями теми, кому это было выгодно.

У нас вообще сложилась странная тенденция «демонизации» застройщиков, возможно, связанная с обострением потребительского экстремизма.

— Потребительский экстремизм, как явление, был всегда. Во всех странах, где в законодательстве есть лазейки, позволяющие недобросовестным юристам проворачивать подобного рода дела. Что поделаешь, есть люди, не нашедшие себе место на цивилизованном рынке и вынужденные промышлять «юридическим» бандитизмом.

Наше законодательство, регулирующее строительный комплекс, достаточно молодое, и лазейку для вымогательства отыскать несложно. Вспомните, не так давно нечто подобное мы наблюдали в автостраховании. Затем были предприняты меры законодательного характера, и ситуация стабилизировалась. К этому же мы придем в строительстве, но пока суды захлестнула волна исков. Цифры красноречивы. Начиная с 2012 года сумма исковых требований к строительным компаниям Красноярска выросла в 150 раз. Неужели наши строители стали настолько хуже строить?

Вы считаете, что среди массива исков нет реально обоснованных претензий? Все это раздутые на пустом месте скандалы?

— Лишь 5% из них я считаю обоснованными и требующими устранений. При этом застройщики никогда не отказываются что-то переделать. Не всегда это происходит моментально, по первому требованию. Но исполнительская дисциплина у нас хромает во всех сферах.

Наша отрасль не исключение. Тем более что строительство — процесс сложный, завязанный на субподрядчиках, поставщиках. Срывы сроков случаются. Но они, повторюсь, бывают везде и у всех.

Уйти от долевого строительства

Одна из острых проблем, связанных со строительной отраслью, — обманутые дольщики. Начиная с прошлого года тема вновь актуализировалась. Более того, есть экспертные прогнозы о том, что «вторая волна» обманутых инвесторов будет не менее массовой, чем в начале «нулевых».

— Когда меня спрашивают, как Союз строителей решает проблему обманутых дольщиков, я честно отвечаю: никак. У нашей организации нет реальных рычагов воздействия, каких-то механизмов, позволяющих влиять на решение этого вопроса. Говорить какие-то общие слова, выдавая их за реальные действия, не хочется.

Довольно смелое заявление. Не боитесь имиджевых потерь?

— Самые серьезные имиджевые потери, когда ты пообещал и не сделал. Давайте разберемся, как в принципе могут решить проблему обманутых дольщиков сами строители. Одним способом — достроить «зависший» объект. На это нужны средства

Еще десять лет назад проблема решалась, например, льготным выделением земельных участков. Сегодня такие сценарии невозможны. Остается потратить свои собственные сотни миллионов рублей. Но, простите, почему я или другой застройщик должны решать проблемы коллеги за свой счет? Рынок — это жесткая штука, а рынок жилья — один из самых жестких.

Сегодня все чаще звучат предложения отменить сложившийся механизм долевого строительства. Вы считаете такой подход целесообразным?

— Я считаю, что это единственно правильный подход. Ни в одной цивилизованной стране нет формулы дольщик — застройщик. Везде между ними стоит банк. Это классическая схема, которая давно и успешно работает. Другое дело, что одномоментно отменить долевое строительство невозможно.

Сейчас 60% средств, на которые строится жилье, это деньги дольщиков. Если их не будет, то просто остановится строительство. Для запуска формулы дольщик — банк — застройщик нужно создавать определенные условия. Речь идет и о нормативной базе, и о каких-то банковских программах. Я думаю, что рано или поздно мы придем именно к такому сценарию.

Но пока работает схема долевого строительства. Строители почувствовали рост потребительской активности в связи со снижением ставок по ипотечному кредитованию?

— Если мы хотим подтверждений тезиса о влиянии снижения ставок по ипотечному кредитованию на потребительский спрос, мы их, конечно, найдем, проанализировав массив сделок. Тем не менее, каких-то кардинальных изменений в потребительской активности на рынке жилья не наблюдается. Случилось слишком серьезное перенасыщение рынка. Избыток предложений при недостатке платежеспособного спроса — таков диагноз.

Строители сами разогрели рынок?

— Во многом это следствие гонки регионов за квадратные метры. По сложившейся практике при оценке эффективности территорий одним из ключевых критериев является объем жилищного строительства. Отсюда рапорты: «в этом году построено на столько-то больше, чем в прошлом и позапрошлом…».

