Казим Абасов рассказал "ДК", как меняется красноярский рынок аренды

Красноярский рынок офисной недвижимости на пороге больших перемен. К концу 2014 г. в городе должны запуститься сразу три масштабных проекта: бизнес‑центр «Баланс» компании «Арбан», торгово‑офисный центр девелопера «ИК Европа» на ул. Высотной и деловой центр «Вертикали» ФСК «Монолитинвест». Параллельно с этими проектами строятся и другие объекты: БЦ «Панорама», деловой центр компании «Инжиниринг‑Строй» (реконструкция бывшего здания КАТЭКНИИуголь). По самым скромным подсчетам, в Красноярске появится более 100 тыс. «квадратов» новых офисов, конкуренция на рынке обострится. В этих условиях важным конкурентным преимуществом станет возможность трансформации площадей под конкретные задачи арендаторов. Исходя из опыта первого офисного проекта «Монолитинвеста»  — БЦ «Первая башня»,  Казим Абасов отмечает, что предел трансформации определяют два фактора — законность и экономическая целесообразность. Все остальное вторично.

 

Управлять квадратами

Чтобы грамотно управлять бизнес‑центром, собственнику помещений нужно четко разграничивать, в какой именно трансформации заинтересован арендатор, говорит Казим Абасов. Установка внутренних, демонтируемых некапитальных перегородок, перекраска стен, замена напольного или потолочного покрытия — это капитальный ремонт. А изменение геометрии помещения, которое влечет за собой изменение его площади, объемов — это уже реконструкция.

— В этом случае возникает необходимость получения разрешения на реконструкцию, ввод объекта в эксплуатацию и т.д. А это влечет очень серьезные временные и финансовые затраты. Каждый собственник решает этот вопрос в индивидуальном порядке. И здесь уже как раз будет включаться экономический фактор — расчет предполагаемого дохода, который арендодатель получит от трансформации и затрат. Риски также просчитываются каждым собственником самостоятельно.

В «Первой башне» такие прецеденты были?

— В БЦ «Первая башня» мы еще на стадии проектирования предусмотрели максимальные возможности трансформации — а именно Open space. С помощью открытого пространства, не меняя внешнего контура, с помощью установки временных легких перегородок и необходимого ремонта можно сформировать практически любой офис. При этом мы не переходим параметров реконструкции со всеми вытекающими последствиями. То есть учитываются и наши интересы, и интересы клиентов.

Если говорить о требованиях, которые могут выставлять арендаторы, то мы реагируем классически — «любой каприз за ваши деньги». Но с оговоркой — не выходить за параметры реконструкции и соблюдать все предусмотренные действующим законодательством нормы и правила.

Предел трансформации офисных пространств не зависит от их статусной принадлежности. Просто менее статусным офисным центрам для сохранения конкурентоспособности приходится чаще прибегать к реконструкции. А именно надстраивать этажи в зданиях, менять геометрию пространства и т.д. Как раз с помощью этого повышают стоимость площадей. В новых офисных центрах возможность трансформации сразу запланирована как максимально возможная.

Что происходит, если, например, арендатор съезжает раньше срока, а площадь полностью переделана под него (ковровое покрытие нестандартного цвета, стены перекрашены, стеклянные перегородки и т.д.)?

— Происходит то, что предусмотрено договором аренды. Чем более профессионально просчитаны такие риски, тем безболезненнее арендодатель выйдет из сложившейся ситуации. Если площади переделывались слишком эксклюзивно и не будут востребованы другими арендаторами, финансовые риски должны быть перенесены на арендатора. Практика в Красноярске не отличается от практики по стране. Все зависит от договорной культуры собственника и профессионализма управления объектом. Например, в «Первой башне» эти проблемы отсутствуют. Площади остро востребованы и при крайне редком освобождении сразу же занимаются другими клиентами, как бы предыдущий арендатор их ни трансформировал.

Как сделать офис с особыми функциями на территории типового бизнес‑центра? Одной компании могут быть нужны площади с разными принципами организации пространства, с разным графиком и трафиком. Как все это реализовать?

— Реализовать это можно только профессиональным управлением такими объектами. Нет четких правил и готовых рецептов — все всегда индивидуально. Невозможно заранее создать универсальный офис — у каждого клиента свое видение и требования к функционалу помещений, как невозможно предусмотреть и наполнить офисный центр всеми типами помещений — это просто экономически нецелесообразно. Надо выявлять наиболее востребованные функции и иметь в офисном центре помещения для кратковременной аренды, которые этим требованиям соответствуют.

