Инвесторы-федералы расчищают дорогу на региональные рынки

18 декабря 2006 года принят федеральный Закон №232-ФЗ, вносящий поправки в земельный и градостроительный кодексы. Застройщикам будет легче получить разрешение на строительство, но при этом они потеряют многие из уже полученных участков. В Красноярске около 2,5 млн кв. м землеотводов станут «вне закона». С рынка уйдут мелкие строительные компании, их место займут федералы.

Поновому закону земельные участки, предварительные согласования для проектирования на которые были выданы до 2004 года, считаются недействительными. Кроме того, участки, на которые в период с января 2004го по октябрь 2005 года получены предварительные согласования, но не выданы все разрешительные документы, с 1 марта 2007 года перейдут в муниципальную собственность. В итоге, по данным администрации Красноярска, из более 200 выданных местным строителям распоряжений о согласовании около 130 становятся недействительными. В новых поправках, по мнению директора по развитию компании «Культбытстрой» АНТОНА ГЛУШКОВА, есть доля здравого смысла, но застройщикам они создают серьезные проблемы.
Как закон скажется на местном строительном рынке?
— На момент принятия закона в Красноярске общий объем землеотводов составил 4 млн кв. м, после вступления данной нормы 2,5 млн кв. м из них оказываются «вне закона». Поэтому закон коснулся в той или иной степени всех застройщиков. Фактически он ставит крест на будущем многих компаний. Земельные участки, предварительные согласования на которые были выданы до 31 декабря 2003 года, однозначно потеряны для застройщиков. Если же на площадках, выданных с января 2004го по октябрь 2005го, лежат обременения, в частности, ветхое жилье, застройщик должен успеть расформировать эти участки, ликвидировать права на землю третьих лиц. Это сделать очень сложно и не всегда возможно. Поэтому ряд площадок, в том числе, участок «Культбытстроя» на ул. Свердловской, с 1 марта 2007 года перейдут в собственность администрации города. Конечно, застройщик на свой страх и риск может выкупать у населения объекты недвижимости, ветхие дома и оформлять права собственности на них. А после этого, имея право собственности на участок под зданием, просить закрепления земельного участка с предварительным согласованием для строительства жилого дома. Такой вариант очень рискованный: застройщику никаких гарантий в этой схеме никто дать не может. Если он не успеет все выполнить до 1 марта, то лишится участка. И земля, несмотря на все понесенные затраты, перейдет муниципалитету.
Новый закон подразумевает повторную процедуру предоставления участ­ков через аукцион. Не последует ли за этим экспансия московских строительных компаний?
— Почему появился данный документ? Региональные рынки, не только в Красноярске, но и всей России, достаточно закрыты. Компаниям федерального масштаба очень сложно попасть к нам: аукционов проводится немного. Происходил такой диалог: на упреки федеральных властей о недостаточном количестве проводимых торгов муниципалитеты утверждают, что в городской среде нет участков для застройки. Когда Москва говорит: «Как же нет, у вас столько свободных территорий?», региональные власти отвечают, что эти участки уже ранее были отведены под застройку. Новым законом московские строительные компании освобождают себе дорогу на региональные строительные рынки.
Может ли закон вызвать новый передел земельных участков в Красноярске?
— Конечно. И если до этого застройщик заранее планировал построить дом, покупал под него участок, сейчас строительные компании не смогут впрок приобретать себе площадки. «Освободившиеся» участки пойдут на аукцион, участвовать в котором смогут только крупные инвесторы. Многим местным компаниям придется или уйти с рынка в качестве застройщика, или наняться подрядчиками к федералам и работать на плановую прибыль.
Красноярские строители готовят обращение в Конституционный суд о признании принятой нормы не соответствующей Конституции. Каких изменений вы хотите добиться в суде?
— Я думаю, что все равно эта ситуация какимто образом разрешится. Скажем, компании Свердловской области уже начала «поход» против этого закона. Он явно вступает в противоречия с Конституцией. Получается, что действовавшие по закону застройщики оказались без участ­ков и дальнейших перспектив развития. Нельзя признать недействительными существующие документы, это не конституционно. Понимаете, сейчас законодатели перечеркивают все, что ранее было сделано ими же.

мнение

Более 50 строительных площадок стали незаконны
Анатолий Григоренконачальник департамента градостроительства г. Красноярска
2007 год усугублен целым рядом федеральных законов и изменений в градостроительном и земельном кодексах. Безусловно, это скорее негативно, чем позитивно отразится на работе строительных организаций в ближайшее время. Первый анализ показал, что более 50 строительных площадок, в том числе больших, после принятия закона уже незаконны. Кроме того, сегодня о своем участии в торгах заявили серьезные инвестиционные компании — и российские, и зарубежные, — которые, безусловно, сами строить не будут. Строить станут местные организации за плановую прибыль. Поэтому администрация города готова рассмотреть вопросы всех строительных организаций, которые из-за принятых поправок потеряли перспективу развития.