Когда эта гонка началась, я все время спрашивал: кому мы будем продавать эти квартиры? Даже в «тучные» годы у нас не было существенных изменений в доходах населения. Но строителей призывали строить и строить, выдавать на-гора. Строя слишком много жилья, мы незаметно вырыли себе могилу.

Лишь в этом причина кризиса в отрасли?

— На мой взгляд, существенный удар по отрасли нанесла государственная программа «Российской семье — доступное жилье». На рынок вышло большое количество жилья по цене от 35 тыс. руб. за кв. м. Пусть на окраинах городов, но это предложение появилось.

С точки зрения потребителей это хорошая программа. Люди со скромными доходами получили возможность улучшить жилищные условия.

— В том-то и дело, что среди участников программы много категорий граждан, способных приобрести жилье без помощи государства. Скажем так, категории, имеющие возможность приобрести жилье по программе, представлены слишком широко и без реального анализа их уровня доходов.

В Красноярском крае принят закон, по которому на участие в программе могут претендовать 20 категорий. Среди них, например, работники градообразующих предприятий. В Железногорске действует два таких предприятия — ИСС и ГХК. Средняя зарплата там выше, чем в Красноярске. В краевом центре по программе возводится два больших жилых микрорайона — «Солонцы-2» и «Нанжуль-Солнечный». И это серьезный удар по рынку жилья.

Вы считаете, что такие программы ошибка?

 — Безусловно, есть определенные категории людей, которым нужно помогать в приобретении жилья. Но делать это стоит иначе. Во-первых, более внимательно подойти к формированию списка льготников. Во-вторых, было бы рациональным изменить механизм реализации программы. Сейчас застройщик получает от государства доплату за льготную цену квадратного метра — по 4 тыс. рублей. Но почему именно застройщик? Ведь эти деньги можно выплачивать льготнику, который по своему усмотрению приобретет жилье там, где посчитает нужным.

Можно обеспечивать льготу посредством субсидирования части процентной ставки. И тогда не только компания, которой посчастливилось войти в госпрограмму, но и остальные строители смогут участвовать в реализации государственных инициатив.

Квадратный метр в воздухе

На старте Универсиады строителям обещали, что «спортивные» заказы станут своеобразной подушкой безопасности для отрасли и помогут пережить кризис без кардинальных потерь. Насколько сбылись былые прогнозы? По мнению Александра Коропачинского, строителям еще только предстоит почувствовать дно кризиса, и пройти его придется без господдержки.

— Универсиада не стала панацеей в масштабах строительного рынка. Она помогла и продолжает помогать единицам. Впрочем, иначе и быть не могло. Посчитаем. Среднегодовой объем строящегося жилья — 700 тыс. кв.м. При средней цене 40 тыс. за кв. м мы получаем 28 млрд. Эта цифра сопоставима с бюджетом Универсиады на строительство.

Не думаю, что прибыль на стройках Универсиады превышает 4-5 млрд. Этих средств по определению хватит лишь на несколько компаний. Именно их Универсиада поддержит и поможет пережить сложное время, которое наступит уже в 2018 году. На всех этой прибыли не хватит.

А как же заявления правительства страны, что экономика России выходит из пике?

— Процесс строительства один из самых инерционных. Именно поэтому мы на два-три года отстаем от других отраслей экономики, которые, возможно, уже начали испытывать подъем. В 2018 году по проектной декларации будут сдаваться в эксплуатацию дома, строительство которых было запланировано в 2014 году, когда все еще было совсем не так плохо. И застройщики не ожидали, что в последующие годы потребительский интерес резко снизится, квартиры не будут пользоваться спросом. Таким образом, реальную картину кризиса в строительной отрасли мы увидим в следующем году.

Можно ли нивелировать прогнозируемые риски управленческими решениями на уровне города и края?

— Если вы сейчас имеете в виду снятие бюрократических препон, ускорение процесса согласований, то, конечно, мы очень нуждаемся в переменах. Строители зарегулированы и законтролированы таким образом, что скоро будет невозможно построить что-либо в принципе.

Тем не менее, стимулировать покупательский спрос этими, безусловно, нужными мерами невозможно. Скажем так, проблемы зарегулированности носят отягощающий характер, но не являются причиной кризиса в строительстве. Здесь работают только законы экономики.