В «Первой башне» это нам удалось. Как я уже говорил, у нас востребованы любые офисные площади, а открытое пространство позволяет учесть и организовать множество пожеланий арендаторов. Собственно, в связи с этим в настоящее время 100% офисных помещений переданы в аренду. И это не предел. При наличии дополнительных площадей, были бы арендованы и они.

Был ли у вас опыт переделки для VIP‑клиента уже сформированного офиса в помещения под другие задачи?

— На самом деле это непрекращающийся процесс в любом крупном офисном центре. Часть площадей практически всегда переделываются для VIP‑клиентов. На то он и VIP, чтобы собственник считался с его пожеланиями. Это по понятным причинам самая требовательная часть клиентов, и только гибким подходом такого арендатора можно привлечь, а главное, удержать. Как правило, у такой категории клиентов корпоративные требования к офисной недвижимости сформированы, и они, естественно, в разных корпорациях различны — соответственно, под такого клиента собственник приведет имеющиеся площади согласно выставленным критериям.

 

Падение в классе «С»

В Красноярске насчитывается около 25 бизнес‑центров, половина из них бывшие производственные или административные здания, переделанные под офисы. Выбор у бизнеса не так уж велик. Пока.

Какова сейчас ситуация на рынке коммерческой недвижимости Красноярска? Есть ли дефицит в офисных площадях? Каких офисов не хватает?

— В каждом сегменте по‑разному. Условно разделим офисы по размеру площадей на мелкие, средние и крупные. В сегменте офисов крупной нарезки наблюдается перенасыщение рынка. Значительное количество площадей находит своих покупателей уже после окончания строительства. Ситуация в сегменте средних площадей значительно лучше, но и здесь рынок близок к наполнению. Самый востребованный и ненасыщенный сегмент — коммерческая недвижимость в мелкой нарезке. Однако здесь высока конкуренция. Наиболее востребованным будет тот офисный центр, где больше трафик, имеется парковка, присутствует окружающая инфраструктура и достойный внутренний сервис.

При любом насыщении рынка классически востребованными площадками остаются помещения во вновь строящемся микрорайоне, адаптированные под размещение в них магазинов, аптек, кафе и т.д.

Красноярский рынок «переварит» еще значительные объемы коммерческой недвижимости. Просто новые современные площади постепенно будут перетягивать часть клиентов, которые в девяностые и нулевые годы заняли фактически не приспособленные для полноценной работы площади НИИ, заводоуправлений и т.д.

Как, по вашим прогнозам, будут изменяться арендные ставки в 2014‑м — первом полугодии 2015 г.?

— Наметившаяся в 2013‑м и начале 2014 г. тенденция к увеличению арендных ставок будет уравновешена вводом в эксплуатацию новых офисных объектов. Увеличение арендных ставок будет в среднем в пределах уровня инфляции. Миграция арендаторов в современные новые офисные центры может вызвать локальное падение арендных ставок в местах их сегодняшней дислокации.

Насколько значительным может быть снижение ставок? Как это повлияет на рынок?

— Учитывая, что в 2014 г. в Красноярске введут в эксплуатацию несколько бизнес‑центров с серьезными суммарными площадями, локальное падение арендных ставок в офисных центрах класса «С» может быть существенным — 10‑15%. Это будет вынужденный шаг. Собственники таких объектов вынуждены будут принимать меры по удержанию клиентов. Только так они смогут на какое‑то время сохранить арендаторов. Рынок аренды меняется, появляются новые центры притяжения деловой активности — он все менее и менее тяготеет к историческому центру города.

Одним из основных принципов успешности становится максимально возможная транспортная доступность и концентрация потенциальных клиентов. Офисные центры, расположенные в районах с высокой деловой активностью и вблизи транспортных развязок, имеют большое конкурентное преимущество перед другими игроками. Эта тенденция сохранится.

Досье

Казим Абасов

Родился 9 июня 1985 г. в Махачкале.

Образование:

В 2007 г. окончил Московский государственный строительный университет.

Проходил службу в Вооруженных Силах.

Карьера:

2005-2005 гг. — работал в должности мастера строительных и монтажных работ «МОНОЛИТ» (в Москве).

2005-2007 гг. — работал в должности начальника отдела продаж компании «Спецмонтаж-Н» (в Москве).

2007 г. — помощник председателя правления компании «Монолитхолдинг».

2008 ‑2010 гг. — директор в «Монолит Девелопмент».

2011-2012 гг. — директор в «Монолитстрой».

С 2013 г. — управляющий директор ФСК «Монолитинвест».

Семейное положение: женат.