В продолжение разговора о законах экономики. Какова сегодня реальная стоимость квадратного метра, при которой строительная компания не закончит свою историю банкротством?

— Около 45 тысяч. Это цена, которая вполне покрывает издержки. Речь идет об обычном жилье. Можно построить квадратный метр и за 32 тысячи. Но это будет квадратный метр в воздухе. Одна лишь строительная себестоимость, без других издержек: на землю, техусловия, накладные расходы компании и многое другое. Если говорить о 40 тыс. за квадрат, то это цена на грани умирания компании, в полушаге от банкротства.

Какую квартиру сегодня легче всего продать?

— В последние 10 лет мы наблюдаем тенденцию максимальной функциональности в планировочных решениях. Потребитель выбирает квартиры, где работает каждый метр. И если в 2007 году мы проектировали двухкомнатные квартиры по 120 метров, и они продавались, то сегодня наиболее ходовыми являются трехкомнатные квартиры площадью не более 80 кв. м.

Возвращаемся к 97-й серии?

— Люди не хотят переплачивать за «лишние», нефункциональные квадратные метры. В то же время они выбирают квартиры, в которых удобно жить. Конечно, сорокаметровая спальня — это здорово. Просторно, много света и воздуха. Но можно достаточно комфортно разместиться и в 14-метровой спальне, а вот в 9-метровой, как это было в квартирах 97-й серии, удобства не будет. Кухню стоит сделать просторнее — 12, а то и 14 метров. Проектируя квартиры, мы расставляем виртуальную мебель, анализируя, сможет ли семья комфортно жить в этом доме.

Каждый суслик — агроном

В последние годы Красноярск сотрясают градостроительные скандалы. Принятый генеральный план города не стал панацеей от возмущения горожан решениями властей и действиями застройщиков. Общественные обсуждения лишь только возгоняют градус недовольства.

— Наверное, еще 15 лет назад нам стоило озадачиться формированием четкой градостроительной политики на основе научных знаний. Ведь градостроительство — это наука. Такая же, как физика или математика. Здесь действуют свои законы, а человек несведущий вряд ли сможет с наскока разобраться, насколько целесообразно то или иное градостроительное решение.

Однако у нас все больше представителей широкой общественности считают вправе судить и выносить свои вердикты. Есть такая поговорка: каждый суслик — агроном. Это ровно о том, что происходит сегодня во время общественных обсуждений вопросов градостроительства. Мы со всеми советуемся, всех спрашиваем.

Поверьте, я не против того, чтобы изучать предпочтения населения, замерять общественное мнение. Но для этого существуют иные формы — социологические, маркетинговые исследования. Если же говорить об общественных слушаниях, то здесь мы изучаем мнение весьма немногочисленной группы людей, которая уже практически профессионально научилась устраивать скандал на ровном месте.

Возвращаясь к рынку строительства. Вот уже 20 лет в Красноярске работает определенный набор местных компаний. Так называемая «большая десятка». Почему к нам не заходят федеральные игроки или компании из соседних регионов?

— Строительный рынок не только один из самых жестких, но и один из самых консервативных. Здесь выживают те, кто хорошо знает правила игры. В разных городах они отличаются. Например, департамент градостроительства Красноярска трактует какую-то норму применения градостроительного кодекса по-своему, не так, как в Новосибирске. Застройщик из другого города ноги себе переломает, ходя по кабинетам.

Не менее сложны и запутаны земельные отношения. В этих условиях компаниям из других регионов весьма проблематично заскочить на красноярский рынок с шашкой наголо.

Если же говорить о федеральных игроках, то у нас им неинтересно. Не тот масштаб, не те прибыли. В прошлом году я разговаривал с представителями двух крупных федеральных компаний. Они изучили наш рынок, наши цены, та маржа, которая остается между себестоимостью и рыночной ценой за квадрат, их не вдохновила. «40 тысяч себестоимость, продаем за 45, из-за 5 тысяч не стоит пачкаться».

К слову, все походы федеральных игроков на региональные рынки, на моей памяти, ничем хорошим не заканчивались. Все они довольно быстро сворачивали свои проекты. Местный строительный рынок так и останется местным.

Юлия Чанчикова